粵港澳大灣區投資買房有前途嗎（粵港澳大灣區買房指南）

2023-07-13 13:15:42

文|凱風

粵港澳灣區規劃出臺，世界級城市群呼之欲出。

背靠珠三角，面向南大海。

僅僅5.6萬平方公裡的粵港澳大灣區，雲集了廣深港三大國際性都市，造就了以東莞、佛山為代表的世界工廠，其城鎮化水平、人口規模、GDP總量和產業競爭力，都堪與世界一流城市群匹敵。

發達的經濟和高度互補的產業，讓粵港澳大灣區的地理邊界逐漸模糊，廣佛、深莞、珠澳基本已經連成一體。經濟、產業的溢出效應，讓整個大灣區都之起舞。這在《廣深港澳，誰是中國灣區第一城》一文中有詳細論述。

從城市到投資，經濟、人口、區位、規劃都是必須考量的因素。哪個城市值得去？哪裡的房子值得買？哪個產業最值得投資？這是一份最有誠意的粵港澳大灣區投資指南。

大灣區經濟分析：誰的競爭力最強？

粵港澳大灣區的實力有多強？

2018年，大灣區的整體經濟規模，已經接近11萬億人民幣，佔全國GDP總量的13%左右。而整個大灣區所聚集的資金總量（本外幣存款總額），則高達30萬億人民幣，佔全國的1/6強。

