廣州科學城最新房價最低（廣州兩大科學城PK）

2023-09-23 03:07:59

近期，中國科學院廣州明珠科學園建設工作領導小組第一次會議中透露了南沙科學城的發展規劃。此項目由中科院和廣州市共建，中科院表示，將合力打造南海之濱這顆中國科學皇冠上的最美「明珠」。

這是廣州繼1998年設立廣州（黃埔）科學城之外的第二座科學城。可以說，南沙科學城是在《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布之後，誕生的首個「科學產兒」。

這兩座科學城被國際科技創新中心（廣州）規劃串聯，致力於建設全球科技創新高地和新興產業重要策源地。今年，對於兩座科學城而言，各自也面臨著規劃、擴容等機遇。

兩者雖同是科學城，但卻有領域的區分。據了解，南沙科學城主要集中於海洋、天空、能源、環境、信息等領域，而廣州（黃埔）科學城則是聚焦新一代信息技術、人工智慧、新能源等領域。

對於樓市而言，實際上，黃埔科學城板塊憑藉著陸續成熟的配套和穩定的貨量供應，已然成為了廣州樓市的「香餑餑」。而南沙科學城所涵蓋的南沙灣、萬頃沙等片區，在近年的土地出讓市場頻頻亮相，可以說，兩座科學城，在廣州樓市上，皆佔有一席之位。

區位

幅員遼闊

91平方公裡 VS 144平方公裡

南沙科學城規劃總面積99平方公裡，其中，明珠灣片區91平方公裡，慶盛片區8平方公裡，而南沙科學城的重點區域——明珠科學園位於南沙明珠灣。明珠科學園定位為廣州南沙科學城的核心區，今年將啟動第一批項目建設工作，計劃在2022年底前完成建設。

科學城的「老大哥」廣州（黃埔）科學城，從1998年創立至今，已有21年。廣州（黃埔）科學城在設立之初，人口僅有5500人，開發強度不到10%。經過20年發展，科學城片區常住人口已將近10萬人，戶籍人口約2萬人。

在今年，科學城迎來第三次擴容。廣州開發區提出自2019年，科學城打算未來五年內擴容6倍，至144.65多平方公裡，並將長嶺居、永和經濟開發區、雲埔工業區、東區、廣石化以及蘿崗街水西村的部分山體劃入了科學城的範圍。

樓市

黃埔科學城金九頻推新貨

南沙科學城亟待起飛

作為新開發區的南沙和舊開發區的黃埔，在廣州樓市，分別處於什麼位置？南沙科學城的發展潛力如何？廣州（黃埔）科學城的持續力又怎樣？

南沙科學城慶盛片區位於沙灣水道旁，與番禺一水之隔。片區內有地鐵4號線經過，包含慶盛站、東湧站。該片區住宅新盤較少，多分布有部分工廠及大量田地。

南沙科學城涵蓋的另一區域——明珠灣片區，則是包含南沙樞紐區塊、南沙灣區塊、萬頃沙保稅港加工製造業區塊等範圍。

目前，南沙科學城板塊（含慶盛片區、明珠灣片區）約有8個樓盤在售，項目布局較為稀疏，其住宅項目的價格在2.3-3.1萬元/㎡不等。但在明珠灣板塊的樓盤，大多臨近江岸，且靠山面水，景觀優勢顯著。

經過近20年的發展，廣州（黃埔）科學城的配套已較為成熟，加之擴容的板塊，在約144平方公裡範圍內，有14個樓盤在售。住宅類產品價格在2.25萬元-4.2萬元/㎡。其中，還不乏千萬元級別的別墅產品。

