青島商業魅力排名（2022城市商業力排行榜）

2023-07-09 16:38:42

城由市而興起，商業繁華離不開城市興盛。本系列，以城市視角，呈現商業存/增量、商圈更迭、商場調改等多維數據及鮮活案例，挖掘城市商業潛力。此篇為，2022城市商業力排行榜-總篇。

撰寫丨小宇宙分隊主編丨付慶榮

在《中世紀的城市》，學者皮雷納看到了「商業與城市的正相關性」——商業繁榮則城市興起，商業凋敝則城市衰敗。

千百年後，當奧密克戎流竄在全球近1.3萬個城市間時，這種正相關性被具象化了。

從武漢、深圳到上海，「封城」一次，商業停擺一次，時間有長短，範圍有大小。被禁住的人潮，突然間消失在街頭巷尾，消失在商場影院。蕭殺、寂寥的空氣，籠罩在城市上空。

不過是，不同的城市所具備的復原力有強有弱，而與之直接相關的因素之一，是背後鮮明對比的商業力。

在凸顯、放大的不確定性中，每座城市都需要重新審視自己的價值與商業之間的關係，重新理解商業力之變映射的時代機遇與挑戰。

歷經一年多打磨，贏商tech與中國商業聯合會共同發起並確立了「城市商業綜合評價指南」團體標準，以「商業力」指標綜合評價城市商業繁榮程度，全面發掘城市發展潛力，立體洞見未來新商機。

具體看，城市商業力是基於城市商業的廣度、高度、質量，對城市商業發展繁榮程度進行評價的綜合性指標，包含城市商業發展基礎、城市商業規模、城市商業檔次、城市商業活躍度以及城市商業潛力五大一級維度。

《城市商業力排行榜》則是基於上述維度對國內368座城市綜合測評後形成的城市排名結果。排名越高，城市商業整體發展程度越好。

相較2021年，今年入圍商業1線的城市，依舊是上海、北京、深圳、成都、廣州、重慶，但排名有變——成都被深圳擠出了TOP3。

商業準1線城市中，南京、鄭州、佛山排名均有下滑，武漢、天津、長沙、寧波齊刷刷升格了。反差明顯的是，瀋陽直接掉到了商業2線城市陣營，而長沙勇猛上位替補。

綜合排名有變之外，在商業發展基礎、規模、檔次、活躍度及潛力這些微觀維度上，368座城市所處的位置大有差別，且呈現出一些或驚喜、或意外的發現。

1）時不時截胡上海首店的成都，雖被深圳擠出來TOP3，但城市商業潛力卻更勝一籌；

2）連續2年穩穩站在TOP9之位的蘇州，卻在城市商業檔次TOP10中，直接墊底；

3）一直扎在商業2線陣營的青島，竟可以在商場客流密度TOP10城市排第四；

4）靠著免稅在商業圈一炮而紅的海口，則是闖入了購物中心人氣活躍度TOP10；

……

一、深圳登上中國商業第三城，掉隊的成都反彈力UP

在《2022城市商業力排行榜》上，商業發展基礎、活躍度、檔次佔優的深圳，成功擠掉成都，晉升為中國商業第三城。

這一變化，雖有意外，卻見合理。2021年，深圳GDP破3萬億元，全國第三，僅次於上海的4.3萬億、北京的4萬億。

經濟基礎再上層樓，交通暢達度躍升。至2021年底，深圳市軌道交通運營線路（含有軌電車）13條，交通線網密度（行政區面積測算）0.22公裡/平方公裡，連續多年全國第一。另據《深圳市軌道交通線網規劃(2016—2035)》遠景，深圳全市軌道共33條線路，包括市域快線9條，普線24條。

以經濟基礎、暢達交通為底，深圳的商業在2021年呈大爆發之狀。一方面，新mall湧現，全年3萬㎡以上開業購物中心獨立百貨增量超200萬㎡，其中不乏萬象前海、龍崗萬達廣場、前海卓悅INTOWN等明星之作。

另一方面，高檔次首店蜂擁而來。據贏商大數據不完全統計，這年深圳引入的品牌首店270家，同比上升178%。深圳萬象城、深圳灣萬象城、萬象天地、福田COCO Park、卓悅中心們，均為名副其實「首店收割機」。

對照之下，常年身居網紅城市之首的成都，2021年交出的商業成績單，微現乏力。這年，其3萬㎡以上開業購物中心獨立百貨增量不足120萬㎡，同比出現負增長。

此外，在商業活躍程度、商業檔次較深圳亦顯劣勢。據贏商大數據統計，2021年，成都的購物中心客流指數、商圈客流指數均低於深圳；另在商業檔次上，成都中高檔及以上項目體量佔比、品牌數量佔比分別為12.5%、23.4%，而深圳對應的數字為19.0%、26.9%。

靜態基本面上，2021年成都的商業力確實打不過深圳，但其待發的潛力值得被看見。在《2022城市商業力排行榜》商業潛力TOP10城市中，成都排在第二，而深圳則處在第四。

據贏商大數據統計，成都2022-2023年擬開業購物中心&獨立百貨（≥3萬㎡）增量超250萬㎡，是核心商業潛力TOP10城市中最多的。分批落地的新mall中，既有萬象天地、SKP這樣的重奢型新秀，也有煥新而來的舊改玩家們。

潮流更迭，新老商圈交替。處在成都核心地帶的鹽市口商圈、春熙路商圈，不斷有老商場退出。今年上半年，位於鹽市口商圈的新世界百貨閉店，位於春熙路商圈的伊勢丹宣布年底關店。

