城鎮化建設如何影響房價（新型城鎮化來了）
2023-07-19 20:48:06
文 / 子木
剛剛，高層印發了一份重磅文件，主題是《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》。
聰明人都知道，在經濟層面，中央跟地方就是投資機構跟創業團隊的關係。
這個文件就是在定向安排政策大禮包，哪些城市受益，樓市就有出息，反之，暗淡無光。
未來十幾年的行情，可能就是一紙文件規劃。
在正式解讀前，我們需要明白什麼是「新型城鎮化」？
新對應舊，舊到底是什麼樣的？
我給你舉個例子，大概從2000年開始，全國各地痴迷於一項美食比賽，「攤大餅」，看誰攤得又大又圓，GDP、基建、造城速度，樂此不疲。
截止2016年，全國合計規劃有3500個新區，平均每個地級市以上喜提10個新區。
按規劃，裝滿這些新區，需要34億人口，接近亞洲人口的3/4。
結果顯而易見，產業人口跟不上，房價也高了不少，這便是以「城」為主的舊模式。
新模式是啥？文件的第一句話就講了：
深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，提高新型城鎮化建設質量。
終於想明白了，一個城市最值錢的並不是高樓大廈，而是車水馬龍，是大街小巷的煙火氣。
未來一切政策都會圍繞著「人」去做文章，最優對待的是剛畢業的大學生，這都是城市新鮮的血液，其次是農民，未來人口的基礎，服務業的根基。
理解了這個，新型城鎮化才能走得通，再來看這份文件，你會有不同的感悟。
1農變市
城區常住人口300萬以下城市落實全面取消落戶限制政策。實行積分落戶政策的城市確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。
鼓勵人口集中流入城市區分中心城區和新區郊區等區域，制定差異化落戶政策。推動具備條件的都市圈和城市群內戶籍準入年限同城化累計互認。
子木認為，就別300萬了，直接解除500萬甚至1000萬人口城市的落戶限制。
原來施行戶籍制度，是為了把城市和鄉村隔離開來，用農業生產資料給城市做工業資本積累。
但現在，農業生產基本都自動化了，大多數城市房屋空置，人口也不夠用，年輕人也不願意生娃，農民繼續被戶籍卡著，城市從哪裡找動力源？
你會發現，這些年但凡是落戶政策寬鬆的，城市發展都不錯。
典型如西安，不管三七二十一，把拉人頭做指標，公職人員跑去火車站、景區，把年輕人請到局子裡落戶，雖然略顯粗糙，但也打穩了西北核心的根基。
這裡面還提到「鼓勵人口集中流入城市區分中心城區和新區郊區等區域，制定差異化落戶政策。」
我認為，外來人口去市中心還是郊區，不是鼓勵說了算的，是錢包。
有錢往裡走，沒錢門口看，如果用落戶政策繼續差異化對待，資源可能會錯配。
還不如想辦法多造些保障房，給農民進城首先提供落腳的地方。
總的來說，新型城鎮化下，引進人才、農民進城是大趨勢，而這種趨勢必然會加重城市的「馬太效應」。
大城市，大而全；小城市，小而美。這是全球所有國家的一致路線，我們無法擺脫，也必須階段性放棄過去那種「均衡發展」的思想。
2抱團取暖
城市群是老生常談的話題，但這次有了新意。
積極推進京津冀協同發展，有序推進粵港澳大灣區建設，提升長三角一體化發展水平。
制定出臺成渝地區雙城經濟圈建設年度工作要點，推進一批重大項目和重大平臺建設，開展經濟區和行政區適度分離改革。
印發實施長江中遊、北部灣、關中平原城市群發展「十四五」實施方案，推動建立城市群多層次、常態化協商協調機制。有序引導其他城市群發展，深化基礎設施、產業科技、生態環境、公共服務等領域合作。
中國有多少城市群？密密麻麻共計19個。
但真正意義上的城市群有幾個？大灣區和長三角。
並不是把一堆挨得比較近的城市放在一起叫城市群，它們之間更需要「相親相愛一家人」。
核心大城帶動周邊小城，小城反哺大城，城與城之間互通有無，取長補短，差異化協作。
