揚州市十四五發展規劃（江蘇省三四線城市）

2023-07-02 02:42:36 1

調研感受：

返鄉置業爽約，流量盤月均成交僅30套；

房價限跌最低85折，房企內卷式降價；

分銷成交佔比最高90%，地王虧本銷售；

21年上半年頻出高價地，下半年城投託底。

◎作者 /楊科偉、柏品慧

城市稟賦：GDP全省排名第七城鎮居民收入全省第八，常住人口全省第十

揚州位於江蘇省中部、長江與京杭大運河交匯處，入圍長三角城市群，有著「中國運河第一城」的美譽。全市下轄邗江區、廣陵區、江都區3個市轄區和寶應1個縣，代管高郵、儀徵2個縣級市。

2021年，揚州GDP6696億元，在江蘇省13個地級市排名第七位，同比增長7.4%。城鎮居民人均可支配收入50947元，在全省排名第八位，同比增長7.9%。2020年，揚州常住人口456萬人，在全省排名第十位，其中城鎮常住人口324萬人，城鎮化率71%。

房地產市場：21年9月市場轉冷

新盤去化率低至18%

返鄉置業爽約成交同比降48%

2021年1-7月，揚州房地產市場相較火爆，主城區商品住宅月均成交面積約27萬平方米。尤其是3月，成交面積多達43萬平方米，創2019年以來單月新高。8月，受疫情影響，揚州房地產市場陷入停擺。9月以來，揚州市場持續轉冷，成交大幅下滑，月均成交跌至11萬平方米，較1-7月月均下降59%。在售項目成交去化顯著放緩，新開盤項目平均去化率由43%跌至18%，流量盤月均成交20-30套，滯銷盤月均成交不足10套。

2022年2月，主城區並未出現明顯的返鄉置業潮，成交進一步下滑至9萬平方米，同比下降48%。

揚州主城區劃分為以下4個片區：西區被譽為「富人區」，其中京華城板塊市政配套最優質，也是購房首選片區，房價2.4萬元/平方米；西區新城為新興發展板塊，房價1.7萬元/平方米。東區土地出讓偏多，庫存明顯偏高，房價1.4-1.7萬萬元/平方米。南區乃是傳統的工業區，生態居住環境相對較差，房價1.4-1.5萬元/平方米。北區著重發展文旅產業，房價1.1萬元/平方米。

土地市場：20年誕生新地王樓板價超1.4萬/平21年下半年地市轉折本土城投託底

2020年、2021年上半年揚州土拍市場異常火爆，地王樓板價超1.4萬元/平方米。例如2020年7月24日，頤居建設總價12.2億元競得廣陵區GZ210地塊，樓板價14250元/平方米，創全市新的單價地王，溢價率高達110%。

2021年下半年揚州地市轉折，本土城投恆通、華建和新能源頻頻託底拿地，新出讓地塊近乎全部底價成交。2022年，揚州市政府主動調降供地節奏，前兩月僅邗江區出讓一宗商住用地，由深物業集團底價摘得。企業對未來市場預期轉向悲觀，拿地態度愈加謹慎，普遍緩拿地甚至不拿地。

政策環境：房價限跌最低85折商貸放款3-7天，30%銷售款存入監管帳戶

早在2017年，揚州落地限購、限售，市區範圍限購3套住房；在市區範圍戶籍居民家庭擁有第二套及以上住房、非市區範圍內戶籍居民家庭擁有第一套及以上住房，均限售3年。

政府私下設置「限跌令」，原則上折扣力度不能低於85折，否則不能網籤備案。但部分板塊適度突破「限跌令」，例如市場一片紅海的東南新城，11個項目在售，部分樓盤折扣最低75折。

