預售合同籤訂後樓盤改名稱了（籤約後聲稱對樓盤名稱產生誤解）

2023-06-01 17:58:53

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預售合同籤訂後樓盤改名稱了

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在中介公司帶領下去看房，與賣家籤訂房屋買賣合同並支付定金後發現房屋樓盤名稱與中介所說不符，是否屬於重大誤解呢？能否主張撤銷合同並要回已付定金？

同個小區雙樓盤，購入的究竟是哪套？

上海市四平路有這樣一個小區，其中部分樓盤名稱為「A花園」，竣工於1990年；部分樓盤名稱為「B華府」，一期竣工於2007年。兩個樓盤處在一個小區內，由同一物業管理公司管理，小區入口門牌上同時標註了「B華府」和「A花園」，前者字體較大而後者較小。

老張在中介公司帶領下看了位於A花園的一處房屋，隨後便與賣方籤訂《房地產買賣合同》及附屬《協議書》，並支付定金23萬元。籤約前，中介公司通過微信發給老張的房屋信息圖片上記載「B華府（公寓）……年代：1990年建成……」，老張也查看了房屋產證，知曉房屋竣工時間為1990年。

籤約後，老張就房屋所屬樓盤問題向中介公司及賣方提出異議，並堅稱其要購買的是B華府的房屋，要求對方提供B華府房屋一套或返還定金，雙方協商無果。

各執一詞，對樓盤是否誤解產生分歧

發生分歧後，老張遂訴至上海虹口法院，表示其欲購買B華府的房屋（建造年代為2007年）。而賣家出售的是A花園的房屋，建造年代為1990年。賣家及中介刻意將系爭房屋以B華府的名義進行推薦，並以該房系B華府一期為由打消疑問，使其形成重大誤解。房屋所在小區直接影響老張的購房意願，B華府和A花園為不同的樓盤，前者較新，後者建造年代較久，兩者開盤時間、房屋質量和品牌價值均有所不同。購買A花園的房屋並非其真實意思表示，其無法實現購房目的，故請求法院撤銷房屋買賣合同並要求賣家返還定金、賠償損失。

賣方並不同意老張的訴請，其認為在房地產買賣合同上已明確記載了房屋地址。籤約前自己已經向原告出示了系爭房屋的房地產權證，其上清晰記載了房屋的竣工時間為1990年，老張也到系爭房屋實地查看，對交易標的物應當是明確的。故在締約過程中已經充分將房屋信息披露給老張，並不存在重大誤解情形。房屋的交易價格也是市場正常價格。

第三方中介則表示，之前曾帶老張去系爭房屋實地看房，從小區大門口進入，老張可以直接看到小區門牌為B華府，故中介告知老張房屋為B華府並無不妥。

撤銷合同理由不成立！

上海虹口法院經審理認為，首先，房屋屬於特定物，與依靠品牌進行質量識別的種類物消費品不同，其價值主要取決於本身的地理位置和房型、房齡等房屋狀況，與樓盤名稱不具有直接關聯性。老張在籤約前已實地驗看過房屋，也查看過房產證，對房屋狀況、竣工年代均已了解，進而作出締約的決定，所定價格也並未偏離該樓盤的市場價。其即使對系爭房屋所屬樓盤的名稱認識有誤，也夠不上「重大誤解」的程度。

其次，在二手房交易市場上，樓盤名稱系一個概括簡化的信息集合，既用於表明房屋本身的新舊、質量情況，也用於表明房屋地理位置。B華府與A花園的樓盤同屬一個小區，從地理位置的角度，以B華府概稱整個小區的房屋，並不會產生信息偏差。而小區內不同樓盤的房屋在外觀、竣工年限和市場價格上均差異明顯，很難讓人僅憑樓盤名稱就對房屋狀況產生誤解。故中介公司在宣傳中以B華府概稱了A花園的房屋，雖屬信息披露不完整，但在其他信息均已披露，且仍以A花園而非B華府的市場價促成交易的情況下，難以認定其存在刻意隱瞞。對賣方而言，其只是參與了買賣合同的締約，成交價格也符合當時A花園樓盤的市場價，無證據證明其在締約前對賣方承諾過系爭房屋屬於B華府樓盤，難以認定其存在過錯。

