城東老城區最新規劃（矛盾中求發展的城市向東運動）
2023-07-09 03:13:09
東臺，一個名不見經傳的四五線城市，東臺，一個在鹽城下轄的江蘇省縣級市，一座靠著海，有著礦還有油的資源城市，一座有著董永和七仙女包裝下景區的旅遊資源開發的城市。這樣一座，要資源有資源，想美食有美食，求名得名的「蘇中」小城市，在其約40萬平方米的城區面積中，卻有著十分明顯地域之別。
市中心，老城中心，有著所有城市都有的步行街、老小區、拆不起的城中村、人人爭搶的名校資源……方便的生活、老舊的配套、擁擠的交通、一路之隔的學區差異……當然也有著全城最高的房價。
城北，目前的行政中心，市政府、公檢法、政務中心、市民廣場、體育中心、新圖書館……都集中在城北的北海路。東臺經濟開發區，江蘇省級開發區經濟區在城北，新建的高鐵站也在城北，未來交通優勢明顯，而商業配套缺乏的情況，預計也將會在中南城開業後改善，畢竟有南通、鹽城的中南城珠玉在前。
城南，新城炒作區域？這麼說吧高鐵在城北，高速在城東，集齊了東臺第三人民醫院、東臺看守所、拘留所幾大行政中心，好吧，吾悅廣場還是可以的，新城也是前二十據說新的產業園也在城南有規劃。
城西，西溪風景，七仙女和董永傳說發祥地，通過政府在旅遊推廣上的強力輸出，切實打造出了國家4星旅遊區，可以說先知西溪，後有東臺。西溪名為西溪，卻不是以地理上特點為名的景區，而是以千年古鎮西溪為核心，打造旅遊、文化與歷史結合的休閒生態文化旅遊片區。新建成的景觀大道上，也成為了東臺市民中頗有知名度的新景點。區域內的新建商品房也因為在景區內賦予了價值。
城東，城東新區，位於江蘇省東臺市中心城區東部，官方宣傳內容：「以『科技』為引擎，按照『先進位造業和現代服務業融合發展的產業新城』的功能定位，重點建設東進大道北側的風光電產業園、紡織機械產業園、科技軟體園和沿東進大道與經八路兩大軸線布局的現代服務業體系，全力打造『開放、智慧、宜居』新城區。位於東臺東部的城東新區，西起通榆運河，東至沿海高速，南臨南環惠陽路，北接北繞城公路，規劃到2020年，新區總面積50平方公裡、人口15萬。重點規劃建設風光電產業園、紡織機械產業園、科技軟體產業園、現代物流園以及東進路和經八路兩條城市發展主軸。」
城東，一個由政府「刻意」打造的城市新區。隨著城市的發展、城市化進程、人口的增加，老市區因為很多歷史問題，很難完全得到改造，必然不能承擔城市發展的需求，向外擴張是每個發展中城市的必然選擇。而在地理上，東臺南北短，東西長，老城區位於東臺行政區域北部偏西的位置，而西面是西溪景區，從地理上看，往東發展的確是唯一選擇。
新區有多新？撇開上面官方的規劃和說法，讓我們從以下幾個民生方面出發：
教育
2013年，東臺中學從北海路搬遷至城東校區，陸陸續續的，實驗中學、實驗小學相繼落戶城東。對於一個城市來說，一些基礎配套勢必是要搬到規劃相對前瞻的新區，來適應市民需求和交通出行之間的平衡；特別是一些人員密集的基礎設施，如學校、體育館、展覽中心、行政審批中心等配套設施，一定是在一個基礎交通設施配套較好的地方比較合理。對於東臺中學，為什麼很多說法會覺得是政府強制推動城東區域特別是地產的發展，誠然，在一所重點高中或者教育資源相對集中的區域，對於政府賣地、區域發展，周邊房源租售都有很大的促進作用。因為東臺的主要生源集中在老城區（其實不止是東臺，很多城市的大部分生源都是在市區），而城東本身的生源明顯不足。這裡就出現了一個認識的誤區。眾所周知，整個中國都是實行九年制義務教育，公立幼兒園、小學、初中是按照居住區域，學區劃分，即學區房，學區房一直是屬於相對優質房源，而這塊的學校設置、排班是根據生源地實際的生源和規劃發展來設置的（而且必須有一定前瞻性）。