三四線城市的人口數量正在倍增（二線城市要崛起了）

2023-07-16 01:14:34 1

以前有朋友要離開北上廣深，吃宵夜碰酒杯說的都是安慰的話，誰也不想承認自己是混不下去才回去的。

現在有朋友要離開北上廣深，如果回到二線城市，吃宵夜碰酒杯那都說的都是祝福的話，話裡行間全是羨慕和祝福。

不可否認，二線城市已經越來越吃香了。

以前大家顧忌的工作機會和收入，二線城市已經在慢慢補齊。

我記得4年前，一個房地產的老總說過這麼一句話：

未來，如果一線漲2倍，那麼二線就會漲3-4倍，三四線漲幅會小於2倍。

（這裡的三四線城市指的是非環一線城市的三四線）

這位老總說的話，回到現在來看，就是個預言家。

如果說過去20年，中國的樓市暴富發生在一線城市，那麼未來最後可能複製這條路子的，一定在二線城市中。

當然，還得是強二線城市。

原因，細細聽我分析。

躲不掉的人口周期。

今年國家統計局公布的2021年人口數據顯示，2021年141260萬人，比上年末增加48萬人，增量創60年來新低。

不出意外的話，今年數據一出來，我們已經開始邁入負增長。

人口是房價的錨，一旦人口通縮，就會對樓市接盤力量造成晃動。

當人口總量增速放緩的時候，就開始進入存量市場廝殺的時候。

為什麼這幾年強二線城市都在搶人，就是抓緊時間搶存量人口啊。

從去年常住人口的增量人口來看，二線城市已經全面打敗了一線城市。

我們不妨看下面這張圖。

京滬是主動控制人口，早就退出了人口爆發增長的時機，但廣深一直是霸屏人口增長的冠亞軍。

可去年這種趨勢也變了，現在霸屏榜單前10的，除了嘉興，清一色的二線城市。

廣州也從過去的人口增量第2名，直接滑落到12名。

很顯然，年輕人開始用腳投票，正在回流二線城市。

這也表明，二線城市的競爭力開始增強。

過去人口瘋狂流入一線城市，但如今二線城市開始後來居上了。

人口的周期論已經開始上演，這意味著大多數城市的房價會進入調整狀態。

二線城市或許就是替代一線城市，成為樓市最具爆發力的一批城市。

我們可以再看看各大城市在2035年的人口「容納量」。

未來13年，4大一線城市的人口餘額都非常有限，尤其是上海，只有10幾萬，而反觀成都、武漢、杭州，未來的人口餘額都在300萬以上。

甚至武漢的人口餘額達到400萬以上，這說明二線城市的天花板更高。

未來這一批人口增量還有如此多爆發力的城市，房價一定還有上漲動力。

逃不掉的高房價。

很多人都剖析過為什麼年輕人要逃離一線，回流二線。

排在第一位的一定是高房價。

4個城市面積加起來還不如一個省大，卻要容納全國5%的人口，房價要是不漲，才是個怪事。

但房價越來越高，上車難度就越來越大。

走到今天，不得不說一句殘忍的話：一線城市的房價已經和90%的普通工薪家庭沒有關係了。

未來的一線城市房價還能漲，但更多像是奢侈品，買房是為了搶佔稀缺資源，只有少部分人能擁有。

現在普通人的投資賽道已經切換到了二線城市，對比一線城市5-6萬的均價，二線城市的1-2萬均價，有足夠的翻倍爆發力。

大家想想看，過去5年，房價上漲最猛的地方是一線城市嗎？

不是。

是強二線城市，尤其是強二線城市的新區。

比如成都的天府新區、武漢的光谷、鄭州的鄭東新區，西安的高新曲江，都是上一輪房價漲幅最猛的板塊。

幾年前那位房地產老總的話，已經照進現實。

現在全國城市都在牌桌上打牌，這都已經是一副明牌。

一線城市好嗎，當然好，但貴啊。

但反觀二線城市，還有很多1-2萬均價的板塊。

為什麼會造成這樣的差異？

根本原因還是在於城市化進程的速度不一致。

改革開放之初，我們讓一部分人先富起來，財富、政策推動了一線城市的快速發展。

城市發展由平房發展到高樓，由公共運輸發展到地鐵，所有的財富、資源、人口都集中在一線城市，迅速推高了大城市的房價。

但現在一線城市的城市化率達到了90%以上，大部分土地已經完成了增值，該漲的房價已經以最快的速度漲上去了。

比如深圳，全市無郊區，房價上漲，最東邊的坪山均價4萬左右，最西邊的沙井，房價5萬-6萬，最北邊的光明也已經5萬 。

這些地方已經因為交通、配套的迅速補齊，房價實現短期翻番。

現在一線城市可開發的地塊已經寥寥無幾，巧婦難為無米之炊，一線城市想要再進一步臺階，只能向外外溢和擴散資源。

那麼誰能有資源外溢的能力？

不含港澳臺，我們共有663個城市，其中直轄市4個，地級市293個。

但我們國家只有4個一線城市，容納的人口不到1億人，全國人口總量的是十四分之一。

不可能所有資源和人口都在一線城市，勢必有其他城市要發展起來，那就一定會是一批二線城市。

除了經濟底子強，關鍵在於頂層設計的關注。

大家應該關注到，這幾年很多省份開始打出強省會的戰略。

在強省會戰略之下，各省都在把資源往自己的省會城市中傾斜。

如成都、武漢、杭州、鄭州、西安、長沙、合肥、南昌等。

現在越來越多的二線城市把基建配套弄得非常完善，修地鐵的修地鐵，比如南京地鐵已經修到隔壁城市去了。

商業上，不少國際商業品牌都進駐二線城市，比如南京也有萬象城了。

一線城市所謂的光鮮生活二線城市同樣有，論起醫療和教育配套，許多二線城市也根本不輸一線城市。

生活體驗上，一線城市和二線城市相差並不大。

最大的差異可能只是來自於收入和工作機會，但一些直播、遊戲開發、程式設計師等等，二線城市的薪資和一線也差異不大。

關鍵是，二線城市房價還低，論幸福感，二線城市完全不輸一線。

所以，不管是趨勢還是主觀意願，就結果來看，二線城市回流速度越來越快了。

過去也許是一線城市房產升值速度跑得比二線城市快，但未來可不一定了。

對於普通投資客，不妨換個思路，換條賽道，用低成本換取大機會。

當前的一批二線城市中，只有強二線城市有足夠大的機會，比如武漢、南京、蘇州、杭州、成都、西安、合肥、鄭州、長沙等等。

這批城市，真的要抓緊機會了，選對板塊，未來漲幅不一定會比一線差。