底價的法拍房能買嗎（這套可能撿漏50萬的法拍房）

2023-05-11 03:18:32 3

「這套房子，還是勸客戶不要買了」，下戶經理老徐用力吸完最後一口煙，捻了捻菸頭。

老徐很少下這樣的結論，因為在老徐眼裡，問題總比辦法多。

不管是正常的、非正常的長短租約，不管是惡意的佔用，還是涉案人員極度的不配合……老徐和法務老李搭配的組合每年解決的問題房源不下20起。

這房子到底是什麼大瑕疵，讓老徐都勸客戶別撿這漏了呢？

這套浦東內環老大樓裡的兩房，所處的板塊是陸家嘴二期，正如火如荼的建設中，在修的軌交14號線這兩年就要通車，周邊以前遺留的廠房未來5年也都會陸續進行舊改。戶型沒有大軟肋，樓層尚可，小區歷史成交也比較活躍。

從市場研究員角度而言，這個地方的剛需兩房，漲幅肯定不會弱於全市平均水平，還是很值得推薦給客戶的。

客戶阿文也看的中這個地段和房子。阿文一家生活工作都在浦東，自己在金橋，老婆在陸家嘴，目前住在金橋三房。手裡有些積蓄想投資收租，家裡盤點過房票貸票都用完了，也不想加放太多槓桿，就想買個300萬以內，租金加上公積金能抵月供的房子。

今年參拍了3套後還是沒中，阿文有些著急了，不過他的助拍師大偉還是一直勸他再淡定些。

畢竟阿文的購買出發點就是投資，雖然和剛需處於同一個賽道競爭非常激烈，但是也沒必要超過市場價太多去買法拍。

阿文一是擔心上海法拍窗口期不長，二是想早點完結一樁事情，心思好放到其他地方。大偉和阿文多次溝通後，讓阿文放寬心，大偉會每周跟阿文溝通一次近期會有哪些機會房源，鐵定熱門的就不參與了。

一天晚上，法務老李拉出10套房源清單給到大偉，「這10套小房子都是一個刑事詐騙案件的，有公安查封，依據我們的經驗參與的人會少很多，你先發給客戶看看，有沒有客戶能看中的。我也發給研究員，她也會結合客戶的需求推薦排序的。等你們確定了意向房源，我和老徐會儘快安排盡調的。」

阿文在助拍師和研究員的建議下，選中了3套。這套浦東內環的小兩房就是其中之一。

一周後，法務老徐就給阿文詳細的說明了一下這幾套房子背後的案情，被執行人情況。

這批房子都是同一家小貸公司名下的房產，雖然產權人是這家小貸公司，但目前裡面的居住人都是上家的房主，被執行人公司早已經關閉，法人及股東都已經被判服刑中。

這家公司是幾年前玩套路貸的，專門誘騙名下有房又臨時想借錢或者想貪小便宜的人，名義借款一二十萬，在籤借款合同的時候也讓借款人籤下公證協議，萬一不能按時還款，房子會被過戶到小貸公司名下。

借款人正常還款一段時間後，會發現還款帳戶沒辦法再還款，也聯繫不到借款人，便大多以為自己撿了天大的便宜，白撿了一二十萬。殊不知，他們的房子已經在他們不知情的情況下被過戶了！

法務老李多方打探，了解這批房子目前都有人佔用，基本都是一家老小住在裡面，他們也都是三個月前，收到法院通知才知道，自己的房子在三年前就被過戶，已經不屬於他們，才發現家人背地裡犯了如此大錯。

雖然佔用人無法接受這樣的現實，但是從法律意義上，該房產已確實不再屬於他們，屬於目前被公訴的小貸公司。他們與小貸公司的糾紛，需要再另起訴訟。

從老李的角度而言，案件關係簡單明細，公安查封雖然解封漫長一些，但關係簡單。房屋本身也無土地、產權、過戶等方面的成本風險。

老徐下戶就是為了現場再核實這幾套房產實際的清房難度，經過幾番調研，老徐還是得出讓客戶放棄排序第一位的這套。

老徐緩緩說道：「這三套裡面，另外兩套有佔用，這套沒佔用，看上去好像這套沒問題。可這套的實際隱患最大。」

「為啥，這可是客戶最看中的一套」助拍師大偉問道。

「這套房子的主人是個離異中年人，有一個剛成年在上大專的兒子。兒子和他爸關係不好，他爸離婚早，之後成天也就是吃喝打麻將，還常醉酒，生活一團糟。早些年賭博輸了不少錢，當年問小貸公司借錢，也是因為賭博。」

「那看上去也還好啊，在您經手的案子裡面著算啥」

「案子雖然簡單，但是關係複雜。隔壁住著的就是他的親哥哥，當年也借了不少錢，至今沒還，兩家關係也很僵。關鍵是兩家的門，共用一個走道。第一次我過去沒遇到人，只見走到裡面擺滿了廚具，儼然已成了一個廚房了。我看都還正常使用，不像是不執行的這戶的東西。第二次我特意晚上過來，正巧碰見有人在這裡燒飯。這家人見到有人來問房子的情況，特別激動，氣憤的激動。揚言，誰住這裡都得把錢還了。還說了很多以前這房子裡面這家人生活的種種矛盾。不僅話難聽，我愁了一眼他哥屋子裡面，也實在是髒亂臭。」

老徐又補充到「我們清場可以解決被執行人這一戶問題，但是隔壁人家的是管不了的，雖然客戶買下來後不可能還錢給到他哥。但無論客戶買下來是自住還是出租，每天要穿過這樣的走道，還要聽隔壁罵罵咧咧的話，怎麼心理都是不舒服的。很可能會影響買入手後的在出租和銷售。調研情況你可以反饋一下給客戶，如果他能接受風險後果，也是可以的。」

「確實是影響會很大，那我們還是要跟客戶說明這個情況」大偉應到。

阿文聽了我們法務小組的反饋後，也同意放棄這套，重心轉向在另外兩套可以解決清場問題的房源中。

競拍當天根據戰況，及時調整到了競爭較小的那套，如願中標，並在拿到產證後3個月內按參拍前給到的清場方案解決清場，順利交房。

而那套放棄的房子，竟然因為公告中寫了「空置，按現狀拍賣」吸引了10人左右競爭，最終價格拍到了近乎市場價格的程度。我們還是替中標人感到可惜的，希望中標的就是原業主的哥哥。

法務小組是法拍優選故事最多的部門，需要對每套客戶意向的房源進行多維度的調研。

大小案件都經歷過，既有像，徐翔同出一門中晉系的大佬徐勤的湯臣一品的；安邦系大佬吳小暉涉案住宅，俯瞰湖南路別墅的大平層；上海十大豪宅，西郊徐涇的稀缺獨棟別墅等，這樣高端豪宅背後一個個商業大佬或者企業主歷經動蕩的故事。

也有，像浦東三林、普陀桃浦、嘉定江橋、閔行馬橋、松江泗涇等有大型拆遷安置住宅區各種暴富又破產的狗血故事。

（文中出現人名皆為化名）

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