深圳規劃建設的高樓（深圳城市中心不斷西移）
2023-06-28 13:27:30
從一座邊陲小縣城，到中國一線城市、國際大都市；從「南頭蒼蠅、深圳蚊」，到已成深圳新地標的深圳灣濱海休閒帶；從上千個城中村，到住房商品化邁出第一步，再到形成豐富的居住產品線……今年8月26日，深圳經濟特區迎來40歲生日。
值得關注的是，據新華社10月11日報導，近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，涉及27條內容，其中提到的「支持在土地管理制度上深化探索」，對於深圳土地新一輪改革具有積極意義。
跨越時間的長河來看，40年來，尤其是近十幾年，深圳經歷了怎樣的城市變遷，崛起了哪些熱點板塊？深圳的住宅產品是怎樣更新換代的，人居環境又發生了怎樣的變化？新京報記者採訪了多位長期居住於深圳的特區同齡人，聽他們講述自己身邊的變化。
從華強北到南山，西遷的人口和產業
隨著城市中心區的規劃變遷、產業中心的轉移，在老深圳人、新深圳人的眼裡，羅湖、福田、南山對於他們的意義和歸屬感是不同的。
長期觀察、研究深圳樓市的地產評論人朱文策是深圳特區的同齡人。他認為，十幾年來，深圳的城市中心一直在西遷，從羅湖口岸，到福田中心區，到創新高地南山，每個時代都有特色鮮明、佔據C位的「當紅」區域。
「這個城市發展太快了。」 朱文策向新京報記者描述了深圳的「中心西遷史」。與深圳經濟特區獲批同時，羅湖區成立，深圳的大規模城市建設一開始就圍繞著羅湖，1981年人民北路建成，1983年人民南路建成，形成了如今深圳人民路的大體格局。羅湖被人們稱為「深圳DNA的起源地」，老的市政府在那裡，各領風騷數年的「深圳第一高樓」電子大廈、國貿大廈、地王大廈、京基100，都在羅湖。
上世紀90年代，深圳邀請日本建築大師建設福田中心區，城市中心逐步向福田轉移，「深圳第一高樓」也迭代為福田CBD的平安金融中心。到現在，深圳的行政中心依然在福田，文化、公園等配套也是福田最為密集。
步入新世紀，尤其是2007年深圳灣大橋建成後，南山的存在感越來越強，深圳經濟中心開始逐漸往南山轉移。
在深圳城市板塊和坐標建築的蝶變中，華強北不得不提。1996年，深圳公布《深圳市城市總體規劃(1996-2010)》, 明確將深圳打造為「以高新技術為先導的區域製造業生產基地」。而位於福田的華強北作為深圳的地標之一，登上歷史舞臺。
「當時福田的經濟代表是華強北，號稱『中國電子一條街』，但也曾是出名的『山寨之都』。」朱文策說。
華強北被冠以「神奇」一詞，人們如此描述它——當手機興起時，華強北是全球最大的手機交易市場；當虛擬貨幣興起時，華強北的賽格電子市場是全球最大的礦機交易市場；而在今年上半年的疫情中，華強北專業市場何時復工，成了市場最急需的測溫槍及醫療設備生產商能否及時獲得原材料的關鍵。
在深圳定居已有25年的林海，還記得與華強北聯繫在一起的青春時光。1996年時，她住在羅湖區清水河，每天坐9路車去華強北上班，用的是貼一寸照片的月票卡，車是三節車廂的，很長很長，轉彎時「吱吱」作響。在林海的印象裡，華強北的街頭都是買賣手機的人，人山人海。「現在到處有地鐵，公交車也都換成環保電車，乾淨衛生。回憶起來，真的是那句話：來了就是深圳人。我把青春獻給了深圳。」
1996年時，林海用這張月票卡，每天從羅湖清水河坐9路車去華強北上班。受訪者提供
如今，華強北是中國電子市場的風向標，是亞洲規模最大的電子產品集散地，是連通世界的電子平臺，處於珠三角乃至全國、東南亞地區的產業鏈前端。
2010年，《深圳市城市總體規劃（2010-2020）》獲批，明確深圳要形成前海中心、福田羅湖中心、鹽田中心、坪山新城中心、龍崗中心、龍華中心、光明新城中心7個城市中心，前海、深圳灣、羅湖商業中心等13個地區享受「特別政策」。2016年，《深圳市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》發布，明確提出「重點將前海和南山、寶安中心區域發展成為新的市級中心。」
