暫時沒下證的回遷房能買嗎（不佔名額灰色）

2023-07-26 03:06:12 1

作為二手房停貸風波下被誤傷的剛需，小磊感覺買房愈加無望了。

小磊是一個關注我們很久的粉絲，時不時的會私聊我問一些買房相關的問題，這些天他不知怎的了解到了回遷房，還發來一張截圖問我，1字頭的回遷房能不能買？看著他急亂投醫的樣子，我決定好好聊一下回遷房的話題。

部分截圖拼接

1、

你不知道的回遷房

多數人對回遷房的認知，只停留在村民房屋拆後回遷的層面，關於這一房產種類的更多細節性問題並不了解。

回遷房其實是中國拆遷政策下的特殊產物，一般是開發商做舊改時，賠償給村民的房子，屬於保障房的一種。

像小磊了解到的這類便宜的回遷房，交易的通常是回遷房指標，也就是房子還沒有蓋出來，因此購買時並不需要購房名額，只需要向村民購買他們手中的回遷房指標，然後再跟開發商籤署協議，等房子蓋好就屬於買家。

當然除了這種情況外，回遷房買賣還有有房無證和有房有證兩種情況，不同情況下房屋購買的條件和價格也各有區別。

還有一點需要注意的是，關於房屋的土地性質。如果是集體建設用地，回遷後的房產是不能做獨立割讓的，因為產權屬於村集體，不屬於個人，也不能辦理紅本房產證，但村子如果選擇協議出讓，補繳土地出讓金把土地轉為國有土地後，這樣的回遷房就是可以辦理房產證，今後也可以正常上市交易的。

圖源：網絡

由於回遷房的特殊屬性及各種原因，多數回遷房都存在一定通病，比如房屋品質差、容積率高、戶型一般等，因此，在價格方面，回遷房往往也比商品房便宜，不過優質地段的有證回遷房除外。

2、

便宜又能漲，想買！

這些年廣州城市更新快速拓展，作為省「三舊」改造改革創新試點，看廣州舊改勢必要先看黃埔。

根據黃埔區召開的——決勝三年完成舊村改造拆遷任務的大會，黃埔區立下了21年底前，完成66個舊村改造籤約的軍令狀，這不僅意味著黃埔舊改加速，也推近了舊改項目的入市進程。

而這種舊改之下衍生出的回遷房產買賣，便向市場釋放了大量的回遷房源，比如受到市場的熱議和關注的2.4萬/㎡的大壯名城、1.9萬/㎡的中央城等項目，價格基本是商品房價打5折，因此即使很多人知道這類房產交易屬於灰色地帶，但還是抵擋不住低房價的吸引力。

還有小磊截圖提到的項目，為知識城核心區何棠下村的舊改項目，板塊的均價在3萬左右，回遷房叫價1字頭，赤裸裸骨折價的心動暗示。

很顯然，多數衝著回遷房來的人，就是圖它價格便宜。比如黃埔的這類回遷房，區域均價已經過3萬，能買到單價1萬或者2萬出頭的房子，以後拿證又能對標周邊商品房正常交易，有點類似房價倒掛的打新，這樣的持有成本就是分分鐘躺賺，怎麼可能不心動。

黃埔板塊價格

也正因如此，回遷房的購買客群多為投資客，圖便宜的剛需反而不是多數，一方面因為回遷房指標需要全款購買，另一方面則是因為此類房產購買的風險問題，剛需對於風險的承受能力比投資群體要弱一些。

但回歸現實層面，這類的回遷房買賣生意到底能做嗎？

首先官方的態度是否定的，此前，有群眾曾向領導留言板留言反映大壯名城回遷房銷售的問題，官方給出的回覆中，明確表示了杜絕。

還有不久前，流出的一份疑似黃埔官方回遷房限售的文件，原文如下：

規範安置房屋流轉。村民安置回遷房原則上要求自用，村民回遷房建築面積自持比例不低於50%，且自取得回遷房不動產登記證後，自持年限不少於20年；

自持以外部分，自取得回遷房不動產登記證不滿5年的，不得上市交易。村民回遷房自持套數、面積、年限等需經街鎮和村社審核，不動產登記部門按審核意見在回遷房不動產登記證上進行相應登記備註；

