遍地情懷的老城區又有新盤來了（多個爛尾項目有望）

2023-07-16 10:58:05

爛尾16年，位於起灣道與孫文東路交界處的荔景灣豪苑近日開始圍蔽，並進駐工程隊準備動工盤活。黃金地段、等待漫長、糾紛複雜，這個爛尾盤的復活引起不少市民的關注。

爛尾樓是城市的傷疤，自上世紀90年代開始，一波又一波的地產開發在提升中山城市容貌之外，也留下了少量疤痕，如今市民走在繁華的市區，偶爾會見到路邊遺留的一些爛尾工程。

近日，筆者走訪多個曾經的爛尾項目，如達興豪苑、頤港·世紀中心、亞洲廣場等，看到都開始改頭換面，或正在續建，或即將完工。這些歷史久遠或「聲名遠揚」的爛尾項目都有「鹹魚翻生」跡象，煥發新商機。

●伍傑 廖冰瑩

案例1

荔景灣豪苑：

「最美爛尾樓」再動工 整改迎驗收

荔景灣豪苑的位置可以說是目前少有的東區黃金地段：與優質小區水雲軒小區相鄰，由6棟十多層的高樓合圍而成，共有252戶，小戶型80多平方米，大戶型有300多平方米。

據了解，該樓盤2002年9月辦理預售證，原定2003年底完工並交付使用，但因為發展商拖欠施工單位工程款及材料商材料款等原因，樓盤收尾工程在2004年初停工，供電、供水、電梯、管道煤氣、電視信號等尚未安裝。從2004年開始，該樓盤不斷發生糾紛、訴訟、變更法人代表、變更股權等複雜情況，在2004年到2006年兩年間，樓盤開發公司——中山市荔景灣房地產發展有限公司（以下簡稱「荔景灣地產」）四次更換法人代表。

10日下午，筆者來到荔景灣小區，目前小區已經被圍蔽，各出入口有保安駐守，工程隊伍已進入現場作施工準備。小區門口公告牌稱：荔景灣小區現已全面啟動綜合驗收，請各位業主到工程部登記辦理房產證事宜……在重新布置的銷售中心內，筆者見到荔景灣地產的現任董事梁偉雄。

「兩年前開始籌劃，本月開始進場啟動盤活工作。」梁偉雄告訴筆者，新的公司股東部分由原業主組成。2017年末，新公司基本解決了荔景灣豪苑最麻煩的債權、債務問題，「建築欠債4000萬元、銀行及其他單位欠款2000多萬元，再加上尚未繳納的報建費以及滯納金約1000萬元。這是盤活項目最難處理的部分，債多且分散，在政府部門協調下，經過兩年多的時間已經基本解決。」

梁偉雄說，目前該小區正全面啟動綜合驗收工作，需要進行完善的項目有20多項，包括消防、綠化、水電、電梯及雨汙工程部分，算上債權回收等費用，整體盤活成本超過1億元。「綜合驗收通過並不容易，畢竟是十多年前起的建築，與現行綜合驗收標準可能會有不少偏差。」梁偉雄說，希望在今年底前能通過綜合驗收，再重新出售。

案例2

亞洲廣場：

曾經拖欠物管費 翻新為酒店型公寓

西區富華道下閘路33號，亞洲廣場一至五層商業樓部分由於種種原因早已冷落多年，一直空置。2012年有媒體報導該廣場一至五層業主拖欠一年多的物業管理費逾68萬元。為追討欠款，當時負責物業管理的吉泰物業管理有限公司更到法院起訴。

2017年底，一塊規劃公示牌出現在亞洲廣場，關於中山市眾昇房地產開發有限公司項目（亞洲廣場一至五層幕牆改造工程）規劃設計方案進行公示，空置多年的亞洲廣場商業樓部分正在悄悄「煥發生機」。

以往的亞洲廣場幾幢大廈，除了5至23層住宅部分有人進出，1—5層商業樓部分門窗緊閉，處處可見灰塵，略顯蕭條。如今，廣場周圍遍布色彩斑斕的巨型廣告牌。新的營銷中心門口兩側擺放著鮮豔的花籃、招聘保安的牌子，開始正式運轉。陸續有人進出營銷中心，都是有意購房的顧客和忙碌的銷售人員，昭示著亞洲廣場樓盤重新開售的新景象。

據現場銷售人員介紹，亞洲廣場的產權還有24年，1—6樓的產權是由現在的開發商於去年花約1000萬元通過司法拍賣競得。目前，亞洲廣場商業部分正在全面升級改造為酒店型公寓，戶型面積13—20平方米不等，單層高近4米，可劃作複式單位使用。目前，該項目對外標價是1.8萬元/平方米，但從網站上查詢到，網上售價約在1.3萬—1.5萬元/平方米之間。