舊地標與新地標各有傳奇。朱文策認為，相比華強北，南山是完全不一樣的。南山在深圳乃至中國快速崛起時，區域中的華為、騰訊、平安、招商銀行這樣快速壯大的世界500強企業，在當時代表著未來，相比華強北做外貿、做代工，南山注重的是研發能力、造血能力。
三十而立的南山如今擁有眾多「網紅」標籤，比如廣東經濟第一區、「成立30年GDP增長78倍」等。一系列數據彰顯其標杆意義：截至2019年11月底，南山區累計商事主體達到約50.5萬戶。2019年，南山區GDP達6103億元，相當於1990年78億元的78倍。南山全區人才總量超過110萬名，約佔從業人數的83%，其中博士1萬多名，碩士近10萬名。2019年，南山區PCT國際專利申請量超過7000件。
此外，深圳2020年上半年「成績單」也發布了，南山區GDP為3042億元，同比增長2.5%，GDP總量排名第一。福田區、龍崗區位居第二和第三，GDP總量分別為2225億元、2211億元。
朱文策認為，經歷了40年的變遷，如今，無論人口密度還是產業密度，深圳西部都是深圳東部的「翻倍」，產業密度更是不止。隨著產業中心不斷西遷，無論是房價、配套建設、生態環境還是500強企業聚集密度，深圳灣已成為深圳當之無愧的經濟核心。
從灘涂到濱海豪宅區，深圳灣的蛻變
建築是城市的肌理，無論城市擴容、新區域崛起，還是地標建築更迭、景觀變遷，都離不開一座座高樓大廈拔地而起，離不開一個個住宅小區的建設。
林如嬌是廣東汕頭人，同樣是深圳特區的同齡人，2007年開始定居於深圳。自稱不算「老深圳」的她，對於十多年來「深圳速度」的變化，依然感觸極深。
2007年，林如嬌和愛人砸鍋賣鐵湊了12萬元首付，買了深圳南山區蛇口愛榕園小區的一套二手房。她清晰記得，這套房子又老又舊，面積54平方米，總價43萬元。說起在深圳買下的第一套房子，林如嬌總覺得自己錯失了2003年之前的良機，因為2003年深圳樓市經歷了一次大漲。「其實我2002年就開始看房，但錢沒太夠，一直沒買。到了2003年，措手不及。直到2007年湊夠首付，心裡想的是排除萬難，先入手一套再說。」
林如嬌沒有想到的是，到了2020年，她所在的緊鄰深圳灣的片區，已成為深圳最繁華、房價最高的區域，南山區更成了深圳如今最耀眼的經濟大區、科技強區、創新高地。「從2002年到2020年，我居住的片區，房價翻了15倍。」林如嬌感慨道。
在這段飛速的城市變遷中，林如嬌一家實現了改善換房，從愛榕園換到了海月花園一期。隔著海月路，一期的對面就是海月二期，她記得，早年間，二期過去往東就沒有建築了，只有一片灘涂，還有一個湖。
「我記得2004年，世界摩託艇大賽就在那個湖舉行。現在，湖泊周圍規劃成了深圳人才公園，是成熟的休閒景觀場地了。湖泊上架起一座橋，叫星光大道，上面有很多發光的柱子，刻著建設深圳的傑出人物。」林如嬌告訴新京報記者。
過去的灘涂荒草地，現在已經建起了整個深圳房價最貴的豪宅區，民間稱之為「黃金一條街」，曦灣天馥、翡翠海岸，還有均價名列榜首、大名鼎鼎的深圳灣一號。
讓林如嬌印象特別深刻的是，蛇口的海上世界有一處景觀叫女媧補天。「以前在明華遊輪吃完飯，還要往海邊走好遠，才能到女媧補天這個雕像景點。現在，女媧補天的雕像已然被包圍在豪宅區中間，周圍的樓盤有伍茲公寓、招商雙璽等天價豪宅。」
曾經，深圳灣畔的「世界之窗」是深圳的地標，外地人來深圳的必去之地；如今，最閃耀的深圳名片已是深圳灣。身處16.2公裡長的深圳灣濱海休閒帶，能賞開闊海域景觀，能觀近400米高的華潤「春筍」，不僅城市風光飽覽眼底，而且穿起了深圳高質量發展的一顆顆「明珠」。
在深圳當地人心裡，深圳灣公園也是大幅提升生活幸福感的所在。在新京報記者採訪的深圳居民中，很多人都提到了有多喜歡深圳灣公園——「沿著海邊可以一直走，一路吹著海風，特別棒。」「常去日出劇場、運動公園，去拍照、散步，吹吹海風，是周末放鬆的好去處。」
