上海二手房核驗價與真實價格相比（影響上海二手很深遠）

2023-04-15 13:07:18

眼下這個8月其實是一個樓市重大截點

2021年8月6日，二手市場銀行放貸正式採用「三價就低」

往前倒推18天，2021年7月19日，上海宣布

這裡面有一句

「自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗」

也就是三價就低的那個最低價格

原價500w的房子，可能只能按照350w的總價貸款，真實首付款也從175w，變成272w

這個變化很快給二手成交帶來狂風驟雨式的改變

而核驗價只是去年眾多樓市調控中的一員

©上海買房人

從土地，到二手，再到被無限拉長的放貸周期...

站在今天這個時間節點看2021年，無疑是一個政策大年

就是這樣特殊的年份，也給了我們一個超級不一樣的二手市場

一年了，當我們回過頭看回去年8月（8月6日三價合一）

是時候好好梳理一下了

01

成交量少是肯定的，但比你想像的還要誇張

印象中我們只知道少，但是你知道到底少成什麼樣麼

先看下2021年那3個月數據

看著是階梯式的不斷下滑

8月下滑一部分，9月再下滑一部分，只有7月的一半

但其實我們之前在一篇文章中說過，8月非中介成交佔比陡增到歷史高峰

也就是說8月的1.8w成交有很大部分是手拉手交易

而真實成交根據鏈家數據推算應該在1-1.4w之間，具體推演過程大家感興趣的可以再看下這篇稿件

所以那段時間我記得大家的標題都是斷崖啊、腰斬啦，其實斷崖腰斬都沒錯

只是不是階梯式的，是核驗價後的第一個月，就立馬掉下來了

這背後，核驗價這項政策，確實立竿見影

往後看直到現在，二手房市場至今還不算緩過來，上個月還是沒過2w

而如果以去年7月核驗價為線，從2021年1月至今，月均成交量可以分為三檔

1-7月，核驗價前；8-12月，核驗價後；1-7月，核驗價鬆動後

如果這三個階段有音階的話，你都能聽到duangduangduang什麼東西在重摔

如果以「一年」為單位對比呢

2021年8月至今，是核驗價完完整整的一年，我們可以叫他「核驗年」

那2021年8月-2022年8月，和其他年份比起來是什麼存在

感受下

和其他年份比起來，核驗價這一年，成交最低

就算是2017年8月-2018年7月這一年，也比核驗年多821套

這個總量，各位有什麼感受麼

我的中介盆友跟我說

上海平均每10個中介，成交的只有1-2個

進入核驗年，10個中介裡能有1個成交就不錯了

02

大家最關心的可能還是價格對不對

過去的一年，市場上的價格的真實波動情況是怎樣的

這是大家最關心的維度，可能也是最神奇的維度

我們先按照正常邏輯走一遍

核驗價前後，我們全市的二手住宅成交都是什麼價格

7月階段性高峰，8月斷崖下跌，差別還是蠻明顯的

如果以7月為線條

➤ 1-7月網籤均價：40681元/平

➤ 8-12月網籤均價：38408元/平

不過核驗價之後，成交價不管「主觀」還是「客觀」因素，價格都得降

換句話說，就算大家買的房子變得更貴了，但是合同上的網籤價格照樣高不了

也是在這個時候，我也見證了自己入行以來沒見過的場景

核驗價之前，如果我用掛牌價研究價格市場會被噴到人都站不穩

而核驗價之後，掛牌價似乎比成交價離真實市場更近

同一套房子，如果核驗價之前網籤成交500w，核驗價之後網籤合同上只能寫350w

而掛牌價就不同了，理論上是房東想掛多少就掛多少，實際上除去極個別胡亂掛牌觀望市場的房東，大部分掛牌價的議價空間平均都在3%-5%之間

所以此時的掛牌價和成交價，是5%偏差和30%偏差的差別，掛牌價可不是更靠譜麼

我們看下核驗年的掛牌價變動

去年8月，掛牌均價陡然下滑，9月更低

那句被用爛的話，市場一片哀嚎，是真的

但是和網籤均價不同，這裡的掛牌均價在一路下滑之後，後期還是一點一點、一步一步的在逐漸往上走

除了房東的倔強之外，這裡面的價格波動可能才是更貼合真實二手市場

不過這些大數據裡，有一個數據還蠻有意思的

核驗年裡，剛需們，價格方面有什麼變化

我們將2021年每月二手成交套數TOP10小區找了出來

這些走量小區基本位於郊環外，屬於純剛需中的剛需

整體也在下行，但是比網籤均價的波動要小的多

從這一點上，我看到了核驗價政策背後的一些初衷

相比純剛需市場，被約束更多的似乎是剛需以上的市場

03

而市場上最大的改變是...

最大的改變不是量，也不是價格

而是大家最後的選擇

我們先看看核驗價之後的成交面積段的改變

我們看了一下核驗價前後的平均套均面積

➤ 核驗價前：82.4㎡

➤ 核驗價後：82㎡

是不是差別也不大

難道說這麼大一個核驗價政策出臺，只有0.4㎡的變化麼

核驗價後的個別月份有的成交套均面積還上漲了

其實並不是的

越是這樣的政策背景，市場成交的兩極化越厲害

——大面積高端改善、小面積純剛需齊飛

小面積是因為總價被擠壓，而大面積是因為資產避險，兩個方向一拉，數據波動不會大

但好在我找到一個有意思的數據，還是那個「每月成交套數TOP10小區」數據

類似這種的，可以看到成交前十基本都是走量的純剛需

12個月數據一拉，核驗價前後是這個狀態

也是真的出乎我的意料

純剛需，在核驗價面前，8月居然拿出了更高首付，購買了更大面積，這合理麼

也是這時候我想起去年鏈家中介跟我分享的一個成交案例

他的一個客戶，本來想買的是老閔行的紅旗小區

但是8月6日正式三價合一之後，就買不動了

於是客戶，選擇了周邊更遠一些、更便宜一些的解放新村這裡

解放新村很難說是很好的盤，但是均價只要2w/㎡左右，再加上周邊沒有更好的選擇

於是原本買3.4w/㎡紅旗小區的客戶，最後選擇了2w/㎡的解放新村

背後就一點，需求在不斷下沉

而這類客戶在下沉市場也算是某種程度的降維

同樣的預算，可以購買更大面積

所以你會看到成交套數TOP10數據8-9月的時候，不降反增，著實有意思

這就是一個「核驗年」背後一個更真實的二手市場

04

去年這個時候

我正在申請房貸，每天睜眼第一件事就是焦慮

今天我的貸款能不能下來

因為三價就低從8月6日開始正式實行，正好卡中我的貸款審批

雖然最後結果我是幸運的，跑贏核驗價政策一周

但是逃生後的後怕我一直記得

因為如果貸款有問題，我要賠房東總房款的20%，100多萬

這是我第一次親身體驗到政策對每個平凡個體的威力

如果說房東和客戶，就像跳交誼舞的兩個人

那當這首曲子換到「核驗年」的時候，大家的步伐跟以往相差越來越大

我們看到的是一個個精確到小數點後兩位的數字

而真實市場是一個個家庭選擇的快速流動

核驗價改變了購房選擇，也改變了市場預期