百強房企建安成本（標杆房企的成本控制清單）

2023-10-13 17:36:27 1

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楔 子

地產開發環節，可優化成本的環節和關鍵節點非常多，可成本控制的關鍵路徑又非常的固定，但實際地產成本的控制往往並沒有想像的那麼好，主要原因在於：

①地產高周轉下，各個部門各自為戰，想方設法的保住自己的KPI才是王道，所以部門牆導致的問題非常多，各個口很難形成合力。

②地產開發鏈條長且複雜多變，成本管控又屬於一個技術門檻非常高的工作，很難有人將成本控制的所有環節熟悉，並且強管控下去，支離破碎的成本管控手段未形成有效的合力。

③地產標準化雖然越來越強，但是執行到城市公司的時候，其力度越來越小和靈活性越來越大，導致所有的部門都在圍繞著銷售節點工作，「保節點」成為地產人的核心使命，成本控制儼然成了「看見就控，看不見就算了」的面子工作。

④ 離職率越來越高的地產從業人員，人浮於事的問題很嚴重，人員在其位不謀其政的現象很多，「優化的浪潮下」誰還有心情做成本控制的工作。

⑤優秀的企業靠規則進行成本控制，劣勢的企業通過人來控制項目成本，但是對於絕大部分的房企而言沒有「成本控制清單」，強成本控制只是浮與口頭，根本沒有支撐的工具和措施。

雖然地產開發的成本控制並沒有大家想像的那麼優秀，但是我們不得不承認：成本控制已經成為了地產白銀時代開發商「續命」的關鍵一環。優秀的企業在地產成本控制上顯然在盡最大努力的擺脫「以人為主」的優化，逐步的變成以制度和流程為管控手段的成本控制，「成本控制清單」顯然是這個環節必不可少的工具。

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成本控制清單

成本控制清單，個人定義為：地產開發路徑上對成本影響較大的工作，這些工作需要成本進行強管控。

只有了解和熟悉成本控制的清單，地產開發的人才可以有的放矢、重點發力的進行成本控制。

2.1 建築設計

① 控制體形係數不僅能降低外立面率，降低塗飾、保溫面積，更重要的是能降低結構的含鋼量指標及含混凝土量指標，一舉多用。控制體形係數，重要的是在方案階段就要控制戶型規整，減少凸凹變化。

【案例】

不同的建築體形，其單位能耗不同上圖來源：《建築節能》一書，天津大學 王立雄 黨睿編著

① 體形係數與建築節能：體形係數每增加0.01，能耗增加2.5%；

② 體形係數與結構布牆率：體形係數越大，單體結構布牆率越高，含鋼量指標越高。

③ 體形係數與結構產業化：體形係數越小，其建築/結構越規整，其預製構件標準化越利於實現。

②簡化立面造型，簡化屋面造型。減少不必要的線條裝飾構件，尤其是非可視面、非重點面上的線條對成本、施工進度影響重大，應在方案階段重點把控。

【案例】來源：昌建成本研究中心

某項目外立面線條造價佔保溫總造價佔比高達24%；

③建築豎向控制。建築豎向，一方面牽扯到土方平衡，一方面牽扯到未來的功能使用，尤其是山地建築更加需要注意山地高差對建築產品的影響，利用高差打造高溢價產品，控制擋土牆數量降低土建成本。

【案例】案例來源網絡

某擬拓展山地項目佔地1200畝，高差達100米。

方案一：方案使用坡地別墅，並儘量利用紅線內坡度較小的區域，使項目的土方量儘量小。

方案二：方案使用平地別墅，儘量利用紅線內用地和紅線外放坡，項目土方量較大。

不同的豎向場地設計代表著不同的土方成本，一定要慎重對待。

④ 可售面積控制。合理控制不可售業態的面積佔比，包括但不限於服務配套、架空層、贈送面積、地下室、無償回遷房等，非可售面積儘量放於地下，控制地上架空層的設置（剛需盤慎用架空層）；嚴格測算贈送面積成本增加與售價增加值的關係，符合財務指標要求。戳這裡，一鍵對標成本力