商貸放款周期大都3-7天，公積金放貸約1個月。首套房首付30%，房貸利率下調至5.2%；二套房首付40%，房貸利率下調至5.4%。

2021年下半年，揚州加強預售資金監管，每棟樓備案時需向政府監管帳戶存入30%的銷售款，等到交房才能全額取出，其餘銷售款則不必進入政府監管帳戶。

年前，為了便於企業支付工程款給農民工發工資，房企可以申請提取預售監管資金，但3月份需足額補繳同等金額的預售監管資金。

項目競爭：分銷成交佔比最高90%

佣金最高6-7萬

房企內卷式降價高價地虧本銷售

隨著市場持續下行，分銷依賴度不斷上升，在售項目分銷成交佔比最低30%，最高能達到90%，佣金比例在1.5%-3%之間，最高6-7萬元/套。

2021年下半年，房企開始打折降價，年底企業衝業績內卷式降價，多盤折扣最低85折，購房送物業費、送家電，總價優惠20萬元等，沒有最低只有更低。受此影響，市場形成房價下跌的一致預期，價格遂成為購房首要考慮因素。

高價地現已虧本銷售，部分地塊樓板價1.4萬元/平方米，項目售價1.9萬元/平方米，但成交去化仍一般。

萬科、本土房企新能源市場口碑較好，其餘品牌房企無實質性差別，暴雷房企成客戶規避重點。

2021年下半年，恆大、奧園所開發的樓盤出現階段性停工，但隨著政府及時介入監管，目前已陸續復工，交付風險整體可控。

前景展望：短期市場繼續下行成交跌幅擴大下半年市場有望復甦成交將企穩回升

我們認為短期內揚州房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，成交或將持續低位運行，且受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進一步擴大。房企打折降價常態化，但由於不少項目售價已接近成本線，部分項目更是虧本銷售，房價進一步下降空間著實有限。

近期，政策利好的暖風頻吹，有助於穩定並引導恢復市場信心。理想預期下，上半年南京、蘇州等省內二線城市市場或將率先回暖，下半年揚州市場有望輪動復甦，屆時成交或將企穩回升，房價也將築底企穩。

典型調研項目一：美的禹洲大河

美的禹洲大河案場圖

區位：邗江區

物業類型：高層、洋房和疊墅

主力戶型：105-210平方米三房、四房

首開時間：2020年12月

售價：高層1.7萬元/平方米、疊墅2.2萬元/平方米

項目點評：該項目是美的在2020年5月所拿地塊，樓板價8958元/平方米。後期引入禹洲共同開發，美的股權佔比70%，主要負責開發及銷售，禹州股權佔比30%，主要負責工程建設。

該項目售樓處打造別具特色，突顯江南園林風格，據悉耗資數千萬，在揚州實屬首屈一指。2021年上半年，該項目月均成交40-50套，但2021年9月以來月均成交跌至20-30套。

工作日日均到訪客戶不足10組，周末到訪十幾組，置業客群以本地地緣性及周邊鄉鎮客戶居多。相較而言，105平方米、119平方米的剛需戶型去化較好，剛需客群看房周期在2-3周。改善性客群觀望情緒濃重，大戶型產品去化不暢。

典型調研項目二：藍灣臻園

藍灣臻園案場圖

區位：邗江區

物業類型：高層

主力戶型：92、107平方米三房，117、127、132平方米四房

首開時間：2019年底

售價：1.7萬元/平方米

項目點評：該項目位於三灣風景區，乃是河南昌建在2019年9月所拿地塊，樓板價6271元/平方米，隨後引入金地、融創、恆通和景宇等多家房企共同開發。2019年底該項目首開，目前僅剩30多套住宅，97折後再減200-300元/平方米。2022年9月30號一期將交房，可謂是準現房銷售。

周均到訪客戶約40組，近兩周呈上升趨勢，分別到訪客戶74組和86組。置業客群以地緣性客戶居多，周邊鄉鎮成交佔比30%-40%。2020年8月，該項目與本土中介悟空找房、金堂、中廣等合作，當月籤約佣金比例2%，次月籤約佣金1.4%，分銷成交佔比約30%。

