首創鉅大實時情況（負債走高淨利潤四連降）

2023-10-19 23:49:38 1

圖片/首創鉅大官網

彭紅俠/發自北京

進入半年報發布季，奧特萊斯運營商首創鉅大（01329.HK）近期也發布了半年度業績報告。

上半年，首創鉅大旗下奧萊整體營業額約44.2億元，較去年同期下降約15%。營業額大幅降低，主要系多地陸續出現新冠疫情導致經濟短暫停滯。

根據匯客雲數據平臺監測發布的客流數據，2022年一季度，全國購物中心累計客流約72.8億人次，場均日客流約16243人次，場均日客流較2021年同期下降約12.6%，較2019年（非疫情影響年度）同期下降約34%。五一假期，全國購物中心總客流約1.68億人次，場均日客流約16145人次，較2021年同期下降約43.5%。

首創鉅大認為，北京、上海、吉林等地長達1-2個月的封控管理措施，導致商業停業、客流急劇下降，尤其是北京奧萊兩次閉店，影響極大，銷售逐步下行。此外，新冠肺炎疫情地區工廠停工、物流運輸不暢，江浙滬地區眾多品牌供應鏈階段性被阻斷，貨品無法送達，導致場內貨品短缺。

經營承壓

首創鉅大並不是中國奧特萊斯的開創者。2002 年，北京燕莎集團首次將奧特萊斯概念引入中國。2002年12月28日，北京燕莎奧特萊斯正式開業，憑藉國際奧萊的經營模式，結合中國市場特點和消費者需求，引入國內外品牌200餘個，當年銷售額超3億元。

相比燕莎先發制人，首創鉅大則選擇彎道超車專注賽道，成為國內唯一以奧特萊斯為核心主業的上市公司。公開資料顯示，首創鉅大的前身是2011年成立的首創置業商業地產發展事業部，2015年3月正式更名為首創鉅大，將首創置業商業地產板塊正式納入首創鉅大，全力打造以奧特萊斯、城市核心綜合體及創新業務為主的商業地產平臺。

自2014年借殼上市後，首創鉅大開始在奧萊領域跑馬圈地，截至目前已完成17個城市的戰略布局。奧萊業務的開展，在首創鉅大的資產負債表上有所反映。截至2022年6月，首創鉅大帳面上累積增加的投資物業、固定資產及無形資產超過146.28億元，佔其資產總額的74.88%。

這些不斷投入沉澱並由首創鉅大長期自持的投資物業，雖帶來一筆可觀的固定資產，可是無法短期內像存貨一樣周轉變現，反而會佔用公司的巨量資金，帶來沉重的債務壓力。

截至2022年6月30日，首創鉅大淨資本負債比率為223%，較2021年12月31日增加15個百分點。據統計，由於規模化擴張，首創鉅大近幾年總負債連年走高，從2018年的27.34億元增長至目前的148.41億元。

「從首創鉅大的發展模式來看，項目的擴張基本以債務驅動為主，如果重資產模式不改變，未來借債規模將更為龐大」，一位投資人士說道。

在業績表現上，2022上半年，首創鉅大繼續虧損約1.17億元，同比虧損擴大503%。公司擁有人應佔虧損約1.16億元，而上年同期則虧損1980萬元。首創鉅大認為，業績虧損主要系新冠肺炎疫情多點、散發、持續的影響，北京、崑山、杭州、南昌、鄭州、濟南、西安、青島等由集團營運的奧萊門店封控或閉店，尤其是北京奧萊兩次閉店對本集團上半年奧萊銷售業績影響較大。

根據記者梳理，自2016年開始，首創鉅大的淨利潤持續下滑，其中2018年-2021年出現連續虧損，虧損額分別為1.97億元、2.23億元、3.18億元和2.24億元。

「首創鉅大的商業模式實際是銷售物業 商業物業，其中銷售物業貢獻了主要業績。隨著銷售物業不斷減少，首創鉅大的收入及利潤均受到較大影響，並出現連年虧損。」一位商業地產人士表示，奧特萊斯項目的培育周期較長，沉澱資金量較大，運營企業在前期的成本增加，借債較多，後期需要通過租金收入緩慢回籠資金。

在業績下行、債務承壓之下，首創鉅大的融資成本也在持續攀升。截至2019年6月30日、2020年6月30日、2021年6月30日和2022年6月30日，首創鉅大的融資成本分別為1.77億元、2.29億元、2.37億元和2.41億元，呈逐漸上升趨勢；其淨資本負債比率亦同比攀升，分別為115%、165%、187%和223%，均超過100%。

由重轉輕

想要快速擴大規模搶佔市場份額，又迫於拿地成本、人工成本、運營成本等重重壓力，兩難之下的首創鉅大開始試水資產證券化這種創新的融資模式，向資產管理逐漸轉型。

2019年12月9日，首創鉅大發布公告稱，公司籌備成立一項資產支持證券計劃，該計劃建議發行本金總額為35.79億元，底層資產為房山首創奧特萊斯、崑山首創奧特萊斯。首創鉅大擬將發行所得款項，用於補充營運資金，推動業務發展。

2021年5月，首創鉅大發行第二期資產支持專項計劃，將合肥、杭州、濟南及江西首創奧特萊斯證券化，發行資金32.68億元。2022年4月，首創鉅大與國壽投資控股有限公司合作發起設立「資產支持計劃」，發行金額13.5億元，實現了投資性不動產抵押貸款資產支持計劃(CMBS)在保險間市場首次落地。

從開發運營商轉向大資管平臺，首創鉅大投資物業平臺的角色逐漸清晰。對於這一轉型，首創置業執行董事及總裁鍾北辰曾表示，「從中長期來看，該集團將持續關注消費市場的結構分化和新技術的衝擊，剖析奧萊行業的發展和消費趨勢，強化奧萊商場的場景數據分析及運營能力，逐步推進集團資產管理由重轉輕。」

於首創鉅大而言，除企業成長困境外，還要面對來自行業的壓力。「中國奧特萊斯行業基本形成了七大龍頭的行業壟斷地位。這七大集團既有王府井、首創、百聯等大型國有企業，也有砂之船，杉杉這樣的民營企業，以義大利RDM集團為代表的外資企業也是一支不可小覷的力量。」中國商業聯合會副秘書長、奧特萊斯分會會長商秀麗分析道。

除百聯、砂之船、王府井這類老牌選手之外，新生力量也在加速布局，以期佔有更多奧萊市場份額。今年6月，中國百貨商業協會奧特萊斯產業發展委員會在京發布的《2022年中國奧特萊斯行業白皮書》顯示，2021年年底，中國在運營奧萊項目195個，總建築面積1832萬平方米。

無論是自身經營需求，還是市場競爭下得壓力，首創鉅大都需要在營銷渠道、增強消費者黏性等方面做出更多改變。