有關上海樓市的分析（國際樓市最多漲110）
2023-06-16 15:44:43 1
在很多人的印象裡，中國樓市一直都是在震蕩上行的，調控時暫緩，刺激時猛然抬頭……
但在今年上半年疫情期間，國內的樓市卻並不如意，銷售額大幅下挫，絕大多數城市房價近一年來也搖搖欲墜。
同一個地球村，其他國家如何？
遭遇疫情，紐約、倫敦、新加坡、東京……
TA們的房價降價了麼？
結果讓人大跌眼鏡！
而背後原因卻發人深省！
國家：狂漲的北美和西歐
國際房價哪家強？
西歐北美必上榜！
知名房地產顧問機構萊坊國際最近發布了《2022年第一季全球樓價指數》的調查報告，其中土耳其樓價跑贏全球，以年升幅110%位列榜首！
根據報告顯示，2022年第一季全球56個國家及地區平均樓價較去年同期上漲10.2%，當中土耳其升勢驚人，以年增110%的亮眼成績衛冕榜首，成為全球樓價升幅最高的國家。（以當地貨幣計算）
排名第2的是捷克，按年增加25.9%；第3位則是斯洛伐克，按年增加22.1%；葡萄牙漲幅12.1%，希臘漲幅9%，可以看出,前幾名都是歐洲國家。（以當地貨幣計算）
美國漲幅18.8%；加拿大漲幅18.4%；澳大利亞漲幅15.8%；日本漲幅9%；韓國漲幅11.1%；新加坡漲幅6.9%；中國漲幅0.7%。（以當地貨幣計算）
數據來自萊坊國際，綠色漲幅部分以當地貨幣為準，REALPRICE是去除通脹因素後的價格。
按世界地區（忽略土耳其的強勁增長）分析顯示，北美的平均增長率為 18.6%，其次是歐洲（11.6%）和亞太地區（6.4%）。
即便去除通脹因素影響，加拿大、美國、澳洲和相當一些西歐國家，年漲幅依然超過10%！
02
城市：全球主要城市都在上漲
可以看出，歐洲和北美是這一輪漲價的重點區域。
2020年，為了擊退新冠疫情催生的經濟危機，美聯儲推出了數額高達3萬億美元的一系列救助舉措，2021年美國政府又公布了3萬億美元的基礎設施建設計劃。
流動性泛濫之下，美國樓市迎來了驚天大漲。美國華盛頓DC市中心公寓過去不到半年時間房價上漲近62%。
數據來源於Numbeo.com，價格折算為人民幣計算
歐洲以瑞士為代表，瑞士蘇黎世市中心今年上半年房價大漲逾24%，均價升至11.68萬元，甚至超過倫敦。德國法蘭克福市中心房價上半年漲超20%，荷蘭阿姆斯特丹、德國柏林、奧地利維也納等市中心房價上半年均漲超10%。
數據來源於Numbeo.com，價格折算為人民幣計算
上半年亞洲樓市表現不佳，房價漲幅超過20%的城市中，只有卡達多哈、印度齋浦爾兩個城市進入前十。其中，卡達多哈市中心公寓均價從2.64萬元大漲至3.86萬元，漲幅高達46.1%。
數據來源於Numbeo.com，價格折算為人民幣計算
在亞洲房價漲幅榜前十，越南胡志明市上半年房價漲幅超過20%，均價超過3.5萬元。
日本東京房價出現大幅下挫，均價從1月底的7.26萬元跌至6.34萬元（人民幣計價），跌幅接近13%。東京人民幣計價的房價大跌，主要是今年日元匯率大幅下挫所致。
過去兩年間，在疫情發生後的低利率環境下，韓國房價累計上漲超過35%，但在央行加息下，一年來漲幅也只在11%左右。
香港特區政府差餉物業估價署7月27日公布，2022年6月份私人住宅售價指數為380.5點，按月回落約1.14%，連降兩個月，按年則降約3.4%。
可以看出，除中日兩國外，世界主要國家和城市房價都在上漲！
可為啥房價都漲了呢？
這就不得不提美元加息了，前面我們提到過美元放水導致了美國國內樓市的上漲。但美元畢竟是全球性貨幣，通過幾次加息，成功的把通脹輸送給了全球。
近期，歐元兌美元竟然跌破了1:1，美元兌日元短期內竟然突破了1:139.33，對比年初的1:113.5,僅僅半年上漲了22.7%。
這張圖是美國加息之後全世界主要貨幣國的貶值情況。
並且，全世界的大部分國家在疫情蔓延的這三年，房價大多數都漲了，因為各國央行天量的貨幣放水，富人都紛紛買入房產來對抗貨幣變毛，即便房租收益沒有增加，但是藏錢於房，保值對抗通貨膨脹的需求大增，推升了各地房價上漲。
墨西哥、加拿大、中國還好，兌美元貶值也只在10%以內；而韓元、歐元、英鎊的貶值都在10-20%之間，日元貶值則超過了20%。
貨幣貶值最兇的土耳其，房價漲的也最猛。和疫情前比，房價已經翻了2倍。
俄羅斯房價今年漲幅排第二，盧布大跌大漲也讓俄羅斯的房價上漲了不少。
03
冷靜的中國樓市
儘管全球樓市都在上漲，但中國樓市並沒有跟風，最近一年，中國樓市幾無上漲。
