央地聯手多管齊下（央地聯手多管齊下）

2023-05-27 11:35:20

自今年7月底「保交樓、穩民生」被首次寫入中央政治局會議文件後，無論是中央層面、地方政府、還是房地產企業都在積極發力，開展「保交樓」相關工作。在多方合力下，目前「保交樓」的政策工具正在不斷完善。

多部委推進政策性銀行專項借款保交樓

從中央層面來看，關於保交樓專項工作，9月14日，住房和城鄉建設部新聞發言人、住房改革與發展司司長王勝軍在「中國這十年」系列主題新聞發布會上表示，目前專項工作正在緊張有序地進行當中。

在這之前，今年8月，住建部會同財政部、人民銀行等有關部門出臺專門措施，以政策性銀行專項借款的方式，支持有需要的城市推進已售逾期難交付的住宅項目建設交付。

可以看到的是，以政策性銀行專項借款「保交樓」的方式正在鄭州積極開展。

據《大河財立方》，9月13日，鄭州市安置房建設和問題樓盤攻堅化解工作領導小組辦公室印發《關於對擬使用保交樓專項借款項目開展全面審計的通知》。通知顯示，根據國家九部委關於保交樓專項借款使用相關規定和要求，鄭州將對全市範圍內使用保交樓專項借款項目開展全面審計。通知附鄭州專項借款項目匯總情況，截至9月12日，鄭州專項借款申報項目共計95個。

同時，多家央企和AMC(不良資產管理公司)出面積極參與房地產項目盤活。

以四大國有金融資產管理公司之一的長城資產為例，據官方微信號「中國長城資產」7月8日披露的信息，上半年，長城資產與12家重點受困房企開展多輪對接及項目篩選，對受困房企提供的意向紓困項目資產深入研判。目前已成功落地增量投入帶動存量化解的深圳某項目，另有2個項目已批覆正在出資，同時圍繞7家受困房企的8個重點項目正在穩步推進中，金額合計約80億元。

長城資產表示，根據資產特性、企業訴求等情況，長城資產擬分類制定風險化解措施，一是引入央國企頭部穩健型房企實施併購重組，二是有效隔離風險推動後續開發與保交房，三是開展類共益債模式盤活底層資產，四是著力探索輕資產盤活模式。

另以中國信達為例，官方微信號「中國信達」於8月29日披露的信息顯示，在深度參與受困房企風險化解方面，中國信達通過存量債務重組、續建資金補足、引入品牌代建、項目封閉運作、協調地方政府等房地產風險化解有效路徑，落地原佳兆業集團廣州南沙「悅伴灣」等一批受困房企風險化解項目，保障4424套商品房按期交付，解決拖欠農民工工資近1億元，兌付200戶、10億元房地產企業理財產品，支付271戶、5.8億元上遊供應商欠款，帶動354億元存量項目復工復產。

同時，不少央企出手收購民營房企項目股權；亦有國資國企宣布戰略投資入股民營房企。

地方政府立「軍令狀」

從地方層面來看，據澎湃新聞不完全統計，7月以來，包括河南鄭州、河南滎陽、浙江紹興、江西萍鄉、安徽合肥、山西太原、陝西鹹陽、四川遂寧、江蘇連雲港、浙江麗水、河南平頂山、河南駐馬店、河南洛陽、山東濟南、四川涼山、陝西西安、廣東汕頭、江西景德鎮、重慶、河北滄州、廣東東莞、廣東深圳、江西贛州等地出臺「保交樓」措施，包括對問題項目「一盤一策」及時協調處置，各級領導對項目掛聯兜底，加強預售資金監管，協調引入區域國企和金融機構來盤活項目等。

其中，鄭州立下「軍令狀」，要求全市停工樓盤在30天內全面復工。

據大河報9月7日報導，近日，鄭州市印發《鄭州市「大幹30天，確保全市停工樓盤全面復工」保交樓專項行動實施方案》的通知。通知指出，10月6日前，實現鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性復工。

上述通知要求，要圍繞停工問題樓盤項目不能按期交房、停工爛尾的原因，集中全部力量和有效資源攻堅克難，全力化解停工問題樓盤項目中存在的突出矛盾和主要問題，以停工問題樓盤項目全面持續實質性復工作為化解研判的最終標準。

另以紹興為例，9月19日，微信公眾號「紹興發布」發布《破局突圍！紹興力爭「保交樓」優等生》，其中提到，紹興成立房地產專班，定期對全市所有住宅項目全面排查，針對重點項目，制定風險化解「一樓一策」，通過指導督促屬地成立風險項目處置專班、設立項目資金安全帳戶、統籌項目資金使用、盤活存量資產等措施，全力落實「保交樓、穩民生」目標任務。