在大灣區內部，經濟規模呈現四個梯次分布。

廣深港處於第一梯次：經濟體量都突破2萬億級別，這三大城市GDP總量接近7萬億元，超過除了廣東、江蘇、山東之外的全國所有省市。 佛山、東莞，位於第二梯次：GDP都在8000億元以上，佛山離萬億俱樂部只有一步之遙。 澳門、惠州、中山屬於第三梯次：GDP規模在3000億元以上，與第二梯次之間存在較大差距。 珠海、江門、肇慶：則處於第四梯次，GDP規模不足3000億元。
如果從人均GDP來看，排名則發生較大變化。
經濟總規模處於第三梯次和第四梯次的澳門、珠海則躍居第一和第二梯次，珠海人均GDP甚至超過廣州。
香港、澳門位居第一梯次。這兩大特區均屬於發達城市，澳門人均GDP高達54.41萬元，位居世界第二位，僅次於盧森堡，超過傳統富國瑞士。香港人均GDP也超過了30萬億人民幣，發達程度可見一斑。 廣州、深圳、珠海則位於第二梯次。深圳為19.33萬元，珠海為16.51萬元，廣州為15.77萬元，深圳保持領先優勢，珠海不容小覷。 佛山、中山、東莞位居第三梯次，佛山為12.98萬元，中山為11.14萬元，東莞為9.92萬元，離10萬元也只有一步之遙。 惠州、江門、肇慶，這三大城市經濟體量相對較弱，人均GDP同樣處於墊底位置，屬於大灣區內亟待提升的區域。
02
大灣區區位分析：誰為中心？
誰是粵港澳大灣區的中心，誰就最具投資價值，這是最簡單的原理。
那麼，究竟誰才是粵港澳大灣區的中心？
在粵港澳大灣區規劃綱要中，香港、澳門、廣州、深圳四個城市都是中心城市，這顯然是基於特殊行政區情所做出的安排。《誰是大灣區中心城市？》一文對此有詳細分析。
從功能定位而言，香港是國際金融、航運、貿易中心和國際航空樞紐，三中心一樞紐，其地位得到前所未有之鞏固。
澳門體量較小，但是單項優勢突出，其定位是世界旅遊休閒中心、中國與葡語國家商貿合作服務平臺。
至於廣深，兩地在分工上做出更明確劃分。廣州著眼於國家中心城市和綜合性門戶城市的優勢區位，深圳則是強調經濟特區、全國性經濟中心城市以及創新中心的作用。
而在金融方面，香港和廣州有所強化，深圳則是中規中矩。
香港的金融中心地位得到強化，既是國際金融中心，也是全球離岸人民幣業務樞紐、國際資產管理中心。廣州則獲得私募股權交易市場、大宗商品區域交易中心、碳排放期貨交易所的建設探索權，可謂最大驚喜。
相比於四大中心城市，大灣區內部業已成熟的都市圈對於投資更具現實指導價值。
簡單而言，粵港澳大灣區可以分為廣佛肇、深莞惠、珠中江三大都市圈，這其中，又規劃了港深、廣佛、珠澳三大都市圈。
廣佛肇都市圈的核心自然是廣州，深莞惠都市圈的核心自然是深圳，珠中江只是地理上的聯繫，沒有核心，中山正在藉助深中通道向深圳融合。
至於深港，這是世界上最大的超級城市聚集區之一。深圳從小漁村發展成為國際大都市，在四大特區中獨樹一幟，其根源就是因為毗鄰香港，享受資本、技術和制度的溢出效應。兩地如果在未來能夠高度融合，將會製造一個超級經濟體。
就此而言，論投資價值，廣佛肇乃至珠三角之外的清遠都要依託於廣州，深莞惠則要依託於深圳，珠海則與澳門形成聯動，中山則依託於深中通道的預期，江門相對邊緣。
03
大灣區定位分析：誰是產業高地？
粵港澳大灣區，一個重要目的就是打造國際科技創新中心，而科技創新離不開強大的產業基礎。
值得一提的是，廣深科技走廊已經正式升級為廣深港澳科技走廊，這將成為大灣區打造國際科技創新中心的重要支撐所在。
從產業定位來看，香港級別最高，國際金融中心、航運中心、貿易中心和國際航空樞紐，四大桂冠收歸頭頂。同時，規劃提出，支持香港在優勢領域探索「再工業化」，這正是對其科創能力和人才優勢的重視。
澳門相對特殊，僅僅只有數十萬人口，產業相對單一，但也優勢獨特，旅遊休閒、會展以及金融服務業都有相當大的空間，且澳門與珠海之間的互動更為頻繁。
作為龍頭的廣州、深圳，優勢不盡相同。廣州國際商貿、汽車製造、電子信息技術、教育醫療文化、遊戲產業相對發達，深圳網際網路產業、金融保險業、高新技術產業更加突出。
在製造業方面，珠江將大灣區一分為二，以深莞惠為代表的珠江東岸和以佛山珠海中山為代表的珠江西岸。
珠江東岸，電子信息製造業一騎絕塵，全國四成以上的手機都產自這個區域，華為、中興、oppo、vivo成為國內市場的霸主。
珠江西岸，裝備製造業高度發達。智能裝備製造、船舶與海洋工程、軌道交通、新能源裝備等產業相對突出，美的、格力兩大龍頭笑傲全國。
從都市圈來看，廣佛肇之間，更多是第三產業與第二產業的合作，廣州利用第三產業發展的優勢，為珠江西岸的第二產業提供服務。
深莞惠之間，除了深圳金融業、高端服務業為都市提供服務之外，還能將產業在區域之間進行轉移。華為製造終端向東莞松山湖的轉移，就是最大的例證。
