什麼叫城市更新拆遷（2022年城市更新組團來襲）
2023-07-04 23:12:46 1
■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
相較於近兩年湧現出的「城鎮老舊小區改造」這一提法，「城市更新」作為一個並不算新的概念早已存在了10餘年。不過，隨著大規模城鎮棚戶區改造的完結，2021年以來一些地方陸續制定了最新的城市更新條例或者辦法，標誌著城市更新開啟了嶄新紀元。那麼，組團來襲下的城市更新究竟會給廣大老舊房屋居民帶來什麼？「拆舊房，住新居」還有希望嗎？以此名義開展的項目又與徵收拆遷有著怎樣的聯繫和區別呢？在明律師就結合多地新政策為大家做一番解析。
日前全文發布的2022年政府工作報告中明確提及了城市更新，將其列入了「堅定實施擴大內需戰略，推進區域協調發展和新型城鎮化」部分中：
有序推進城市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開展老舊建築和設施安全隱患排查整治，再開工改造一批城鎮老舊小區，支持加裝電梯等設施，推進無障礙環境建設和公共設施適老化改造。
「有序推進城市更新」這短短8個字，對長年居住於舊城區、城中村中老舊房屋裡的人們而言，分量不可謂不重。
結合各地2021年相繼頒布的新規，在明律師可以確認的一點是，2022年，大家的「拆舊住新」夢仍存變為現實的希望。修修補補的城鎮老舊小區改造，絕不是老舊房屋的唯一歸宿。
【要點一：城市更新繼續保留「拆除重建」形式】作為全國開展城市更新試點前沿陣地的深圳市，於2021年3月發布了《深圳經濟特區城市更新條例》。
其中對城市更新的最新定義為「本條例所稱城市更新，是指對城市建成區內具有下列情形之一（即需要城市更新的若干情形）的區域，根據本條例規定進行拆除重建或者綜合整治的活動」。
我們可以看到，城市更新被明確劃分為了兩類——拆的，和不拆的。不拆的在明律師就不談了，我們重點帶大家看怎樣拆舊建新。
怎麼才能實現對舊住宅區、城中村的拆舊建新呢？城市更新的基本原理就在於最大限度發揮開發商等市場主體的作用，讓民意做決定。
《深圳經濟特區城市更新條例》第25條是這麼說的：
申報拆除重建類城市更新單元計劃時，拆除範圍內物業權利人更新意願應當符合下列要求：
（一）用地為單一地塊的，應當經全體共同共有人或者產權份額四分之三以上的按份共有人同意，建築物區分所有權的，應當經專有部分面積佔比四分之三以上的物業權利人且佔總人數四分之三以上的物業權利人同意，其中舊住宅區所在地塊應當經專有部分面積佔比95%以上且佔總人數95%以上的物業權利人同意；
大家看好了，這可是面積 人數的「雙95%」，堪稱是舊城區改造類項目中設置啟動門檻最高的情形了。
該條最後還要求，申請將舊住宅區納入拆除重建類城市更新單元計劃，自發布徵集意願公告之日起12個月內未達到前款物業權利人更新意願要求的，3年內不得納入城市更新單元計劃。
說白了，就是徵集意願的期限最長就是1年。如果1年內所涉片區內的房屋產權人達不成一致意見，3年內這一片區就徹底與城市更新無緣了。相關優惠、鼓勵政策就會被用到其他更新意願更強烈的片區。
《條例》進一步規定，申請將舊住宅區納入拆除重建類城市更新單元計劃的，建築物建成年限應當在二十年以上。
申請將舊工業區、舊商業區納入拆除重建類城市更新單元計劃的，建築物建成年限不得少於十五年。
也就是說，一些2000年前後建造的房屋理論上是有可能被納入城市更新拆除重建範圍內的。當然，其必須符合「公共利益需要」的要求，即服務於重大基礎設施建設項目或者存在較為嚴重的居住安全隱患。
《條例》第34條規定，城市更新搬遷補償可以採用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業權利人自願選擇。政策性住房原則上採取產權置換方式，補償與被拆除住房產權限制條件相同的住房。
已登記的商品性質住宅物業採用原地產權置換的，按照套內面積不少於一比一的比例進行補償；
產權置換的實際面積不得少於約定面積，因誤差導致超出面積在百分之三以內的，物業權利人可以不再支付超出面積部分的房價。安置補償費最遲應當在物業權利人搬離之日起按約定給付。
前款規定以外的其他合法建築和歷史違建的搬遷補償標準，由市場主體與物業權利人參照本市房屋徵收相關規定協商確定。
綜上可見，從補償方式到補償標準，城市更新搬遷補償都與徵收補償十分類似，基本遵循一個「1:1」的原則，不會有太高的「拆補比」。
這就意味著，選擇同意更新的房屋產權人要將心態把握好了，「拆遷暴富」之說已是歷史，而非現實。
在以往廣東省的「三舊改造」性質項目中，籤不下約來就一直耗著的現象並不鮮見，這也是一些地區成片成片的「城中村」總也拆不掉的原因所在。
敢為人先的深圳經濟特區顯然希望在《條例》中植入不同於以往的手段——協議搬遷在特定條件下將轉換為政府徵收。
具體而言，《條例》第35條是說，當籤約比例達到面積或者人數中的一個95%時，市場主體就可以申請區政府組織與未籤約戶進行調解。
第36條則進一步指出，一旦籤約比例達成面積和人數的「雙95%」，區政府在調解未果的情況下有權啟動徵收拆遷，針對仍不籤約的「個別戶」作出房屋徵收決定。
也就是說，對佔比小於5%的這部分拒不籤約配合更新的人，協議不成是可以搞強制的。這種打通「協議搬遷與徵收拆遷」之間轉換通道的政策，此前在廣東省已試行多年，落地實踐已成定局。
這以後的徵收程序需遵照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定進行，即區政府需要依法作出征收補償決定，最終申請法院強制執行。
也就是說，開發商等市場主體和村集體經濟組織等民事主體都是無權強制拆除房屋的。
在明律師需要強調的一點是，上述「協議與強制」銜接的操作方式已非廣東省所獨有。2021年9月施行的《上海市城市更新條例》第32條中規定，公房承租人拒不配合拆除重建、成套改造的，公房產權單位可以向區政府申請調解；
調解不成的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規劃的實施，區政府可以依法作出決定。
公房承租人對決定不服的，可以依法申請行政複議或者提起行政訴訟。在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在決定規定的期限內又不配合的，由作出決定的區政府依法申請法院強制執行。
這裡的「拆除重建」指的是對涉及危房的公有舊住房的更新改造，前面同樣需要湊夠95%的同意更新籤約比例，才能啟動後面的強制「決定」程序。
在明律師最後要提示大家的是，無論是深圳、上海還是西安，新出臺的城市更新政策中均明確囊括了徵收拆遷、強制拆除重建改造等內容。這也就意味著，城市更新絕非完全意義上的「協議搬遷」，只要同意拆舊建新的面積和人數達到足夠高的比例，剩下的滯留戶就會被拉入到強制搬遷的進程中。大家一定要及時學習掌握當地的城市更新規範，積極行使各項參與權利，若弄不清其中的具體問題就要及時諮詢專業律師，確保自己在城市更新新政策之下切實改善居住條件，過上更加幸福安穩的都市新生活。
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