紹興市房地產市場平穩健康發展攻堅行動工作專班辦公室相關負責人在接受媒體採訪時表態，所有恆大在紹項目都在有序推進，我們也可以確保，在紹興地區，所有項目，包括恆大項目保交樓沒有問題。今年恆大項目計劃完成保交樓1729套，已交付786套。

另外，陝西鹹陽、四川遂寧提出「一對一幫扶」、「一對一掛聯」。陝西鹹陽要求，對在建項目在保質保量和確保安全的前提下，加快施工進度，力爭按期交房。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，在中央提出保交樓以來，多城積極探索紓困模式，推進保交樓工作。其中，鄭州作為首個針對「保交樓」問題制定出明確高效的治理方案的城市，體現出鄭州對促進樓市恢復、化解房企風險、保障購房群體權益的決心，此舉對市場信心的提振有著重大的助力作用，同時也將對其他存在交付壓力的城市提供一定的借鑑。

多地成立房地產紓困基金盤活行業流動性

除了明確「保交樓」，近期以來，多地政府牽頭，聯動地方AMC、地方國企等多種形式的國有資本，共同成立房地產紓困基金。

據中指研究院統計，今年以來，包括鄭州、南寧、浙江、湖北、陝西、紹興等省市明確設立紓困基金，穩定房地產市場發展。

以鄭州為例，今年8月5日，《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》正式發布，按照方案內容，鄭州市房地產紓困基金按照「政府引導、多層級參與、市場化運作」原則，由中心城市基金下設紓困專項基金，規模暫定100億元。

按照運作方案，紓困基金作為母基金，通過撬動60%的社會資本共同形成盤活資金投入出險項目。

據《鄭州日報》，截至9月17日，基金紓困項目達到7個，預計資金投入超過33億元，目前紓困項目已陸續實現復工。

再以南寧為例，據南寧日報消息，廣西壯族自治區南寧市設立南寧市平穩房地產基金，基金首期規模30億元，首筆出資已於8月18日完成繳付，後續資金將陸續到位，現已圍繞「保交樓、穩民生」開展工作，對部分項目進行調研。

另據新華社報導，除地方政府外，資產管理公司也開始加速入場。繼中國華融與陽光集團籤署紓困重組協議後，中南控股與江蘇資產8月10日宣布合作紓困。根據協議，江蘇資產或其指定主體與中南控股或其指定主體共同設立規模20億元、存續期3年的基金，用於中南控股及關聯方投資的項目合作，包括存量債務重組、現有項目續建等。

中指研究院認為，短期內，紓困基金通過推動出險項目的收併購，解決了項目層面的風險問題。長期來看，紓困基金最主要的作用是通過聯動市場盤活項目之後，為相關房企注入流動性，企業可將回籠的現金注入其他項目，進而重新盤活集團的整體流動性。當各地的基金推動本地項目逐步解困，出險企業也有望重振旗鼓，為行業再度穩定起到支撐作用。

同時，本次住建部強調「保交樓」專項工作正在緊張有序推進，明確當前專項借款跟進的節奏，進一步釋放了積極信號。監管部門政策性銀行專項借款的落位，也將促使各地加快政策落地速度，保障項目復工復產，及時交付。

房企自救，表態「保交樓」

從企業自身來看，不少房企正努力尋求融資，並積極展開自救。

包括卓越集團、中駿集團、綠地控股等企業正與相關部門積極溝通，計劃推進與中債信用增進公司的合作。

據澎湃新聞了解，此前，中國銀行間市場交易商協會曾兩次召集多家民營房企舉行座談會，探討通過中債信用增進投資股份有限公司增信支持的方式支持民營房企發債融資。

據知情人士此前向澎湃新聞透露，首批獲增信發債房企共8家，包括龍湖集團（00960.HK）、金地集團（600383.SH）、碧桂園（02007.HK）、旭輝控股集團（00884.HK）、新城控股（601155.SH）、遠洋集團（03377.HK）、美的置業（03990.HK）和濱江集團（002244.SZ）。

第二次座談會，交易商協會召集了包括中南建設（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、寶龍地產（01238.HK）、世茂集團（00813.HK）、富力地產（02777.HK）等多家民營房地產企業。

在多方努力下，部分房企表態「保交樓」。

9月12日，據恆大官網消息，恆大集團召開復工復產保交樓周例會，恆大集團董事長許家印在會上通報了復工復產情況並提出兩點要求。許家印提到，公司要切實履行好企業主體責任，要大幹苦幹拼命幹，為復工復產保交樓努力拼搏。

9月9日，據微信公眾號「建業集團」，建業地產召開秋季工作部署會，對「保交樓、穩民生」專項工作進行了全面動員和周密部署。此次秋季工作部署會進一步明確了「保交樓」工作將成為建業地產下一階段的工作重點。針對下一步的保交樓工作，建業地產明確提出「加大銷售力度、利用好政府紓困政策、精準分配資金、與合作方充分溝通、建立專班及動態計劃」五項具體措施，全力做好在復工過程中的資金和組織保障。