8月26日晚，深圳灣畔的深圳人才公園，慶祝深圳特區建立40周年的無人機燈光秀。攝影/林如嬌
從東湖麗苑起步，中國房地產的「深圳基因」
完成從一片灘涂到濱海豪宅區蛻變的深圳灣，只是近10年來，深圳房地產市場飛速發展的一個縮影。
穿過深圳灣海景豪宅的光芒，往歷史深處追尋，深圳在中國房地產史中，更鮮明的身份是「先行者」。過去40年裡，深圳開創了無數個中國房地產歷史上的「第一」。有人說，中國的房地產市場，飽含「深圳基因」。有人則說，深圳的房地產史，就是一部微縮的中國房地產史。
1980年，中國的第一個商品房小區——東湖麗苑就誕生在深圳。彼時的深圳首任房管局副局長駱錦星與港商劉天就合作：深圳出地，港商出錢。東湖麗苑於1980年開工，1981年竣工入住。在駱錦星眼裡，東湖麗苑是住房商品化、物業管理等諸多新事物的起點。
比如物業管理，1981年3月，深圳市物業管理公司成立，成為中國內地第一家物業管理公司，對東湖麗苑進行專業化物業管理，開始了對物業管理新體制的探索。
時間倏忽到了1987年，這一年的12月1日，深圳舉行了中國第一場土地拍賣，時任深房公司總經理的駱錦星以525萬的價格贏得中國土地「第一拍」。這片意義非凡的土地上修建了東曉花園。
中國土地「第一拍」之後一年多，中國憲法修改，規定「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」。自此，中國的土地交易才有了憲法依據。
其後，諸多房地產開發商誕生、發展，進駐深圳掘金，深圳的多個樓盤開始演繹屬於自己的「傳奇」。
1988年9月，深圳市第一塊以美元作價，也是國內第一塊採取國際招標方式出讓的土地，由中海地產深圳公司中標。在這塊土地上建起的海富花園，開創了深圳房地產史上的多個「第一」：在當時成為第一個採用示範單位促銷的樓盤，第一個引進按揭付款方式的樓盤，第一個採用進口外牆材料的樓盤，第一個設計下沉式衛生間的樓盤。
1998年，深圳萬科四季花城項目推出萬科第一代專利產品——情景花園洋房，並在2002年獲得國家知識產權局的專利授權。
「深圳受香港影響巨深。」朱文策說，從基本土地制度，包括1987年觸動修憲的「土地第一拍」、70年住宅年限設計以及50%的土地開發率上限，到房地產預售/樓花制度、物業管理等，可以說都是複製了香港。
朱文策舉例說，上世紀90年代，內地開發商向香港豪宅學習了很多做法，比如架空層，底層不做住宅，做成公共活動場所，以提升小區的公共活動空間；建設小區會所、泳池、園林，以及引入物業管理。在居住產品的設計層面，開發商也有許多創新，比如圍合式小區，當時，萬科城市花園率先採用「社區圍合」和「人車分流」的設計手法，引發開發商紛紛效仿。
1989年至1992年的海富花園，開創了深圳房地產史上的多個「第一」。圖片來源：中海地產官微
40年間，深圳的居住產品不斷更新換代，從小平房、城中村，到筒子樓、福利房，到如今深圳灣林立的豪宅、豐富完善的居住產品線。與住宅產品更新換代的歷程相隨，深圳房價的變化之巨同樣令人難以預料。1980年開賣的東湖麗苑，均價2730元/平方米；1988年，東曉花園開盤價僅有1600元/平方米。時間一晃到了2020年，如今，深圳灣的後海 蛇口這一片區域，房價最高達到18萬-20萬元/平方米，代表了深圳房價的最高點。
從2003年開始跟進觀察深圳樓市的朱文策回憶，以樓市論，2004年到2006年，福田、南山、寶安漸次起步；2007年上半年，深圳房價暴漲50%，下半年遭遇次貸危機，房價顯著下跌；2008年底，在次貸危機之後「四萬億」計劃出臺；2009年政策進一步寬鬆，很快深圳房價又開始「狂飆」；2010年到2014年，市場偏平穩；2015年，深圳房價再次高位翻倍；2016年到2019年又轉為「平靜」；而今年上半年，深圳房價又漲了30%-40%。
住房自有率不足30% 土地管理制度深化探索獲支持
40年來，深圳的人居環境有了天翻地覆的變化，然而在房子越蓋越好的同時，深圳的房子也很貴，深圳人想買一套房特別不容易。朱文策認為，從住房價格負擔、實際住房擁有率兩個指標看，「深圳居民很辛苦」。
