上海房價未來十年的走勢（從國際城市房價對比看上海樓市的壓力與支撐）

2023-07-18 11:20:07 2

上海樓市，是一個很神奇的市場！

在多年鐵的事實教育下，我身邊很多朋友都是湊錢湊資格，也要買上海的房子，或者多買上海的房子。

因為「京滬永遠漲」已經刻進了他們的青年、中年，他們也經歷過不止一次血與淚的深刻體驗！

當然，還有一少部分人群，往往讀書比較多，在最近幾年也發出了懷疑？

一線城市的樓市真的可以永遠上升麼？

在北京經歷過幾年的沉浮，深圳二手房持續低迷的這幾年。上海的堅挺還能持續多久？亦或者還有多大的上浮空間？

中國樓市的泡沫雖然二三十年來此起彼伏，但一線城市還沒有刺破過！所以向內求證往往得不出經驗，我們可以觀察下國際一線城市的樓市和房價，也許會更有啟發！

此部分中三張表格中的數據選自NUMBEO，numbeo是任澤平團隊選用的數據網站，也是數據分析常用網站，經任澤平團隊證實，其房產相關數據較為準確，因此，我們也默認其較為準確。為了保持數據的一致性，本文中上海的房產數據也採用其口徑（更詳細準確的上海樓市信息，請關注一房一萬月度上海房產報告即可）。

查看2022年12月份國際一線城市房價可以發現，在中心城區中（市區中心半徑8公裡區域）國際城市中最高單價依然屬於香港，高達21.57萬元/㎡；其次，則是韓國首爾和新加坡，分別達到了15.57萬元/㎡和14.42萬元/㎡的單價，瑞士蘇黎世位居第四，為13.29萬元/㎡。

其中北京、上海、深圳的中心城區分別以12.59萬元/㎡、12.52萬元/㎡、12.39萬元/㎡位居第5-7位。

而查看國際一線城市外圍城區（城市中心8公裡以外區域）房價，依然是香港、首爾、蘇黎世、新加坡位於TOP4！其中香港外圍城區房價達到了14.38萬元/㎡。

其中北京、上海、深圳的外圍城區分別以6.78萬元/㎡、6.76萬元/㎡、5.64萬元/㎡位居第五、第六、第十三位！

從國際一線城市的房價收入比上來看！上海、北京、香港、深圳最高。上海為47.33，位居第一；北京44.11，位居第二；香港43.19，位居第三，深圳39.59，位居第四。

從國際一線城市年租金收益率上來看，紐約最高，達到了5.68%！倫敦，新加坡、東京、柏林、雪梨都在3%以上。北京、上海、深圳、首爾等均較低，分別為1.62%、1.67%、1.01%、1.1%！說明這幾個城市房價相對於租金過高了！

通過與國際一線城市的比較可以看出，上海的房產單價位居前列，但並非最高；北京、上海和深圳的外圍城區房產單價往往是中心城區的50-60%，而倫敦、紐約等國際一線城市外圍城區房價多在中心城區房價的60-70%左右；同時北上港深四城市的房價收入比位居前四！

對於普通打工人來講，中國的一線城市房價實在太高了！

在去年春節的一趟列車上，坐在我正前方的一位大叔很神氣的向同行年輕人吹噓。

「你曉得我當初買上海的一套房子多少錢不？」

「四萬塊！」

那是1998年，雖然我不曉得他這個四萬塊的房子是大戶型還是小戶型，但百倍漲幅是差不多的。

我們都經歷過不止一個樓市周期和神奇時代！

買房，買房，買房，買房就是一切！不是地鐵，不是高鐵，是火箭！

到了今天，房產大規模上漲的空間還有麼？

可能有，但一定不是上海了。前面已經列過國際樓市數據，現在進一步做下簡明分析：

其一，全球性資產配置壓制上海的房價衝高

從中心城區房價看，倫敦、紐約、東京、巴黎等城市的房價都低於上海。如果從房產保值增值的考慮來看，其他國際性城市的國際化很多比上海更高，經歷過多個經濟周期，扛跌性更強。