2021年上半年，該項目月均成交60套，下半年月均成交降至20多套。相較而言，剛需產品更易去化，92、107平方米三房更受市場歡迎。

典型調研項目三：招商雲萃

招商雲萃案場圖

區位：邗江區

物業類型：小高層、洋房

主力戶型：95、103、118平方米三房，136平方米四房

首開時間：2021年12月

售價：小高層1.27萬元/平方米、洋房1.42-1.55萬元/平方米

項目點評：該項目是招商在2021年4月所拿地塊，樓板價9233元/平方米。2021年底，該項目首開推售163套房源，售價1.27萬元/平方米，略低於市場預期。

該項目與58、中廣、卓傑等中介渠道合作，分銷佣金比例2%-3%，全民營銷獎勵1-1.5萬元/套。周均到訪客戶約40組，看房周期大都在2周左右，目前已去化40套。本地地緣性客戶成交佔比50%，周邊鄉鎮成交佔比30%。

排版 |Jenny

調研紀要|熱點二線城市（一）：杭州篇

調研紀要|熱點二線城市（二）：南京篇

調研紀要|熱點二線城市（三）：武漢篇 （2018調研）

調研紀要|熱點二線城市（四）：成都篇

調研紀要|熱點二線城市（五）：重慶篇

調研紀要|熱點二線城市（六）：銀川篇

調研紀要|熱點二線城市（七）：鄭州篇

調研紀要|熱點二線城市（八）：南昌篇

調研紀要|熱點二線城市（九）：合肥篇

調研紀要|熱點二線城市（十）：長沙篇

調研紀要|熱點二線城市（十一）：武漢篇 （2019調研）

調研紀要|熱點二線城市（十二）：石家莊篇

調研紀要|熱點二線城市（十三）：鄭州篇

調研紀要｜熱點二線城市（十四）：西安篇

調研紀要｜熱點二線城市（十五）：蘭州篇

調研紀要｜熱點二線城市（十六）：太原篇

調研紀要｜熱點二線城市（十七）：西安篇

調研紀要｜熱點二線城市（十八）：天津篇

調研紀要｜熱點二線城市 (十九)：南寧市

調研紀要 | 熱點二線城市（二十）：廈門篇

調研紀要 | 熱點二線城市（二十一）：濟南篇

調研紀要 | 熱點二線城市（二十二）：青島市

調研紀要|江蘇省三四線城市（一）：徐州篇（2018調研）

調研紀要|浙江省三四線城市（二）：紹興篇

調研紀要|浙江省三四線城市（三）：台州篇

調研紀要|江蘇省三四線城市（四）：淮安篇（2018調研）

調研紀要|四川省三四線城市（五）：遂寧篇

調研紀要|四川省三四線城市（六）：綿陽篇

調研紀要|四川省三四線城市（七）：資陽篇

調研紀要|四川省三四線城市（八）：南充篇

調研紀要|江蘇省三四線城市（九）：常州篇

調研紀要|江蘇省三四線城市（十）：句容篇

調研紀要|江蘇省三四線城市（十一）：揚州篇

調研紀要|江蘇省三四線城市（十二）：南通篇（2018調研）

調研紀要|江蘇省三四線城市（十三）：張家港篇

調研紀要|江蘇省三四線城市（十四）：泰興篇

調研紀要|江蘇省三四線城市（十五）：鹽城篇（2018調研）

調研紀要|江蘇省三四線城市（十六）：泰州篇（2018調研）

調研紀要|浙江省三四線城市（十七）：湖州篇

調研紀要|浙江省三四線城市（十八）：紹興篇

調研紀要|浙江省三四線城市（十九）：嘉興篇

調研紀要|廣東省三四線城市（二十）：珠海篇

調研紀要|廣東省三四線城市（二十一）：肇慶篇

調研紀要|廣東省三四線城市（二十二）：江門篇

調研紀要|廣東省三四線城市（二十三）：中山篇

調研紀要|河南省三四線城市（二十四）：許昌篇

調研紀要|河南省三四線城市（二十五）：開封篇

調研紀要|河南省三四線城市（二十六）：洛陽篇

調研紀要|江西省三四線城市（二十七）：上饒篇

調研紀要|江西省三四線城市（二十八）：九江篇

調研紀要|安徽省三四線城市（二十九）：蕪湖篇

調研紀要|安徽省三四線城市（三十）：滁州篇