與此同時，茂業百貨——鹽市口商圈內首個拆除並連同相鄰城市舊改項目打造大型城市綜合體、財富中心、仁恆置地廣場都已開啟了升級改造之路，成都商業強韌的潛力各種可見。

另從品牌端來看，成都商業後勁力足，一大明證是其持續在線的連鎖、頭部品牌吸附力，特別是首店品牌。公開數據顯示，成都首店數量連年遞增。2018年200家、2019年473家、2020年386家，至2021年達801家，同比增速107.5%。

現在，成都商業步伐還在加速，在時間的作用之下，再次逆襲上位或是大概率事件。

二、瀋陽降級至商業2線，青島商場客流密度全國第四

拼盡全力，穩住商業江湖之位，是368座城市共識中的奮鬥目標。但，不進則退的鐵律之下，總有掉隊者存在。

在《2022城市商業力排行榜》上，從商業準1線陣營降級至商業2線的瀋陽，無疑是個反面典型。

依次擺開5大測評維度，瀋陽相較「補位者」長沙，僅有商業檔次略微佔優，而其餘指標都有不足。商業發展基礎上，2021年瀋陽GDP總量7249.7億元，按可比價計算同比增7%，而此前與其同處商業準1線城市的夥伴城市，早已是萬億GDP玩家。後來居上的長沙2021年GDP則是站上1.3萬億元新臺階。

人口潛力上，據2021年末主要城市常住人口與增量的統計數據顯示，東北地區人口流失現象非常嚴重。即便身著「東北最大城市」標籤，瀋陽人口增長十分有限，從2020年907.3萬增長到2021年911.8萬人，想做「千萬人口」之城依舊是個夢。

湧動人潮的缺失，遇上大環境消費冷卻，從根本上限制了瀋陽商業活躍度、及商業潛力爆發。2021年，瀋陽3萬㎡以上開業購物中心增量56萬㎡，增速7.4%，增量、增速相比2020年相對持平；而長沙對應商業項目的增量、增速均大幅提升。

另從客流表現看，2021年，瀋陽樣本商場的日均客流為105萬，同比上年略升，但客流密度則下滑至0.13人/㎡。在這點上，常年處在商業2線陣營的青島，力壓商業準1線的西安、鄭州、天津、佛山、寧波及長沙，衝上日均客流量TOP10榜單。

若將對比維度聚焦到客流密度上，會發現：青島可以排到全國第四，僅次於北京、深圳、上海，高於廣州和成都。

青島，作為國際性海港和區域性樞，商業的國家化和超前性遠超山東的其他城市。2021年，青島的GDP位列全國13位，超過了南方多個經濟強市。

2020年疫情後，青島的零售商業市場仍舊沒有停止飛速前進的腳步，商業體量和人均商業面積仍舊位居全省第一。

而其在2021年表現出的高商業活躍度，與城市中多個人氣mall的強客流聚合力、運營力密切相關。如青島海信廣場，2021年優化了高奢品牌組合，擴建了沿澳門路原有立面和屋頂1至5層，全年銷售額達65.5億元，同比增長40%。

2020年開業的青島世茂52 商場，受到高新區、城陽白沙灣片區及北岸城區人的追捧，開業1年累計客流量突破500萬人次，開業率保持在95%左右。

需要警惕的是，進入疫情第三年，青島商業開啟「空鋪」危機預警。據贏商網大數據統計，疫情三年來，雖然青島購物中心新增品牌數量一直呈遞增狀態，但購物中心出租率早在2020年便降到冰點，即使在2021年有所回升，但顯然未能恢復到疫情前水平。

疊加著日趨白熱化的存量競爭，如何穩住客流，是擺在青島的商場們前面的一大現實困境。而這或改寫這座城市在2023年榜單的名次。

三、南京、蘇州人均項目體量全國前三，商業檔次墊底TOP10

「全國哪座城市人均購物中心面積最多？」關於這個問題的答案，那必然是上海，2021年對應的數據是1.15㎡。緊跟魔都兄弟步伐，南京、蘇州成功拿下第二、第三名，對應的數字分別為1.14㎡、1.10㎡。

可在城市商業檔次這一PK臺上，南京、蘇州卻敗下陣來了，在TOP10的行列中直接墊底。其中，南京的核心商業檔次指數、核心品牌指數分別為8.92、8.94；而蘇州則更低，分別為8.85、8.96。

具體看，在核心商業檔次對比圖上，2021年，蘇州中高檔及以上項目體量比例僅為5.7%，為TOP20城市最低值，還不及北京的1/3。

據贏商大數據統計，蘇州近200個商場中，僅有蘇州美羅商城、蘇州比斯特購物村算是高檔mall，奢侈品相對集中。美羅商城開業於2009年，場內奢侈品牌為14個，其中頂奢品牌有LV、PRADA、Gucci、Cartier、Max Mara；輕奢梯隊則以Céline、Tiffany&Co.等。比斯特購物村奢侈品牌為34個，以輕奢和中奢為主。

此外，有8個中高端項目，且並沒有形成聚集商業效應，而是分散於姑蘇、吳中、常熟、張家港。

另有不完全統計數據顯示，蘇州下半年計劃入市16個購物中心中，無定位「高奢」的項目，且中高檔及以上項目佔比數也不高。

但從購物中心品牌門店看，中高檔項目佔比表現平平的南京，中高檔及以上品牌門店佔比卻高達23.1%，僅低於深圳、北京和上海。