資產到了千萬以上級別，如果願意，是可以進行全球資產配置的，上海的優點在於較低的持有成本，雖然較低，但上海依然是有房產稅的。甚至在下一波的房產稅升級時，上海依然有較大概率還是試點城市。

在全球性資產配置角度，上海優勢並不明顯，高端需求未必能支撐起更高的頭部房價效應進行引領。

其二，超高的房價收入比會抑制上海樓市繼續走升

上海房價收入比為47.33%，為全球一線城市TOP1

儘管目前房價收入比對於上海的主流購房人群是個偽命題；但逐漸會變成一個重要影響要素，成為真命題！

上海房產的持有者和購買者群體中有三類佔較大比重：一是通過城市改造獲得安置以及貨幣資金的本地人，但舊改已經接近尾聲，未來主要是城市更新的小打小鬧；二是全國高資產家庭子女進駐上海進行資產升級；三是精英打工人進行的資產購置。

當中國的城市化進程緩慢下來時，前兩個人群對樓市的影響就會大幅弱化；高收入人群則越來越成為樓市的重要支撐。

高收入人群數量和城市工作人群總基數有一定的比例關係。以香港來看，40-50倍的房價收入比可能已經是一線城市的房價收入比天花板！

按此推算，上海平均收入如果不能大幅增長，在房價收入比不大幅拔高的前提下，上海房價也不大可能大幅增長！

其三，一線分流與新一線崛起

全國高資產家庭的子女進駐上海以及精英打工人進駐上海的前提則是上海和其他二線和新一線城市有足夠的能級差！

很遺憾，這種能級差正在下降！

十年前，上海的商業、公共設施、交通、營商環境是比其他二線城市優秀很多很多很多的；現在則逐步縮小，這固然是城市建設周期的原因，但也有房價因素。

部分年輕人由於高房價壓力，一畢業就選擇新一線城市和二線城市了！

數據來源於：校園招聘平臺-梧桐果

更何況，國內還有北京、深圳、廣州等一線城市。在一線城市房價整體受到嚴格調控的前提下，上海要一騎絕塵，怕是有些困難！

實際上，上海樓市雖然大幅衝高概率不大，但下行風險依然也很小。

因為，國際一線城市的房價都是比較高的，倫敦、紐約、新加坡、首爾、蘇黎世等城市中心城區的房價每平米都超過了十萬人民幣。

上海作為國際一線大城市，中心城區房價十多萬屬於第一梯隊，雖然對比普通民眾高了些，但對比國際城市，也屬正常。

同時，儘管房價收入比較高，但上海新房有堅實的購買力支撐。這些購買力支撐來自於源源不斷的人才支撐。畢竟，房價收入比是按城市所有人收入來計算的。而只有少數人才屬於樓市購買力。

上海每年8萬套以上的新房供應，只面對十多萬的客戶群體就可以了。而單每年在上海就業的畢業生群體就有超六十萬，而其中上海應屆碩士、大部分海歸群體都可以直接落戶買房！

通過與國際一線城市對比，我們可以發現，對於上海樓市來講，上海樓市既有壓力也有潛力!

上海作為全球房價收入比最高的一線城市，在城市能級差與二三線逐漸所限的今天，在未來數年內，將越來越依賴城市的工薪階層購買新房！在全球資產配置的背景下，房價大幅上行可能性不高！

同時，上海作為國際城市，房價並非最高，與倫敦紐約新加坡等差異不大，上海作為中國樓市最堅挺的一線城市，依然有著大量高素質人才每年奔湧而至，對上海樓市形成足夠的支撐。

可預見的將來，上海樓市依然以穩定為主，隨經濟周期緩步上行。對於購房者而言，上海的保值增值屬性是一直都有的，而產業環境、文化氛圍、居住便利也屬一流。住在上海，置業上海，依然是一個不錯的選擇！