【案例】：來源綠地集團

架空層平面

架空層立面

該項目標準層面積405㎡，架空層面積396㎡（不計容），總層數33層，架空層面積佔比3%，建安成本2248元/㎡（不含地 下室）。

⑤ 控制門窗成本。根據樓盤檔次，選擇門窗材質，窗地比應不超過同類產品經驗值或設計限額 ；根據節能要求，控制門窗數量。根據功能房間及位置控制窗牆比或窗配置，成本的不均衡投入。

外窗專輯：門窗專輯（點擊進入）

⑥外立面。控制外牆裝飾檔次及應用比例，儘量選擇標準化的立面及做法，減少立面的成本。如有必要可以採用相近的材料進行替代使用，如：考慮外牆仿磚塗料代替外牆磚，特別是在3層以上的外立面部分 ；考慮外牆仿石磚代替外牆石材，可應用在住宅單體及商業外立面中；考慮外牆鋁扣板改為金屬漆塗料 ；

【案例】

我們以某地區中檔樓盤為例，基座兩層為石材幹掛（單層建築面積390m2），以上為多彩石塗料，其中樓盤北向為小區的主立面、南向為小區的主立面，東西立面為次要立面。

基座兩層外牆展開面積約950m2（其中南北向約670m2，東西向約280m2），原設計立面均採用石材幹掛體系（幹掛石材25mm，主次龍骨），單價800元/m2，總價約760,000元。

現根據立面的主次程度，將東西立面改為超薄石材一體板（石材飾面12mm，背栓固定），由於一體板能夠大幅度減輕自重，其固定方式省去了主次龍骨，其單價為450元/m2，優化後總價為662,000元，其優化成本98,000元，成本比原方案降低13%。

⑦ 節能控制。控制體形係數關鍵指標是控制能耗的關鍵因素，體形係數越大，其能耗越高，成本越高。另外，門窗是節能損耗的關鍵，達50%以上的能耗損失來自門窗能耗，故控制窗地比對能耗起著關鍵作用。此外，外牆保溫材質要控制防火及節能的平衡非常重要。甲方在節能計算中，務必審核節能計算書的參數選擇，避免節能參數選擇錯誤導致節能計算不準確（保守）。

【案例】

下圖所示，山東省75節能各地區的耗熱量指標限值要求。

通過圍護結構熱工性能的權衡判斷，該工程的全年能耗小於參照建築的全年能耗，滿足 《山東省居住建築節能設計標準》（DB37_5026_2014）節能建築的規定。

從上圖的節能計算書中可知，耗熱量指標計算值7.20已經接近與耗熱量指標限值7.40的要求，外圍護結構的保溫厚度基本合理，可適當的調整屋面保溫厚度及地面保溫厚度使其逼近耗熱量指標7.40的要求。

2.2 結構設計

① 地基及基礎工程

對標臨近項目的勘察資料，關注本地塊的地勘數據，避免勘察資料過於保守；根據初勘資料組織樁基選型方案比選，一般情況，各基礎類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基礎→複合地基淺基礎(有時採用強夯擠密砂樁等處理方式代替）→筏板→預應力管樁→人工挖孔樁（逐漸受限制）→灌注樁；控制基礎埋深，高層建築的基礎埋深按設計規範要求為上部柱長的1/18,以滿足抗傾覆和抗滑移的要求，在實際設計中如以上要求通過計算能得到滿足，則基礎埋深可適當放寬，例如改為1/20。減少基礎埋深可以減少土方量，並對工期有利。