綜上，廣州綜合優勢突出，教科文衛都相對發達，汽車、電子、生物醫藥等相對突出。深圳科創優勢一流，經濟競爭力強勁，金融業、網際網路業、電子信息、新材料等高新產業優勢突出。而珠江東西兩岸，各有所長，不相上下。
04
大灣區房價分析：四大梯隊
這是2019年的粵港澳大灣區房價地圖：
由上圖可以看出，粵港澳大灣區的房價基本分為四個梯隊：
一是港澳。以人民幣換算，兩地均價均已超過10萬元天際。其中中環、銅鑼灣聚集的香港港島可謂寸土寸金，房價超過17萬港幣每平方。一套60方的房子，價格動輒超過千萬港幣。
二是廣深珠。廣深房價領先於省內其他城市，這與其經濟地位相匹配。而珠海是個異數，房價一直居高不下，除了人均GDP位居全國前列之外，珠海的旅遊度假經濟、與澳門的聯動效應也是關鍵。
三是佛山、東莞、中山。雖然在廣深光環之下，佛莞顯得不突出。但這兩市GDP在國內遙遙領先，不久之前剛被定位為特大城市，GDP在全國都在20名之內，都擁有相對發達的產業體系，不容小覷。
四是惠州、江門、肇慶。這三個城市，在大灣區的存在感稍弱，各自服務於自己的城市圈，如深莞惠、珠中江和廣佛肇，房價在大灣區中處於墊底位置。
相比於城市之間的涇渭分明，城市交界處的房價則屬於明顯的例外。無論廣佛之間的千燈湖區域，還是深莞之間的塘廈鳳崗等地，都屬於外溢效應的典型代表。
05
灣區融合：誰的溢出效應最大？
佛山遍地廣州客，東莞遍地深圳客，誠非虛言。
在佛山，外來購房者最多的當屬廣州。
數據顯示，在佛山購房者中，一手房方面，2016年廣州客成交佔比為40%，2017年即使部分區域限購，廣州客成交佔比仍有37%，而在2018年，在佛山非限購區域，來自廣州的購房者佔比超過一半。
廣州的購房客，主要集中於南海、順德等區域。這兩地與廣州比鄰，業已通過地鐵與廣州連為一體。南海千燈湖區域與廣州市中心的距離不到30公裡，而廣州轄區內部的增城、南沙、從化則都在50公裡之外。
顯然，廣佛同城雖然在城市層面仍有待推進，但在居住層面則已悄悄完成融合。
在東莞，外地購房者佔比一度超過40%，其中大多數都來自於深圳。
這些購房者，集中於兩大區域，一是臨深板塊，包括塘廈、鳳崗等鎮，承接著深圳外溢的居住需求；二是松山湖板塊，華為外遷將松山湖推上東莞制高點，也成為珠三角產業轉移的最佳見證地。
佛山與東莞，是粵港澳大灣區溢出效應的典型代表，也是產業轉移和融合的最大受益者。
這兩地之所以值得投資，不僅是因為受惠於大灣區的融合互通，更是因為自身就有強大的底氣。
珠三角能成為世界製造之都，佛山東莞在其中功不可沒。
2018年佛山GDP高達9935億元，離萬億俱樂部只有一步之遙；東莞為8278億元，雙雙進入全國20強。
從人口上看，佛山東莞雙雙進入特大城市的行列，而且人口吸引力有增無減。
2017年，佛山常住人口達到765.67萬人，比上年新增19.4萬人；而東莞則達到834.25萬人，比上年新增8.11萬人。
根據不久前發布的《廣東省人口發展規劃（2017-2030年）》，佛山、東莞被定位為人口在500萬-1000萬之間的特大城市。這意味著，兩大城市各有230萬和170萬的人口發展空間。
產業發展強勁，經濟總量可觀，人口持續流入，這兩地將會成為大灣區的最大受益地。而臨廣和臨深板塊，則是最大的最大受益地。
06
三大自貿區：誰主沉浮？
一個廣東，擁有三大自貿區，這在國內相當少見。
在最近公布的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中，前海、南沙、橫琴三大自貿區可謂風光無限，分別被提及14次、14次和22次，而佛山、東莞則只被提及9次和8次。
這三大自貿區，承載著共建粵港澳合作發展平臺的重任。前海著重於深港合作，橫琴主要是珠澳合作，南沙則是粵港澳全面合作示範區。
先說前海自貿區。
南沙是灣區地理中心，前海則是深港兩大超級城市的交匯點，在兩大金融中心之間，可謂得天時地利之便。
在定位上，前海不僅是自貿區，更是深港合作區，還是保稅區，被深圳認為是「特區中的特區」。其主導產業分布於四大領域：金融業、現代物流、信息服務、科技服務，這些產業，無一不是人才和資金的聚集池。
因此，在大灣區規劃中，前海被定位為「深港現代服務業合作區」。而深港合作，主要在金融、航運、法律服務等專業服務業方面。前海將在離岸帳戶、離岸貿易、國際法律及商事爭議服務中心方面做出探索。
值得一提的是，規劃給了前海自貿區兩大利好。
一大利好是「研究進一步擴展前海發展空間」，言外之意即鼓勵前海自貿區擴容；另一大利好是，支持在深圳前海設立口岸。
顯然，前海將是深港合作的橋頭堡，也是大灣區互聯互通的關鍵點所在。做大前海，就是做大深港一體化的未來。
再看南沙自貿區。
南沙是大灣區的地理中心，但在水系密布和高鐵主導的珠三角，地理中心的價值並不如想像中那麼大。南沙在規劃定位上級別最高，既是自貿區，也是國家新區，但短板也很明顯，與主城區廣州較遠。
