城市發債價值分析（中巖投資王鑫布局城市更新）
2023-07-16 08:21:50
王鑫 中巖投資管理合伙人
擁有逾10年的地產行業從業經歷及投融資經驗，曾先後任職於中信房地產公司、華潤集團、藍光發展等知名企業。
王強/文
在我國，房地產行業有任何風吹草動，都會引來全民目光的匯聚。另外，在全球經濟動蕩、無風險收益率不斷下行的當下，投資人也在尋找一種能夠穿越周期抵禦風險的資產，也許房地產行業能夠給出一個答案。
「房住不炒」的基調未變
4月17日，政治局會議通稿，再次提及了「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。」雖然短短一句話，但為整個房地產行業重新進行了明確定位。
為了更好了解房地產走勢，理解政府的調控政策，我們首先要從房產的基本屬性說起，作為中國老百姓最重要的資產構成，房地產行業，特別是住宅開發在過去十幾年間得到了長足的發展，2003年時確立了房地產作為支柱性行業的地位，由此整個行業進入了一個高速發展時期。房地產本身，是一種維繫在稀缺土地資源之上的，必不可少的生產資料和生活居所，過往20年大家都在房地產資產投資價值上大做文章，因為土地作為生產資料的稀缺性，能夠帶來預期收益、地租加成，進而產生了房地產的投資價值，在這個過程中，有些機構利用市場波動和金融工具，加大了投機機會，逐步走上炒房之路。
對此，擁有十多年地產行業從業經歷及投融資經驗，曾先後任職於中信地產、華潤等知名企業，並參與或主導發起設立過多隻房地產投資基金的，中巖投資管理合伙人王鑫表示，「炒房行為極大的影響了行業的健康發展和老百姓的安居樂業，也是我們每個從業者不願意看到的。」
2016年9月起，整個地產行業開始調控，從中央過往的調控思路可以看出，調控目的是讓房地產回歸本源，重點凸顯房地產的使用功能，在這個基礎上，才涉及到商業、辦公、工業、物流等一系列房地產的價值。
然而，過去一段時間，社會上，包括很多投資機構，往往過度解讀政府對房地產行業的調控思想，最近甚囂塵上的行業崩塌論、談房色變的恐慌情緒，似乎在很多人群中或多或少的有所波及。
但是，王鑫認為：「隨著房住不炒的定位，以及對行業健康發展的推動，中長期來看房地產市場特別是房地產價格應該是平穩運行的，不會出現暴漲暴跌的可能。並且隨著因城施策力度的加強，我們也許會看到個別市場房價上漲或下跌，這也是正常的市場供需關係導致的波動。」
「城市更新」房地產市場的下一個風口
參與過汕頭濱海新城的城市運營項目，也做過深圳城市更新項目，深刻理解一個超級城市的土地、產業、人口之間的辯證關係與投資邏輯的王鑫表示：「過去20多年間房地產市場的快速增長是以城鎮化的快速增長作為背景的，隨著我國城鎮化進程總體邁入中後期，我國房地產行業大規模擴張的增量時代也將結束，逐漸過渡到存量時代即城市更新時代，也稱再城鎮化時代」。
何為城市更新？城市更新不是老舊小區的大拆大建，城市更新有特定的國際公認含義，指的是保護、保留、改造城市老舊的房子，不是把它拆了，而是把它加以改造，賦予它新的功能，使它具有了更高的價值。
2020年1月17日，國家統計局發布的數據顯示，我國整體城鎮化率為60.60%，首次突破60%大關。中國社會科學院城市發展與環境研究所於2019年10月29日發布的《城市藍皮書:中國城市發展報告No.12》預測，到2030年我國城鎮化率將達到70％。
從歐美國家的城市化發展進程也可以看出，當城鎮化率達到70％-80％時，為了讓城鎮再次煥發生機、提升人口和資源要素吸引力，城市發展基本就進入了再城鎮化時期。