但受到最多關注的東臺中學，是一所高中，高中是需要通過中考，考試成績考入的，當然，也會有很多人說，高中位置離最集中的生源地太遠，增加了學生的通勤生活、家長的租住房負擔，但是需要看的的是，很多重點高中確實是在相對偏僻的地點，除了上面闡述的基礎文化、基礎配套設施的設置原則外，對於高中特別是重點高中來說，一方面保證了環境的純粹性，遠離了繁華，另外一方面，很多高中特別是一些升學率高的高中，因為其學習時間，大多有住宿制度。從這個角度來說，教育配套，特別是東臺中學，只能說是政府對於城東區域各項資源配套的完善措施之一，確實能增加城東的區域價值，但絕對不足以支撐目前各方面所說的地段，炒房價值。而真正的城市新區，則需要看政府規劃，如果在文化上再有發展的話，還是應該加上劇院、體育館、展覽館、圖書館之類的的配套。
交通
兩條城市發展主軸，東進路雙向6車道，經八路雙向四車道，馬路寬敞，路況好，高速入口就在區域內，無論是到市區出城都相當便捷。但是，在公共運輸方面就真的是「新區」了，區域內鮮少看得到公交站臺，交通班次和接駁路線更是，十分的不方便。
涉及到公共運輸配套方面，相信既然城東區是作為規劃的高新區發展的，交通路線、設施配套應該是早有具體規劃的，目前的狀況，無非是區域內工作、生活居住的人群少，無法支撐公共運輸配套設施的費用，那作為公共運輸基建部分，自然也要為目前一些重點工程在時間和資金上讓路。
住宅
城東區可能是目前東臺新盤最集中的區域了，有碧桂園、恆大這樣的地產十強開發企業。也有石榴集團這樣的百強企業和一些江蘇和鹽城東臺的本外地房企。碧桂園和恆大的拿地規律，三四線城市的「偏遠郊區」，但仔細分析，作為地產排名數一數二的房企，真的只是偏僻的郊區麼，除了純鄉鎮盤，一些品牌房企尤其喜歡一些在開發區和一些即將開發的區域有發展潛力的地段拿地，一方面，這些開發商的品牌影響力，很多都是通過政府招商引資邀請過來的，對於城市的開發規劃有更敏銳的觸感，另一方面，通過政府和實際的地段位置，可以用較低的價格獲取較多的土地儲備。
商業
這塊可能就是目前城東區域槽點，目前城東區域內，正常的商業配套還是有的，但是相對於城東未來新城的定位，目前的商業配套是不匹配的，只能說有商業，滿足一般消費需求，但是相對於一個城市新區的規劃定位，商業在生活中的休閒、娛樂、消費要求，無論是體量、品牌、業態等各方面，都是與新區定位不想符合的。而針對城東目前的商品房體量來說，一些商業基礎配套，菜市場等，也是不能滿足未來居民生活需求的。
東區目前的情況就是，撇開東臺本地居民對於城東固有的鄉鎮印象，因為各項基礎設施的不足，導致了目前城東房產接受度較低；而商品房銷售的速度以及已建成銷售房源的入駐率較低，又導致了很多基礎配套設施配置的延後（公交、商業等）。而且就個人觀點來看，政府對於城東的產業定位和最終的新城宜居定位，其實是不符的，還缺少很多生活性的設施配套。這塊可以參考的優秀城市範例很多，比較有名的就是蘇州園區，同樣是工業園和居住區集中地段，園區有的不止是廠區、住宅，還有環境、商業、文化產業等等的配套。
城東有發展麼？肯定是有的啊，畢竟就算是浦東、蘇州園區、無錫太湖新城，也有很長的一段被人瞧不起低估的時間。那城東就必然騰飛麼，這個影響因素就多了，當然個人認為，政府的偏向、規劃因素還是佔很大比例的。東臺，作為一個人口相對偏向流出的城市，城東的產業發展才是影響整個區域的重點，因為不管是城市發展、區域升級、房價的升高，最終靠的是什麼，「人口」，有人才有需求，不要來杠人口的層次問題，低、中收入人口為誰打工、為誰服務？只有有人，才有發展。
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