在大灣區規劃中，南沙被定位為「粵港澳全面合作示範區」，具體表述是「大灣區國際航運、金融和科技創新功能的承載區，成為高水平對外開放門戶」。
相比而言，南沙是廣州港口貿易的重地，廣州打造國際航運中心的重心就在此。而金融和科技創新功能，則是南沙融入粵港澳大灣區的關鍵所在。
所以，大灣區規劃給了南沙多個利好。
一是支持南沙建設中國企業走出去綜合服務基地和國際交流平臺。二是規劃建設粵港產業深度合作園、粵澳合作葡語國家產業園.三是探索建立粵港澳大灣區國際商業銀行。
顯然，南沙不只是廣州的南沙，還是大灣區的南沙。
所以，南沙不能停留於廣州副中心的定位，而要以大灣區為基礎，與港澳在金融科創方面形成互動，同時與深圳、中山、東莞形成密切互動，並充分利用廣州交通樞紐和南沙港的優勢，深度整合珠江西岸的港口貿易。
作為廣州的一顆棋子，深度參與大灣區的融合發展。這是南沙的最大機遇所在。
再看橫琴自貿區。
橫琴立足於珠澳合作，而隨著港珠澳大橋的開通，珠海獲得香港概念的加持，城市區位優勢得以提升。
不過，由於澳門經濟結構相對單一，珠海本身的產業基礎不算強勁，在區域合作中，澳門所能帶動的是旅遊業和商貿業，香港則是鞭長莫及。
不過，靠近澳門，靠近金錢，這是橫琴投資的巨大優勢所在。
因此，規劃提出，橫琴將要配合澳門建設世界旅遊休閒中心，高水平建設珠海橫琴國際休閒旅遊島，建設服務於兩地的養老、醫療等民生項目，同時打造中拉經貿合作平臺。
07
大灣區投資：哪裡才是窪地？
粵港澳大灣區的窪地，不在深圳，也不在廣州，而在於大城市群連成一線的受益區。
一是環廣區域的佛山清遠。佛山與廣州，在地理邊界和居住邊界上已經深度融合，廣州的溢出需求，首達之地必是佛山。佛山也必須與廣州融合互通，打造廣佛同城的超級共同體，才能獲得更大的跨越式發展。
至於清遠，內部發展相對失衡，本身經濟體量弱小，也必須依靠廣州發展。廣州部分居住需求和投資需求已經外溢到清遠南部，但問題是廣州本身擁有較大的發展腹地，一路向東向南，而北部則屬於戰略緩和地帶，沒有擴張的北部，對清遠帶動就有限。
值得一提的是，飛地模式在大灣區規劃中被著重提及。深汕合作區已經邁出步伐，廣清特別合作區的前景同樣值得期待。
二是環深區域的東莞惠州。東莞深處廣深兩大超級城市之間，自身製造業發達，無論是製造片區還是臨深片區，都有不錯的發展前景。未來隨著深圳土地資源枯竭、房價進一步高企，深圳居住需求和產業轉移的外溢還會加速，臨深板塊和製造板塊都將獲益。
至於惠州，與東莞類似，也是深圳居住效應的溢出之地，惠灣片區一度70%購房者都是深圳人。不過惠州土地供應量大，新房供應充足，目前多數處於投資炒作階段，缺乏實際居住需求的進入，因此房價易受調整政策的影響。
三是深中通道的中山。深中通道涉及珠江口的利益分配，目前雖已動工，但廣州仍有不同意見，而深圳中山則因利益站在同一方。大灣區規劃明確提出，加快深中通道、虎門二橋過江通道建設。
顯然，深中通道基本已經塵埃落定。等待深中通道開通，深圳與中山的距離縮短到20多公裡，時程縮短到30分鐘以內，中山不必繞道虎門大橋便可抵達深圳，深中將會藉助這一通道融為一體，中山將會成為深圳的後花園。這是中山的最大機遇所在。
四是港珠澳大橋的珠海。港珠澳大橋開通，進一步拉近香港與澳門珠海之間的距離，但由於單Y結構的設計，導致與香港一水之隔的深圳，未能進入這一體系，因而港珠澳大橋的惠及效應有所削弱。
即便如此，港珠澳大橋的開通，將珠海的區位優勢提到新的高度。能否以港澳為靠山，帶動中山、江門納入珠中江港澳的大體系中，這是珠海的機遇，也是挑戰。
08
四點建議
我們的結論有四點：
其一，堅守中心城市。除去香港不說，廣深既是一線城市，也是全球城市。即使逃離北上廣的聲音不絕於耳，但經濟、產業依舊發達，人口依舊在導入，這是抗跌性最強的區域。
其二，靠近大城市布局。環廣區域的佛山南海、順德，環深區域的東莞塘廈鳳崗、惠州惠灣這些是首選。深中通道如果順利開通，中山也將成為臨深城市，這也是未來機遇所在。
其三，靠近產業布局。廣深科技走廊，已經升級為廣深港澳科技走廊，這一科技走廊橫跨廣州琶洲、大學城、科學城、知識城，東莞松山湖、濱海新區，深圳空港新城、坂雪崗科技城、高新區、國際生物谷等眾多區域。產業集聚，如果能同步帶來人口集聚，將會形成巨大磁場效應。
其四，靠近軌道交通布局。大灣區交通密度，在全國首屈一指，一小時交通圈已經基本現出雛形。目前，各地正在通過地鐵、城規、高鐵連成一體，廣佛地鐵貫通之順暢猶如一城，未來隨著東莞地鐵東連深圳西接廣州，廣佛深莞惠城軌全面貫通，軌道交通的機遇就會無限放大。
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