調研紀要|安徽省三四線城市（三十一）：安慶篇

調研紀要|湖南省三四線城市（三十二）：常德篇

調研紀要|湖南省三四線城市（三十三）：嶽陽篇

調研紀要|湖南省三四線城市（三十四）：株洲篇

調研紀要|湖北省三四線城市（三十五）：荊州篇

調研紀要|河北省三四線城市（三十六）：保定篇

調研紀要|湖北省三四線城市（三十七）：鄂州篇

調研紀要|湖北省三四線城市（三十八）：襄陽篇

調研紀要|河北省三四線城市（三十九）：唐山篇

調研紀要|河北省三四線城市（四十）：廊坊篇

調研紀要| 山西省三四線城市（四十一）：晉中篇

調研紀要| 山西省三四線城市（四十二）：臨汾篇

調研紀要| 陝西省三四線城市（四十三）：寶雞篇

調研紀要| 河南省三四線城市（四十四）：南陽篇

調研紀要| 河南省三四線城市（四十五）：信陽篇

調研紀要| 河南省三四線城市（四十六）：駐馬店篇

調研紀要| 河南省三四線城市（四十七）：周口篇

調研紀要| 安徽省三四線城市（四十八）：亳州篇

調研紀要| 安徽省三四線城市（四十九）：阜陽篇

調研紀要 | 江蘇省三四線城市（五十）：泰州篇

調研紀要 | 江蘇省三四線城市（五十一）：鹽城篇

調研紀要 | 江蘇省三四線城市（五十二）：淮安篇

調研紀要 | 江蘇省三四線城市（五十三）：宿遷篇

調研紀要 | 江蘇省三四線城市（五十四）：徐州篇

調研紀要 | 江蘇省三四線城市（五十五）：張家港篇

調研紀要 | 廣西三四線城市（五十六）：桂林篇

調研紀要 | 廣西三四線城市（五十七）：柳州篇

調研紀要 | 廣西三四線城市（五十八）：欽州篇

調研紀要 | 江蘇省三四線城市（五十九）：南通篇

調研紀要 | 江蘇省三四線城市（六十）：太倉篇

調研紀要 | 廣西三四線城市(六十一)：玉林篇

調研紀要 | 浙江省三四線城市 (六十二)：金華市

調研紀要 | 浙江省三四線城市（六十三）：永康&東陽&義烏篇

調研紀要 | 浙江省三四線城市 (六十四)：衢州（含江山&龍遊）

調研紀要 | 浙江省三四線城市（六十五）：麗水(含松陽&縉雲）

調研紀要 | 福建省三四線城市（六十六）：漳州篇

調研紀要 | 福建省三四線城市（六十七）：泉州篇

調研紀要 | 福建省三四線城市（六十八）：石獅篇

調研紀要 | 福建省三四線城市（六十九）：晉江篇

調研紀要 | 福建省三四線城市（七十）：莆田篇

調研紀要 | 浙江省三四線城市 (七十一)：湖州篇

調研紀要 | 浙江省三四線城市 (七十二)：嘉興篇

調研紀要 | 江蘇省三四線城市（七十三）：無錫宜興篇

調研紀要 | 江蘇省三四線城市（七十四）：常州金壇篇

調研紀要 | 江蘇省三四線城市（七十五）：常州溧陽篇

調研紀要 | 山東省三四線城市（七十六）：淄博篇

調研紀要 | 山東省三四線城市（七十七）：濰坊篇

調研紀要 | 山東省三四線城市（七十八）：煙臺篇

調研紀要 | 山東省三四線城市（七十九）：威海篇

調研紀要 | 山東省三四線城市（八十）：臨沂篇

調研紀要｜山東省三四線城市（八十一）：濟寧篇

調研紀要 | 山東省三四線城市（八十二）：日照篇

調研紀要 | 山東省三四線城市（八十三）：菏澤篇

調研紀要 | 春節市場調研（八十四）：常州篇

調研紀要 | 春節市場調研（八十五）：徐州篇

調研紀要｜春節市場調研（八十六）：上海篇

調研紀要｜江蘇省三四線城市（八十七）：淮安篇

本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿轉載

以上代表克而瑞研究中心團隊觀點，僅供參考

轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合