從近年的房價浮動數據中可看到，黃埔科學城板塊自2016年至今，房價從16220元/㎡，升至如今的32651元/㎡，上漲幅度達101.3%。

而明珠灣板塊從2016年的12487元/㎡，躍升至22598元/㎡，上漲幅度達80.97%。

從數據中可窺見，南沙、黃埔兩大板塊各有增幅，而明珠灣板塊的房價增幅波動，呈緩慢上升趨勢。

樂居查詢了最新的一手房成交數據顯示，在剛剛過去的8月，南沙以1325套的成交量，位列廣州11區網籤套數榜眼，成為僅次於增城的第二活躍板塊，可見南沙樓市在持續發力。

而在十一黃金周的推貨情況榜單上可看到，科學城推新套數達300套，排名僅次於亞運城，成為推新榜單中的前二，可見其市場活躍程度。

2019年十一前夕及假期推貨板塊情況一覽

土地

黃埔今年商地僅出讓3宗

南沙商住地成交達14宗

值得注意的是，隨著廣場城市土地出讓、舊村改造的數量增多，黃埔、南沙的發展日益超前。

舊村改造方面，目前，黃埔約有16個舊村改造項目，其中，廣州（黃埔）科學城約有5個舊村有城市更新動態產生。

而南沙區域舊改項目約有20餘個，但主要集中在南沙金洲板塊。相比而言，南沙科學城涵蓋的慶盛板塊和南沙灣板塊則開發程度較低，僅有約3個舊村有改造動態。

在土地出讓方面，近年來，科學城已鮮少有宅地供應，在今年以來（2019年1-8月）黃埔的宅地供應甚至為0；南沙作為廣州土地市場的「南大倉」，出讓情況十分搶眼，南沙科學城包含的慶盛樞紐、萬頃沙等板塊在今年也陸續有土地出讓。

今年1-8月，黃埔區共出讓土地12宗、南沙區共14宗。其中，黃埔區以商地、工業地居多，而南沙以商地、宅地居多。

值得注意的是，1-8個月間，黃埔區無宅地出讓，其中，廣州（黃埔）科學城板塊出讓有4宗地塊，3宗為商地，1宗為工業地。值得注意的是，今年，躋身世界500強行列的雪松控股以83603萬元的底價，拿下科學城KXCD-F1-3地塊，折合樓面價約10934元/㎡，這是雪松控股第二次落子科學城。

而南沙科學城包含的萬頃沙板塊，則有兩宗「巨無霸」商住地被恆大奪得。

企業

130家500強企業落戶科學城

南沙引入中科院明珠科學園

對比兩座科學城的實力，作為廣州科研機構聚集地的黃埔，坐擁130家世界500強企業，表現十分搶眼。

據廣州市黃埔區政府官網顯示，廣州（黃埔）科學城現有各類科技企業超3200家2018年廣州科學城園區實現固定資產投資481.8億元，規模以上工業總產值超過2532億元。

雄厚的經濟實力，也為科學城創造了良好的投資條件。截至目前，廣州世界500強企業中，有累計超過130家落戶科學城，佔全市四成（廣州世界500強289家），全區的八成（全區世界500強企業項目170多家）。

南沙科學城效果圖

而南沙科學城，目前也在籌謀中。目前，中科院目前擬入駐明珠科學園的項目共15個，包括中科院在廣州的6個機構整體搬遷項目（中科院廣州分院、南海海洋研究所、廣州地球化學所、廣州能源研究所，華南植物園研究部、廣州生物醫藥與健康研究院），以及中國科學院大學廣州學院、廣州地球化學所、瀋陽自動化研究所、力學研究所、計算機網絡信息中心等共9個新建項目。

交通

南沙科學城規劃軌道交通線達10條

在交通上，兩座科學城的交通也不容小覷。黃埔科學城目前已有地鐵6號線、地鐵14號線通行，除此之外，還有在建的地鐵7號線二期、地鐵21號線，及規劃中的23號線。

而南沙科學城，目前已有地鐵4號線正在運作。南沙科學城規劃範圍內的慶盛片區，坐擁南沙的交通代表——慶盛樞紐。未來，預計該片區約有7條軌道交通通過。分別為18號線、22號線、知南快線、NS1號線、NS4號線、18號線等。