【案例】某工程18層住宅樓5棟、16層住宅樓1棟、15層住宅樓1棟、11層住宅樓7棟、7層住宅樓4棟、6層住宅樓19棟。

由於場地表層填土及淤泥層厚度較大，複合地基方案不可行。故採用樁基礎。

原方案：

高層部分：鑽孔灌注樁，樁徑600mm，樁長35m，單樁承載力特徵值1700KN。

多層部分：預製管樁，樁徑500mm，樁長25m，單樁承載力特徵值1200KN。

優化方案：

高層部分：載體樁，樁徑500mm，樁長20m，單樁承載力特徵值2000KN，樁端持力層為粉土層。

多層部分：載體樁，樁徑400mm，樁長17m，單樁承載力特徵值1200KN。

採用載體樁方案不僅縮短了樁長，而且提高了承載力，大大節約了工程造價。

② 基坑支護工程

應熟知場地條件，對支護出具多方案比選意見，常見的基坑支護方式一般有土釘、噴錨支護、護壁樁支護、地下連續牆，從經濟性上判斷一般是從低到高的關係，地下連續牆與護壁樁支護在某種情況下經濟性排序會發生變化。基坑支護方式往往是以上若干種的組合。應採用各種手段判斷出保證安全情況下的經濟性最優方案。

【案例】：綠地集團

**三區基坑深度均為19m左右，在三區的支護設計過程中，將原樁錨支護方案優化為「小樁加複合土釘牆」支護方案，樁徑從1000mm優化至600mm，並取消支護樁腰梁，以錨板代替，使得三區支護施工費用節約600餘萬元。

③ 上部結構方案

上部結構方案由設計單位進行多種布置，結構方案的選擇要考慮經濟性、適用性。

【案例】：綠地集團

原結構方案採用全剪力牆結構體系，建築的品質感較低，且影響下面商業空間使用，結構前置對建築方案進行優化，採用框支剪力牆結構體系，在保證了建築品質上還減少了剪力牆數量，節約造價1000萬元。

2.3 建築防火

防火分區

在符合消防規範的前提下，最大限度布置消防分區；消防噴淋系統設計材料消耗量最少方案；消防報警系統、探頭選用可根據檔次選擇國產品牌；儘量採用建築牆體作為防火牆，減少捲簾、防火門等設置防火分區；控制消防迴路的電纜經濟性；消防設備的選型可做經濟性比選，優先選擇國產產品降低成本。

2.4 防水體系

① 防水設計符合規範設計要求，對不需要防水的部位嚴禁超配標準。

② 在設計規範中對一些公共部位的防水採用雙層、甚至更多層防水設計，但實際上並未起到好的效果，卻花費了多層防水的成本。防水的質量控制是基層、防水層、施工後保護的三要素，不是施工層數。參照工程發布的防水標準圖集及技術標準要求控制。

③ 不同的防水材料適用性與效果均不同，應根椐不同部位選擇經濟性與功能性兼備的防水材料。應注意防水材料選擇的功能性，最大限度進行經濟性比選。

④ 對不同的防水要求部位防水層的厚度要求是有區別的，設計時應避免一刀切。注意不同部位防水層的設計厚度。

【案例】：來源博牛

原設計：

優化依據

本項目針對室內衛生間樓面防水層進行優化，防水層原設計選用2厚聚合物防水塗料優化後調整為1.5厚聚合物防水塗料，此為常規做法滿足規範要求，節約成本。本項目建築面積5萬方，該單項可節約成本12萬元。

2.5 精裝修

① 精裝修儘量按照產品線要求設計，集採能降低大量的採購成本；

② 戶型設計時，儘量歸併建築風格，提高部品部件的採購數量，降低定製化產品的使用，降低成本。

③ 優化裝飾材料的模數，控制損耗率。

④ 減少複雜造型，設計前置封樣，控制效果的還原度。

2.6 採暖工程

① 在滿足成本適配的條件下，儘量選擇價格合理的採暖設備。

② 在滿足壓力、溫度等技術條件下優先選擇綜合單價較低的管材（如常用採暖管價格增序排列：PPR管→鋁塑複合管→PB管）宜選擇戰略品牌及單價。

③ 採暖設備規格型號儘量簡化，有利於集中招標採購降低成本。

【案例】天朗地產

經計算：

採用橡塑保溫（1200元/m3），材料及人工等費用約為25.72元/米（A、B檔）；

採用鋁箔玻璃棉（500元/m3）保溫，材料及人工等費用約為15.80元/米（C檔）。

室內水暖分項在材料部分與原來相比節約約38%。

2.7 景觀工程

① 如無必要，儘量減少地形起伏，降低車庫荷載；如山地建築，可利用山地高差做景觀造型。

② 景觀做法應選用成熟、成本可控的，比如據不同位置合理確定石材厚度，一般情況下主要部位石材選擇：(1)壓頂50m厚；(2)非行車道地面20mm厚(荔枝面採用30mm厚）；(3)行車道地面30-50mm厚；(4)立面20mm厚；(5)樓梯、臺階踢面20mm、踏面20-30mm厚。