各街鎮應對舊村復建回遷房屋分配明細表進行審核備案，回遷房屋分配明細表須在村集體經濟組織範圍內公示15日，區不動產登記部門在辦理回遷房產權登記確權手續時，應根據改造拆遷補償安置方案、協議、分配明細表等按程序嚴格審核被安置人的身份資格。

這其中對市場衝擊比較大的兩點是：1.村民回遷房建築面積自持比例不低於50%，且自取得回遷房不動產登記證後，自持年限不少於20年；2.自持以外部分，自取得回遷房不動產登記證不滿5年的，不得上市交易。

如果信息屬實，官方對於回遷房交易的態度顯而易見，也意味著基本鎖死了黃埔的回遷房買賣，同時也會讓黃埔的房價趨於穩定。

3、

回遷房是餡餅還是陷阱？

其實在深扒回遷房之前，我對於回遷房的態度也是——真的筍！理想狀態下，按商品房價5折拿下回遷房，之後拿證順利過戶，有證的回遷房按商品房正常交易，價格與商品房基本相當，但是對比別人買入商品房的成本，房價上漲後，買回遷房的收益更大。

但是分析過利弊後，你會發現，回遷房把筍都奪光了。

雖然優質地段的回遷房附加了區位價值，但更多的回遷房產品還是禁不住市場的磨礪，難在大市的激蕩中走出上漲趨勢。這裡以同樣位於黃埔的回遷房小區天鹿花園為例，從去年到今年的二手房均價來看，天鹿花園的漲幅對比周邊的商品房住宅，可以說是聊勝於無。

這樣的回遷房，買到了便宜卻丟掉了漲幅，但這僅僅是回遷房眾多風險弊病之一，購買回遷房，你可能還會面臨這些風險：

1.一房多賣

指標房購買籤署的屬於私人協議，如果遇到房主一房多賣，購房者後續將會面臨產權糾紛，甚至走上維權索賠之路。

2.無法過戶

購買無證回遷房是與業主籤訂協議，付部分房款，剩餘房款在過戶後支付，但過戶時間不可控，可能會面臨買房後幾年甚至數十年都無法過戶的風險。

3.房主違約

因為不受法律保護，購買無證房產，如果遇到房價上漲，原房主違約反悔，且回遷房性質屬於禁止轉讓的情況下，買家極可能竹籃打水一場空。

4.抵押貸款難

無證的回遷房交易難度大，五證不齊的房子，也基本難以拿出來抵押貸款。

5.房屋質量和社區環境

一般來說，回遷房作為村民補償性住房，開發商不會像商品房一樣過多的考慮出售的問題，而是儘可能地以最低的成本建成，因此房屋質量、配套設施等不比商品房，容積率也會比較高，同時回遷房小區往往出租量大，居住人群更複雜，人口流動也更頻繁，因此回遷房小區產品品質及居住質量都會打折，也會存在一定的安全隱患。

6.舊改爛尾

這個基本是最糟糕的結果，但也是這瞬息萬變的市場上可能發生的變數。

總之，購買回遷房指標和無證回遷房的風險因素，都大於購買回遷房未來可能帶來的收益因素。

一線城市的舊改，就像一場造富運動，廣州的獵德、冼村、楊箕，深圳的大衝村、白石洲等舊改的背後，都誕生了大批的千萬富翁和億萬富翁。但這終究是屬於當地村民的不可複製的致富之路，其他人想通過回遷房豪賭一把的還請三思，當然，如果你確實有可信任的出讓房源則另說。

最終，穩健主義的小磊被我勸退了。

希望不久的將來，這座城市的萬家燈火，能有一盞為他而亮吧。

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