萬科四大區域組織結構（萬科變陣換防細分組織架構）

2023-04-16 23:17:27

長江商報消息 ●長江商報記者 蔡靜 綜合報導

不到一年時間，萬科組織、人事結構再調整。

6月23日，萬科A（000002.SZ）宣布，聘請劉肖擔任執行副總裁、營運長，被接替的王海武調任印力商業擔任總裁。與人事變化的同步進行的是萬科區域調整。

2020業績會上萬科董事會主席鬱亮提到，近幾年萬科戰略比較清晰，但組織和人才的短板也暴露出來。「當我們來到管理紅利時代的時候，業務協同性比過往要求更高，萬科面臨著組織如何適配戰略，以及在組織適配戰略情況下，人才需要先行等問題。」

萬科再度啟動一系列組織和人事調整，將原本的五大區域細分成七個，將去年底遷往上海的研究與開發專業公會改組為開發經營中心，還對集團乃至區域的數位高管進行調換。

這是近三年來，萬科內部進行過的最大範圍內的組織架構變動，目標只有一個：全面加速「開發經營服務並重」的轉型發展。

不到一年再次分拆區域

這次是萬科歷史上第二次拆分區域，上一次是2020年8月，中西部區域拆分出西北區域。在此之前，萬科長期四大區域的格局，已經維持了十年以上。

此次調整，現有五大區域中，北方區域一分為二；上海區域的江西、南方區域的湖南、中西部區域的湖北和北方區域的河南合併成立華中區域，原本的五大區域裂變成七大區域，分別是北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北。

區域細分的初衷，要麼是為了深耕當地市場，要麼為了增加總部對區域管控。按照萬科對外口徑，兩次分拆動作均是為了縮短管理半徑。

鬱亮是應該有危機感的。自2019年提出「鞏固提升基本盤」以來，過去兩年，萬科的年度銷售增速分別為3.9%、11.6%，儘管規模還維持在前三行列，但同比增速已不及往年。

各大區域發展不平衡，尤其是北方區域的業績貢獻比例與利潤水平逐年下跌，也在激化這種危機感。過去三年，在萬科營銷大盤中，北方區域業績貢獻比例由2018年的24%一路降至21.3%，權益淨利潤佔比從2018年的20.1%降至7.2%。

無論是行業與市場規則生變，還是薄利時代的來臨，都逼使萬科進一步提升精細化管理。

人事調動劍指經營性業務

管理紅利時代，萬科交出的方案，一邊是向精細化管理要效益，一邊則是全面加速「開發經營服務並重」戰略轉型。此次讓王海武「執掌」印力，就是萬科對運營業務再次加速的決心。

「猛將」「少壯派」是外界給王海武的標籤。

根據公開信息，在王海武執掌萬科中西部區域時期，曾推動該區域銷售業績實現大踏步前進，從2015年的345億元增長至2019年的1506億元，從萬科原四大區域墊底一躍成為第二。

印力則是萬科於2015年通過聯合平臺收購的商業業務，彼時，萬科將其作為集團商業開發與運營平臺，並提出要成為「中國數一數二的商業地產平臺」為目標。

過去五年，借力印力，萬科商業雖然在規模上已經進入頭部序列，但這一業務板塊的表現卻遠不如華潤置地、龍湖出色。且自有商業與印力之間的整合、品牌影響力以及營收都沒能達到預期。

打從收購以來，印力總裁一直由董事長丁立業兼任，萬科總裁祝九勝僅擔當印力董事，並沒有明文規定分管印力。如今，將經過業績檢驗的猛將王海武放到印力，一定程度上代表了萬科希望通過加強新業務板塊的管控來實現經營性業務的突破性發展。

有地產研究人士分析認為，印力過去發展的一直不太好的重要原因在於缺乏核心人物，如今萬科集團直接派任總裁級別的王海武或將充當這一角色。

另一邊，被外界視作北方重臣的劉肖卸任萬科北方區域首席合伙人，被召回總部，取代王海武擔任集團執行副總裁兼COO。

劉肖先後在杭州萬科、北京萬科及北方區域指揮作戰已達九年之久。他時隔9年再一次回到總部任命，也被萬科看作是公司從「地產總部」向「集團總部」轉變過程中重要人才補充的關鍵一招。

新業務版圖浮現

鬱亮是房地產企業危機意識最強的一位掌舵人。他說過自己是貓頭鷹的管理性格，就是永遠「一隻眼睛看機會，一隻眼睛看風險」。

「管理紅利時代」是鬱亮多次提及的重心。在去年年報中，萬科表示，管理紅利時代充滿未知與挑戰，但危與機永遠是一枚硬幣的兩面。在正視變化與風險之後，萬科也在問自己一個問題：「行業的機會在哪裡？」萬科回答了4個方面的機會：來自客戶的需求、城市的發展、對存量價值的挖掘，以及科技釋放的價值，只有主動適應變化者，才有可能穿越荊棘，抵達成功的彼岸。

鬱亮認為，房地產行業未來的競爭會更加全面和激烈，出路只有一條，踏踏實實向製造業學習，通過勞動掙加工製造和服務的錢。

此番排兵布陣之後，在萬科內部，一個迭代的業務模型已經顯現。這個業務版圖中，除了7大區域加上物業組合成的8大BG（事業群），包括印力、物流、長租公寓、海外、冰雪度假、梅沙教育以及食品在內的7大BU（業務單元）之外，還涵蓋一些區域內正在孵化但未成規模的新業務。

過去的2020年，萬科萬物雲收入182.04億元，長租公寓營業收入25.4億元，商業業務營業收入63.2億元，萬緯物流管理項目的營業收入18.7億元，其經營性業務經過多年的培育已經實現較好的增長，但對總營收的貢獻仍然較小。物業、長租公寓、物流、商業的合計營收在集團佔比僅為6.91%。對萬科而言，其在一些新賽道儘管已實現規模領先和產品口碑，但仍有待進一步「破局」。

鬱亮充滿信心。他在6月23日的內部轉型發展通氣會上表示，雖然行業面臨巨大挑戰，但天下沒有做完的生意，管理紅利時代依然大有可為，此次調整隻是系列動作之一，目的只有一個，讓公司在管理紅利時代繼續打贏。

（綜合自經濟觀察報、樂居財經、財經網等）

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