而我國在2018年末的時候，已有約35個大中城市進入再城鎮化發展階段。在王鑫看來，中國的城市化發展歷程，具有獨特性，是先進帶動後進，發達帶動落後的過程。無論是一二三線之間，還是東西部之間，這種發展是非常不均衡的。這種現象帶來的結果是，當我們還在為三四線城市從農村-城市的城鎮化大力調控房地產市場的時候，一線及部分二線城市已經進入了存量時代、城市更新時代、再城市化時代。他也強調「雖然很多城市依然還在大拆大建，但是我們整個市場已經逐步進入到再城鎮化的存量城市更新時代」。中巖投資也是看到了這種不均衡發展，看見了機遇，於是著重布局城市更新領域的不動產股權投資。
核心城市的不動產投資價值凸顯
改革開放40年，我們國家發生了翻天覆地的變化，催生了一大批富裕人群，他們通過自己的勞動創造了財富，這筆巨大的財富形成之後需要被投資、被管理，進而實現保值、增值，過往這些財富更多的是投資到固定收益產品中。
然而在全球經濟動蕩的環境下，並且伴隨全球主要經濟體的無風險收益率不斷下行，特別是歐、美已接近零利率，我們國家的LPR也是小幅不斷調整，所以這導致投資人的避險需求和抵禦通脹需求不斷加強。投資人不禁思考：有沒有一種資產能夠同時抵抗這兩種風險的同時，還能創造不錯的收益？
王鑫表示：「這個時候，能夠帶來長期穩定現金流的核心城市不動產投資價值凸顯」。
核心城市是一個經濟體最重要的發展成果體現，比如北京、上海、深圳，有很多資源隨著市場的發展，都會向這些城市聚集。具有稀缺性的城市核心不動產，無疑是受益最大的，所以我們也會看到無論是歐美還是國內，一線城市的資產價格一直是領漲的。
再者作為世界上第二大經濟體，中國的未來一直被大多數的主流投資機構認可。所以我們會發現，哪怕是疫情期間，也有很多國際知名投行不斷傳出或完成一些核心城市的核心資產收購案例。
王鑫認為：隨著中國城市化進程的不斷深入，核心區域具有穩定現金流的物業是當下市場中的硬核資產，從全球範圍來看，歷史上此類資產具備良好的穿越周期抵抗風險的屬性。
同時隨著中國城鎮化率的不斷提高，人才重新向大城市再遷移，新的城市要素會產生新的迭代。因此我們看到，已經達到了發達國家或者接近發達國家水平的一線城市以及部分二線的核心城市，存量物業的投資正在成為一個新的投資熱點領域。
另外，王鑫也建議「隨著我們社會無風險利率的下降，特別是國內金融去槓桿，過去那種高收益的非標項目越來越少，投資人更應該把眼光放的長遠些，關注權益性投資，特別是具有穩定現金流的核心不動產投資的價值。」同時，我們也看到在國外不動產投資領域，高淨值人群既可以投資到公募的房地產REITs中，也能夠投資於私募地產股權基金中，與管理人、運營商共享項目投資運營帶來的中長期收益。
尋找穿越周期的資產
中巖投資過去三年一直在城市更新領域積極拓展、重點布局，特別是在突如其來的新冠疫情讓全球市場出現比較大波動的當下，投資人在考慮資產配置時，逐漸開始轉向能穿越周期的另類投資。同時，隨著貨幣政策的逐步寬鬆，核心區域的不動產配置價值在市場波動中逐步的顯現。另外，流動性的寬鬆肯定會帶動核心資產價格的提升，中長期租金回升也會帶動資產價格的同步上漲。因此，現在配置一些中長周期具備穩定現金流回報的核心資產是一種攻守平衡的布局。
而從投資策略的角度看，中巖投資秉持著「買入-修復-成長-賣出」的投資邏輯，尋找行業波谷及單個項目機會，買入被低估的物業；之後通過優化財務槓桿、商業資產盤活、造活價值、提升物業估值水平；最後將其擇機出售或證券化。
換句話說，中巖投資通過市場化的手段獲取比較合理的核心區域的資產和物業，同時通過與市場專業改造機構合作，讓這些資產重新換發新的價值，為投資人提供好的資產配置的機會。中巖投資在北京、上海、深圳等核心城市布局相關項目和產品，同時通過不動產股權基金來幫助客戶實現資產的配置和投資，以專業化能力，堅持價值投資的原則，為投資者找到能穿越經濟周期、克服當下市場恐慌和不確定情緒的資產。
編輯：史言
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