2021年，中國採取了極為嚴厲的地產調控和價格管控，犧牲了人員流動性和短期經濟增長，很多一二線城市的房價總算被控制住了。
以國家統計局公布的2022年6月份數據為準。
一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.3%和1.1%；
二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.2%；二手住宅銷售價格同比下降2.1%；
三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降2.8%和3.7%；
上海更是由於疫情的原因，上半年新房共成交了約34594套，僅為2021年同期成交量的約70.1%，下降近三成。
可以看出，一線強一線和二三四線城市正在分化，一線新一線城市價格依然較為堅挺，而二三四線城市則頹勢漸顯。
04
從全球看中國：樓市危機仍在
中國由於強大的外匯儲備，成功躲過了美元的傾軋！
中國樓市價格這一年也一直穩定，並無過多波動！
但，這不代表中國樓市沒有危機！
因為中國樓市同樣擁有大量的投資避險需求，為什麼房價沒漲呢？
如果是因為供應充足，為什麼銷量也沒漲呢？
根據巴什克維爾的獵犬原理，本應做出的反應卻沒有做出，背後必有異常原因。
一線城市的房價自不必說，主要是由於政策壓制；但作為二三四線的更廣闊的房產主流陣地。對於人才買房、二胎家庭買第三套等等均已放開。首付降低至2成，利率降低至4.25%，結果依然是價格不升，銷量慘澹！
1—6月份，商品住宅銷售面積58057萬㎡，下降26.6%。商品住宅銷售額57683億元，下降31.8%。（國家統計局數據）
來源：國家統計局
也許，我們從數據上可以找到一些答案！
近日，官方公布了《中國人口普查年鑑2020》，數據顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平，平均每戶居住面積達到111.18㎡。
理論上來說，人均35㎡就已經夠居住了，中國的房子，也就是在北京上海深圳這些城市缺。
另一個更直接的原因是：人們收入不高，甚至有短期失業風險，買房自然艱難！
根據諸葛找房數據，2021年全國百城房價收入比僅為12，比2020年甚至還低了0.8，但城市之間的分化，更為嚴重。
一線城市的房價收入比為27.7，深圳甚至達到35，是全國購房壓力最大的城市。上海29.8、北京27.5、廣州18.3，也不遑多讓。
二線城市的房價收入比13.5，但廈門就達到了30.5，直追深圳。
三四線城市的房價收入比9.7，已經算低了，但由於當地收入不高，基本收入中用於生活開支的比例會更高，積累資金的速度自然也會更慢。
所以，即便中國的戶籍人口城鎮化率僅 45.4%，即便中國的城鎮化還有大量的人口滯留城市未曾買房（以2021年64.7%城鎮化率減去45.4%戶籍人口城鎮化率，粗略估算約2.7億人），但他們有可能是沉默的大多數，其中大部分很難在近幾年內買上房子。
即便中國還有約10-15%的城鎮化人口空間，最後進城的這批人，幾乎也是購買力最差的一批人，是最難以承載這最高的房價收入比的一群人。
有人，有房，就是沒錢，這才是中國樓市的危機！
統計數據表明，1—6月份，全國固定資產投資（不含農戶）271430億元，其中房地產開發投資68314億元，佔比25.17%。
上半年房地產相關稅收10862億元，地方公共預算收入57558億元；國有土地使用權出讓23622億元，比去年同期下滑31.4%。
房地產佔地方稅收近五分之一；土地出讓金佔財政約四成（2021年數據），短期內尚無任何其他行業能替代房地產的支柱地位。而年銷量已經開始下滑……
生活在中國，我們應當慶幸!
不用承擔房子暴漲暴跌帶來的居無定所的恐慌和財富幻滅！
生活在上海，我們更應當慶幸！
在中國城市化浪潮中，上海這座特大級城市，核心區人口每平方公裡達到了2-3萬人，是城市中的城市，吸引了大量優秀人才。無數人逐夢上海灘的同時，也奠定了上海樓市堅實的量價基礎。上海樓市每年僅約8-10萬套新房供應，但有相應購買力和資格的人群卻有數百萬。
誠然，上海的房價對於打工人越來越不友好（房價收入比近30），但環境很難逆轉，客觀上每個人都再也回不到十年前去買房。
另一方面，上海的產業機會和工作機會是其他城市很難比擬的，主流房產總價段從200萬至四千萬都有，真正想在上海安居的人，通過奮鬥，還是有的選的。
尤其是是在房價企穩，利率偏低的今明兩年！加油，買房人！
,