再次，老張向對方和中介主張求購的房屋樓盤應為B華府，均發生在籤約之後。在籤約之前和當時，老張並未提出對所購房屋樓盤有所限定，也未在合同中進行約定。A花園與B華府雖同屬一個小區，但前者竣工年代為1990年，後者即使一期的竣工年代也為2007年，相差近20年，兩者樓盤的區別實在是顯而易見，難以想像對B華府樓盤有明確需求的購房者會對兩者發生混淆。老張在締約前並未提出房屋所屬樓盤的要求，說明房屋所屬樓盤並非其締約的主要考量因素。其事後再對此進行強調，只能認為是在刻意尋求悔約的藉口，其重大誤解的說法難以令人信服。故老張主張撤銷《房地產買賣合同》的理由不成立，法院最終判決駁回其全部訴訟請求。

民法典邀你學

一正確認識重大誤解的核心要素

《最高人民法院關於適用總則編若干問題的解釋》第19條就重大誤解作出了新的論述：「行為人對行為的性質、對方當事人或者標的物的品種、質量、規格、價格、數量等產生錯誤認識，按照通常理解如果不發生該錯誤認識行為人就不會作出相應意思表示的，人民法院可以認定為民法典第147條規定的重大誤解。行為人能夠證明自己實施民事法律行為時存在重大誤解，並請求撤銷該民事法律行為的，人民法院依法予以支持；但是，根據交易習慣等認定行為人無權請求撤銷的除外。」

與原規定相比，首先，揭示了重大性的內涵，強調錯誤認識與錯誤的意思表示之間的高度因果關係；其次，刪除了「較大損失」的表述，強調錯誤在交易上認為重要而不限於損失結果的價值重大；再次，增加了「標的物的價格」這一認識錯誤類型，回應了實踐中存在的因電子商務經營者價格標錯而產生成千上萬的「薅羊毛」訂單並引發糾紛的現象；最後，增加了「交易習慣」這一無權請求撤銷的例外規定，對重大誤解風險的分配做了初步安排。這些規定的變化也是在尊重表意人的意思自治和保護相對人的合理信賴之間找到了恰當的平衡點。

在重大誤解的場合中，錯誤方期望通過行使撤銷權使自己從有悖於內心真意的合同關係中解脫，而相對方則陷入因交易關係破裂導致合同目的落空的現實困擾中。這種意思表示真實性和交易穩定性之間的劇烈衝突，使得案件的審理更應當妥善權衡雙方當事人的利害得失。具體可以通過錯誤在交易上的重要性、錯誤與意思表示之間的因果關係、相對人錯誤的可歸責性等因素來進行判斷。

二不動產交易中買方需承擔更高的注意義務

不動產交易存在以下特點：首先，不動產屬於特定物，與依靠品牌進行質量識別的種類物消費品不同，其價值主要取決於本身的地理位置和房型、房齡等房屋狀況。這些房屋狀況，需要買方通過實地查驗、審查權利憑證等方式進行綜合判斷。其次，不動產通常還具有特殊功能性如學區，買方如若對房屋性質有特殊要求或賣方知曉房屋現有情況可能影響買方購買意願的，均應在磋商時或籤訂合同之前就明確提出。最後，不動產交易作為重大財產處分行為，買賣雙方均應審慎對待，並承擔更高的注意義務。

這也要求買方在進行房屋買賣交易時，一方面要及時告知購買需求，有特殊購房要求的應當明確約定以保障自己的合法權益；另一方面要盡到合理注意義務，即通過實地查看、查閱權利憑證等多種方式，在儘可能充分了解房屋的客觀狀況後，再決定是否購買。

法條連結

☆ 民法典第147條 基於重大誤解實施的民事法律行為，行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

☆ 《最高人民法院關於適用總則編若干問題的解釋》第19條行為人對行為的性質、對方當事人或者標的物的品種、質量、規格、價格、數量等產生錯誤認識，按照通常理解如果不發生該錯誤認識行為人就不會作出相應意思表示的，人民法院可以認定為民法典第一百四十七條規定的重大誤解。

行為人能夠證明自己實施民事法律行為時存在重大誤解，並請求撤銷該民事法律行為的，人民法院依法予以支持；但是，根據交易習慣等認定行為人無權請求撤銷的除外。

來源丨上海市虹口區人民法院

承辦法官：高行瑋

文：吳靜文

責任編輯 | 張巧雨

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