■延伸

爛尾樓再開發空間不小

荔景灣豪苑、亞洲大廈僅是中山爛尾樓盤的一個縮影。調查過程中，筆者發現因資金鍊斷裂、開發商違法違規施工、項目設計開發失誤等種種原因導致開發項目爛尾的案例不少。據不完全調查統計，中山城區內仍存在的爛尾樓、待盤活舊盤總建築面積超過30萬平方米，其中不乏像中山三路與興中道交界的達興豪苑這種引人矚目的項目。

近兩年，多個爛尾盤或一直沒有推出市場的老舊項目均有盤活跡象，如博愛路上的聚豪園商用物業、中山三路上的數碼大廈均在近期透露重新整合推出市場的信息。

「盤活」主要是市場主導

4月10日，廣東永怡集團股份有限公司（以下簡稱「永怡集團」）與珠光集團下屬廣東珠光酒店管理有限公司籤署永怡聚豪園酒店合作儀式。據了解，永怡聚豪園項目已經開發多年，商業部分落成已久，但一直空置沒有對外經營，整體建築面積達4.57萬平方米。永怡集團相關負責人稱，珠光酒店管理公司是知名的酒店經營管理機構，此次聯手合作會打造一個綜合型智能酒店。

位於東區中山四路繁華地段的頤港·世紀中心目前依舊門窗緊閉，門上許多有著「頤港·世紀中心火熱招商」字眼的紅色海報已經褪色，該項目同樣空置多年。中心門前的多個路障連成直線圈出一塊不大的地方，提示路人不要進入。10日下午，筆者看到，該中心有人員用標尺丈量門前兩棵樹之間的距離，上前詢問得到回覆：「世紀中心要盤活，目前正在準備動工。」

說起盤活爛尾項目的初衷，梁偉雄認為主要是由市場主導。「我們已經是荔景灣豪苑的第四手東家。前期也有開發商或業主嘗試盤活，但最終因為各種各樣的原因而使計劃流產。這次盤活估計能有大進展，得益於樓價上升。盤活有成本，包括消防整改、外牆翻身以及開發稅費補繳，平均每平方約4000元左右。對比周邊新項目的房價，我們認為有操作空間。」梁偉雄所提的是同一片區的遠洋世家，帶裝修起售價約2.4萬元每平方米。對於翻新後的荔景灣豪苑單價，他預期售價在1.6萬—1.8萬元每平方米。

實際上，目前市面上的爛尾盤多為2010年前建成。其時地價較低，城區一手房均價僅在6000—7000元每平方米，部分年份更長遠的，當年交易價甚至不足3000元/平方米。而且得益於開發時間早，爛尾盤的地段一般較為優質。比照現實城區一手住宅動則2萬元每平方米的售價，爛尾盤的再開發空間顯而易見。

「待字閨中」仍需驗收

爛尾樓不僅有礙市容，也浪費了資源。市場自主介入盤活，應該說對城市大有裨益。但這並不意味著爛尾項目經過重新包裝就能立即上市銷售。

荔景灣豪苑目前尚在重新規劃、整修階段。梁偉雄透露，他們正在與市裡的爛尾樓管理部門及消防、電力、水務等單位溝通，「仍在協調，看看如何能通過綜合驗收。」

對此，中山市經濟研究院院長梁士倫在接受採訪時表示，中山部分爛尾樓治理難以推進的關鍵在於法律糾紛，這些糾紛多是由於權屬不清或債權、債務太複雜所致。以江濱華庭為例，在遭法院強制拍賣後，除銀行外，樓盤還冒出100多個小債主。早前香港麗悅酒店集團在新鐵城大廈的投資項目進展受阻，其中一個主要原因就是新鐵城大廈存在產權爭議。除了紛繁複雜的法律糾紛導致二次爛尾甚至多次爛尾，開發不符合相關標準、歷史原因導致規劃變更等原因都存在。

業內人士分析，翻新後的爛尾樓普遍具有地段好、總價低、交樓快、易出租的優勢，優質項目的升值潛力更不遜於一手新盤。在房價日益高企的樓市，翻新爛尾樓的投資空間日益顯現。但是，爛尾樓可能存在幾個問題，當中產權問題最突出，涉及債務糾紛、能否合法銷售以及能否辦理房產證等問題；爛尾樓多數還是臨水臨電或商用水電，解決不了會為日後帶來不便。此外，爛尾盤設計往往過時，在戶型、採光、內部設備等方面都明顯落後。筆者建議，置業者在購買爛尾樓前最好要查清楚預售許可證、國有土地使用證等是否齊備，查清原發展商的繳費情況，如地價、市政配套設施費等。