所以你會發現，京津冀城市群，發展這麼多年，依舊不溫不火，就是因為北京一家獨大，虹吸整個城市群，隔壁的天津，只出不進。
但大灣區就明顯不一樣，深圳把產業給東莞給惠州，廣州跟佛山同城化，珠海作為國際窗口，對外吞吐信息和資源。
所有城市分工明確，各有千秋。
文件中還提到幾個城市群，成渝、長江中遊、北部灣、關中平原。
成渝城市群的優勢是雙核，成都和重慶都是第一梯隊的大城，各有優勢，下面小弟眾多，資源充沛，可以做差異化協作，是有未來的。
尤其成都，人口已經突破2000萬，房地產庫存較小，房價上漲壓力非常大，目前底部已經蘊藏著漲勢。
長江中遊，關中平原，主要利好還是武漢和西安，這些核心尚未發育到有溢出產業的能力，接下來還是舉全省之力發展一城，最終一家獨大。
北部灣，很多人沒聽過，我也很少聽說，主要是廣西和海南兩省聯合，這次提出來主要是為了培育沿海第四大城市群，主要利好南寧和海口。
但事實上，海口大概率不會跟北部灣摻合，人家有自貿港，2025年封關後就跟三亞雙宿雙飛了。城市跟人一樣，永遠是選擇更有利的那個。
概念很豐滿，實際很骨感。
城市群能不能做起來，歸根結底要看核心城市是否有溢出產業和人口的能力，達到這樣的水平，GDP起碼在2萬億以上。
這幾年因為這個概念被套牢在城市群小城的投資客，數不勝數。歸根結底沒弄懂，城市群實現的可能性有多少。
以後你去買房，如果售樓處小姑娘跟你大講城市群，你就問她，多久能兌現呢？
3刀刃上
新型城鎮化主張人口聚集，強者恆強，那麼小地方就徹底被淘汰了嗎？
並不是。文件裡提到這麼一句：
推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。支持一批具有良好區位優勢和產業基礎、資源環境承載能力較強、集聚人口經濟條件較好的縣城發展。
說白了，還是優勝劣汰。
看了一圈，能滿足上麵條件的，好像只有江浙一帶的百強縣，比如崑山、江陰、張家港、常熟、慈谿、義烏等等。
這些城市自身產業本就很發達，在某種意義上，甚至可以跟北方的二線城市相抗衡。
比如全球小商品中心義烏，10年人口激增62.5萬，大街小巷都是開著豪車的小老闆，財富效應促使樓市房價水漲船高，甚至一度超越浙江第二城寧波，直追杭州。
城市能級不重要，重要的是人們願不願意來這裡生根發芽。
不看存量看增量，你要想一想，為什麼哈爾濱、石家莊、臨沂這些城市，雖然都是千萬人口大城，但房價卻一跌再跌，而江浙地帶的小縣城，房價又是多少？
文件的第三部分，提到加快推進新型城市建設，主要目標還是「舊改 保障」。
老小區裝電梯，水電路改善，優化建築物外牆和表面等等，今年預計要在全國內完成840萬的量，我聽說西北部、西南部一些小縣城今年都有指標。
之前不能住的二手房又能住了，拆遷戶徹底失去希望，這意味著拉大了樓市的整體庫存，稀釋了需求，對地方樓市是利空的，會進一步加速房價的衰竭。
舊改利空房價，而保障房則利好房價。
保障房是時代主題，國開行推進，十四五期間，40個大中城市總體建設量將超過900萬套，屆時落地，會進一步加速年輕人向這些城市湧入。
這都是肉眼可見的趨勢。
總的來說，這份文件是高層對時代變革的應對之策。
過去我們有人口紅利，地大物博，以為只要心夠高，膽夠大，任何地方都可以變成北上廣深，但後來當人們開始不怎麼生孩子後，發現「聚焦」才是抗風險的唯一道路。
城市要聚在一起，人要聚在一起，錢也要聚在一起。
國家對於地方的規劃，就是一筆筆投資，投資講求回報，自然會放到經濟運行效率最高的地方。
俗稱，花錢花在刀刃上。
而對於經濟效率低下的，最多只能做到求穩，在保民生層面多做工作，比如今年要求農村自來水普及率達到85%，縣鄉村道路聯通。
過去我們還聽說西部大開發，東北振興計劃，但在這份新型城鎮化的文件中，隻字未提，想必大家已經知道了答案。
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