最新青島土拍消息（詳細解讀青島第4次土拍賣之膠南篇）

2023-05-29 22:51:31

年底了，青島第4次土地終於來了，11月24日公布了40塊；其中西海岸佔20塊，也是供地的大戶；總供地面積101萬平米，起拍賣價格超56億；

圖中給大家標註了規劃建築面積、容積率和樓面地價，能夠比較直觀的看出地塊的產品

看看之前上過推介會的兩個地塊，這個片區原來是教育用地規劃，但是一直沒有開工建設的時間表，這個片區屬於膠南街道；近期屬於弘德教育範圍；旁邊的可園9000左右的價格，設計的戶型是90-120的面積；洋房略高，小高略低；2.0的容積率，3500左右的樓面地價；目前南邊樓盤較多，都打起了低首付的營銷手段；有幾個項目的交付口碑和工地不太熱鬧，很影響銷售；降價也不太好；這兩個地塊應該是被原來的主人給拋棄了，售樓處裡的大規劃，應該是無力短期內實現了；

膠南中心片區7塊地；老城區1塊，風河南1塊，隱珠1塊； 3小範圍1塊，二小文匯3塊；

先說說老城區：

地塊2.5的容積率，建築面積4.6萬平米，3200多的樓面起拍價格，和綠城的容積率差不多；旁邊還有開投的兩個地塊，還沒有開始宣傳，北邊的中南高層的價格在8000多；洋房產品10000左右；這個區域老舊小區多，對於有地域情懷的人，如果是實力的品質房企，設計出來驚豔產品，還是很受歡迎了。旁邊不選處有6號線的靈山灣路站，會吸引不少的當地人購買；也算是老城區復甦的開始。

風河南的地塊，2.0的容積率；總建築面積6萬多平米，3119的起拍價格，地塊旁邊有地鐵站，出行方便，但是軌道也會有一些噪音；膠南地產爛尾之星就在旁邊，不是品牌或者實力房企很有信服力；應該是洋房和小高的設計，也是上過推薦會的明星地塊，旁邊的美築是高層，價格在9400左右，帶裝修，北邊的中綠9000左右的毛坯價格，銷售較為吃力；周邊的企業環境也是買房者的顧慮；還有要入市的2個新項目，城發的和悅瑞城和華皓的悅海瀾山；銷售價格也應該在9000-10000；

隱珠北的這個地塊，位於銀盛泰4期南側，佔地2.3萬，規劃建築面積4.4萬；規劃要求容積率大於1，目前測算是1.9；從不規則的地塊形狀來看，會讓人感覺拆遷受阻；地塊旁邊就有隱珠地鐵站，周邊的教育資源一般；旁邊的二手房掛牌價格1.2，有多層步梯，成交價格在1.2左右，小高套二的在1萬上下；，東側的一期因為是50年產權原因，價格會更低一些；在1萬左右；這個片區設計成高低配，會影響4期前排業主的採光，不知道會不會有爭議出現；對標的產品可以看看萬科城，同樣的教育資源，多出一個地鐵交通和南邊環境的優勢來；

四期、五期未開賣，難道6期也要上馬了嗎？這個片區不由於讓人想起來是某房企的地；現在4、5期的工地進展緩慢，價格還沒出來；又出來這個地塊；1.6的容積率，11萬平米的那面，大概念是定位改善，加上教育的優勢，會出現平層、疊拼；旁邊多是老舊小區，改善客戶急不可耐了；如果是其他房企虎口奪食，這個片區也就熱鬧了，對買房者是一個利好；估計較難出現；看看地產界有沒有為愛衝鋒的勇士；

二小文匯3塊就更熱鬧了；

北邊是綠城旁邊的小地塊1.8萬平米；2.5的容積率，當初綠城拿地可是競品質拿的；現在這個環境應該不會出現了，況且這個地塊比較小，應該在150套房子左右；可能也就1-2個樓座；目前綠城帶裝修1.37-1.45的價格；這個地塊小，和綠城同樣的配套，如果沒有品質、品牌的標籤，興許對周邊又是一場價格戰；

天一仁和西邊的地塊，大家應該猜到了，有一些去附近售樓處看項目的時候，應該聽銷售講過，這是誰家的地；當初天一仁和建安拿地的時候就是未拍先建的；容積率1.7；樓面起拍價格是5245，算是周邊地價較高的；據說會規劃160左右的平層戶型，不知道周邊的改善群體能不能接受周邊的環境；鐵橛山路小學的開工，對這個片區會不會是積極的影響；畢竟又有了以向陽嶺路劃界的說法；天一項目的銷售速度應該讓他們更堅定了做改善產品的決心；

又一個文匯片區的地塊來了，旁邊的海高拿地許久也未開工，這個地塊南側是榮泰的項目，有人說賣的好，有人說房子都被抵工程了，這個樓盤適應本地知道企業背景的人購買；旁邊的地塊大家覺得會不會旁落他家，或者合作開發，引進知名企業，增加品品質呢？2.4萬平米的總建面，起拍價格是4139元，3.0的容積率，高層產品；因為位置較好，估計還會以大面積為主；東邊不遠的天築180的面積起步，百萬的精裝，這個項目賣毛坯大平層，會不會更有優勢呢？