在8月28日深圳市房地產業協會主辦的一場活動中，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡在公開演講時坦言，目前，深圳市住房累計數量達1068萬套、6.12億平方米，人均面積27.8平方米，還沒有達到國家和廣東省的最低標準線。他表示：「主要原因是我們還有70%多的人居住在城中村，城中村佔深圳住房面積的54%左右。」
深圳市住房總量雖然超過千萬套，然而，其中的商品房少之又少。朱文策說，這些住房中，真正的商品房只有約180萬套，其他接近7成都是小產權房、工業宿舍，商品房的比例不足20%，「總量看起來夠，但很多都不是成套住宅，造成了結構性的大矛盾。目前，深圳住房自有率非常低，已經降到了30%以下。」
貝殼研究院首席市場分析師許小樂持有同樣觀點。站在40周年的時間點上回眸，他認為，深圳房地產最顯著的特點是供需矛盾突出，人口集中導致住房需求上升。「在市場預期較高的情況下，新市民獲得合適住房的難度越來越大。」
「未來，深圳的破局之道在於重新平衡市場與保障的關係，建立覆蓋城市新市民的包容、開放的多元化供給體系，改善市場結構失衡的狀態。」許小樂表示。
10月11日，一則關於深圳的消息「刷屏」。據新華社報導，近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（簡稱《方案》），涉及27條內容，其中提到的「支持在土地管理制度上深化探索」，對於深圳土地新一輪改革具有積極意義。
據悉，在支持深圳土地管理制度深化探索方面，《方案》提出了多項舉措：將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准；支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地；支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題；探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閒置土地使用權收回機制；深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革；支持依託公共資源交易平臺建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系；試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解讀稱，《方案》賦予深圳農地轉建設用地更大權限，使得後續深圳在獲取增量屬性的建設用地方面有更大的權限。與此同時，有助於加快土地的盤活、豐富土地供應，存量用地改革和增量用地改革一起，能夠真正豐富深圳的土地供應。
此外，對於深圳房地產發展的未來方向，張學凡在上述公開演講中提出，新加坡是深圳學習的榜樣。他表示，未來，深圳將一手抓調控市場，一手抓住房保障體系建設，「對於公共住房，政府的職責是做兜底的事情，我們的目標是，將來深圳市60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，這是一個長遠目標。另一個目標是在『十四五』期間，深圳的人均住房面積從27.8平方米提高到30平方米。」
據深圳市規劃和自然資源局消息，今年，深圳計劃供應的居住用地較去年增加一倍，達到293.2公頃。同時，計劃到2035年將居住用地供應比例提高至25%，住房總量達到7.2億平方米以上，常住人口人均住房建築面積達40平方米以上；新增建設各類住房170萬套以上，其中公共住房不少於100萬套。
文/王海亮
編輯 楊娟娟 校對 付春愔 劉越
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