③ 軟硬景比例控制，控制水景面積，在北方地區不適合做大面積的水景甚至不做水景。

④ 選擇可替代的產品，降低成本。比如PC磚替代石材，比如GRC構件代替假石等等。

⑤ 降低景觀擋牆的長度，優化擋牆的數量，最好以景觀手法處理擋土牆，比如地形變化。

⑥ 小品、圍牆、照明系統、遊樂設施，可採用成熟可靠、成本可控的做法、配置，減少成本超配。

【案例】某地產

從已開發的項目中可以看出，景觀中硬景的佔比較高，達到43%；而硬景的成本在景觀成本中的佔比也較高，達到70%。

從已開發的項目中可以看出，硬景的成本比軟景的成本高出3倍多。

2.8 地下工程

① 嚴控地下面積、單車位面積，提高可售比。

② 車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位→首層架空車位→地上獨立車位→半地下車位→地下車位，具體停車方式要結合容積率情況綜合考慮。

③ 控制車庫層高、覆土厚度、屋蓋形式、構造做法、車庫柱網及頂板形式，在滿足功能前提下，最大程度的控制結構成本。在滿足設計要求的前提下，取消或簡化地下室建築找坡層：採用結構找坡方式，取消建築找坡層 。

④ 通過優化地庫機房布置，增加車位，提高停車效率.

⑤ 優化車庫管線排布進行層高壓縮，降低整體造價。

⑥ 人防單元劃分與消防單元的劃分，是否經濟合理.

⑦控制結構荷載，比如 消防車道、消防登高場地，人防等級及荷載對結構的影響。

【案例】消防車荷載範圍超大，成本增加

案例來源：祥生地產

2.9 電氣專業

① 優化各類機房、配電房的位置及面積，節約造價.

② 優化單體機電用房、機電管井面積，降低公攤.

③ 供配電線路優化，使電纜及電箱綜合造價最低.

④ 變壓器容最校核。

⑤ 配電方案優化.

⑥ 材料規格及型號優化。

⑦ 優化用電點位布置，合理、方便、美觀.

供電方案優化清單：來源 《當代置業五個三專業成本優化控制要點標準表單》

2.10 暖通專業

① 優化各類機房位置及面積，節約造價 。

② 優化單體暖通井用房、暖通井面積，降低公攤。

③ 方案比選。

④ 容量校核。

⑤ 材料規格及型號優化 。

⑥ 設備及期構件規格優化 。

⑦ 設備平面布局優化，管井優化。

【案例】來源於網絡

**項目，對設備用房位置的優化：

原方案：水泵房設置在-1F的最南端，偏離負荷中心，管線長度較長，供水阻力大，設備運行功率需求大；

修改後方案：水泵房設置在-2F，接近整個地下車庫的負荷中心，使管線長度和敷設更加合理；

結論：

1）設備管線的走向和敷設更加合理，長度節省；

2）管網水阻不會因為管線過長而增加，有效控制設備的功率；

3）提高了停車效率；

2.11 部品部件

① 根據產品定位，選擇的部品部件也與之匹配。

② 部品部件，如瓷磚等應減少損耗量為基本標準，切勿為了效果採用損耗量非常大的規格。

③ 金屬構件主要包括住宅的陽臺欄杆、圍牆欄杆、空調百葉、小院門等，金屬構件的標準化不僅能夠減少設計、招標次數，體現規模效益，還有利於性價比較高的金屬構件的定型。

④ 玻璃雨棚要注意玻璃的材質與厚度，要簡化支撐系統。

⑤ 其他部品部件採用定型產品，減少定製化產品。

來源：胖棟有話說，本文已獲授權，對原作者表示感謝！

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