用地預審與建設用地報批先後順序（建設用地審批及土地出讓相關知識）

2023-04-30 14:09:58 6

用地預審與建設用地報批先後順序?用地預審是指國土資源管理部門在建設項目審批、核准、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查，現在小編就來說說關於用地預審與建設用地報批先後順序?下面內容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

用地預審與建設用地報批先後順序

用地預審

是指國土資源管理部門在建設項目審批、核准、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。

建設用地審批

問：不同性質、用途之間的土地，應當如何轉換及變更?

答：我國《土地管理法》第四十三條規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵用的原屬於農民集體所有的土地。所以就涉及了集體土地與國有土地性質、不同用途的土地之間的轉換及變更，均需要履行相應的審批手續，尤其是我國實行耕地保護主義，對農用地性質改變規定了較為嚴格的法定程序。

首先，集體土地徵為國有，必須經過國務院或者省、自治區、直轄市人民政府批准。其中，徵收基本農田、三十五公頃以上的耕地及七十公頃以上的其他土地必須有國務院批准。其次，徵收上述以外土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。所以，如果徵收的是農用地，應當先行辦理將農用地轉為建設用地的轉用審批。一般情況下，徵用和轉用手續一併辦理，但小易提醒大家，這並不意味著土地徵收時可以不用辦理農用地轉用審批手續，或者用集體土地徵收手續代替農用地轉用審批手續。其中，經國務院批准農用地轉用的，同時辦理徵地審批手續，不再另行辦理徵地審批;經省、自治區、直轄市人民政府在徵地批准權限內批准農用地轉用的，同時辦理徵地審批手續，不再另行辦理徵地審批。如果超過徵地批准權限，則需另行辦理徵地審批。

農用地轉用、土地徵收、建設用地報批

定義

農用地轉用審批是指將農用地轉為建設用地，使土地用途發生變更的審批；

徵用土地審批是指將集體所有土地轉變為國有土地，改變土地所有權的審批；

建設用地審批是指將國有土地使用權提供給建設單位使用的審批。

關係

三者之間的內涵和管理方式各不相同，但在實際工作中又相互交叉、相互聯繫，必須在審批程序上予以銜接。

除不需辦理徵用手續的之外，可以分為三種情況：

(1)、農用地轉用批准權屬於國務院，而徵用土地批准權屬於國務院或者省級人民政府的，國務院批准農用地轉用時，同時批准徵用土地，不再另行辦理徵用土地審批；

(2)、農用地轉用批准權和徵用土地批准權都屬於省級人民政府的，省級人民政府批准農用地轉用時，同時批准徵用土地，不再另行辦理徵用土地審批；

(3)、農用地轉用批准權屬於省級人民政府而徵用土地的批准權屬於國務院的，先由省級人民政府批准農用地轉用後，再報國務院批准徵用土地;省級人民政府批准農用地轉用的文件作為國務院批准徵用土地的依據之一。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地區內在依法辦理農用地轉用和徵用土地審批後，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。在土地利用總體確定的城市建設用地區外建設項目單獨選址和辦理農用地轉用、徵用土地的，建設用地的審批權由批准農用地轉用的人民政府行使。各級人民政府及土地行政主管部門應當按照農用地轉用、徵用土地和建設用地審批的要求提供有關資料，並辦理手續。

土地出讓

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

土地出讓金，實際上就是土地所有者出讓土地使用權若干年限的地租之總和。現行的土地出讓金的實質，可概括為它是一個既有累計若干年的地租性質，又有一次性收取的似稅非稅性質的矛盾複合體。土地出讓金具有地租而非稅性質。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經濟義務，具有強制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計若干年地租總和，採取一次性收取，則又似有稅收的非租性質。土地出讓金自身就是這樣一個內在矛盾的複合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。

土地出讓金不是簡單的地價。對於住宅等項目，採用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對於經濟適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。

土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是「熟地價」，即提供「七通一平」的地塊，出讓金包括土地使用費和開發費;另一種是「毛地」或「生地」價，即未完成「七通一平」的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委託開發公司進行受讓土地的開發工作。例如上海北京東路71號地塊面積為2.38萬平方米，有20多家單位和1000多戶居民，新加坡長立國際開發公司與上海黃浦資產經營公司以460萬美元的毛地價獲得50年的使用權，並投資5300萬美元。舊區的動遷和市政配套費用一般要佔到熟地總價的50-70%左右。

問：土地出讓金如何計算?

答：土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建築面積上去核算，才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建築物來償還地價。

土地出讓金分類

土地出讓金是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的其他和國有土地使用權出讓或變更有關的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

土地出讓金分為幾類?

(1)、以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權的，以所確定的總成交價款為土地出讓價款；

(2)、轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設的，以按規定計算應當補繳的價款為土地出讓價款；

(3)、變現、處置、抵押劃撥國有土地使用權的，以按規定計算應當補繳的價款為土地出讓價款；

(4)、土地使用期滿，土地使用者需要續期的，以繳納的續期價款為土地出讓價款；

(5)、改變出讓國有土地使用權的土地用途、容積率等土地使用條件的，以按規定計算應當補繳的價款為土地出讓價款。

問：土地出讓金具有哪些功能?

答：土地出讓金具有雙重功能：一是調節土地的利用，改進和調整產業結構，制約或促進經濟發展;二是作為調整市場經濟關係的經濟槓桿，調控如何在國家、土地所有者和土地使用者三者之間合理分配土地收益，調節市場競爭關係。

文章來源：知乎-易前期。 關注「城市更新改造」或添加小編YHX1943862409，進舊改行業交流群。