小區物業維修範圍明細（小區物業小修中修）

2023-10-04 11:04:02

小修、中修、大修、翻修、綜合維修、物業費的維修範圍

物業維修是指物業自建成到報廢為止的整個使用過程中，為了修復由於自然因素、人為因素對物業造成的損壞，維護和改善物業使用功能，延長物業使用年限而採取的各種養護維修活動。物業維修有廣義和狹義之分。狹義的物業維修僅指對物業的養護和維修；廣義的物業維修則包括對物業的養護、維修和改建。根據損壞程度的不同進行不同程度的養護維修，才能保證物業的正常使用和安全，延長其使用年限。物業維修是物業簡單再生產，在流通領域中的繼續和價值的追加，維修不僅是物業服務公司為住戶提供的重要服務內容，也是保護城市房產的基本途徑。具體地說，物業維修包括物業服務公司對物業的日常保養，對破損物業的維修，以及對不同等級物業功能的恢復、改善、裝修、裝潢。具體維修開發商已完結的且是小中型工程項目，開發商甩項工程及大型修復、綜合維修(成片輪修工程)、翻修工程(更新改造工程)不在物業維修範圍內。

一、主體工程

主體工程的修繕，有以下兩項標準：

1．屋架、柱、梁、檁條、樓楞等在修繕時應查清隱患，損壞變形嚴重的，應加固、補強或拆換。不合理的舊結構、節點，若影響安全使用的，大修時應整修改做。損壞嚴重的木結構在修繕時要儘可能用磚石砌體或鋼筋混凝土構件代替。對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的，應及時修補。混凝土碳化、產生裂縫、剝落、鋼筋鏽蝕較嚴重的，應通過檢測計算，鑑定構件承載力，採取加固或替代措施。

2．基礎不均勻沉降，影響上部結構的，砌體弓凸、傾斜、開裂、變形，應查清原因，有針對性地予以加固或拆除。

二、門窗及裝修工程

門窗修繕應開關靈活，接縫嚴密，不鬆動；裝修工程應牢固、平整、美觀、接縫嚴密。門窗及裝修工程的具體修繕標準，有以下：

1．紗門窗、百葉門窗屬一般損壞的，均應修復。

2．板條牆、薄板牆及其他輕質隔牆損壞的，應修復；損壞嚴重、條件允許的，可改砌磚牆。

3．掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、壁櫥、壁爐等裝修，一般損壞的，應原樣修復。

4．踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的應修復；大部分損壞的，可改做水泥踢腳板。

三、樓地面工程

樓地面工程的修繕標準，有以下：

1．普通水泥樓地面起砂、空鼓、開裂的，應修補或重做。實在無法修復的，可改做相應標準的樓地面。

2．磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪。室內潮溼嚴重的，可增設防潮層或水泥及塊料地面。

四、屋面工程

屋面工程的修繕標準，有以下六項：

1．屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩固的，應加固。如原結構過於簡陋，或流水過長、坡度小、冷攤瓦等造成滲水漏雨嚴重時，按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應翻新改建。

2．屋面上的壓頂、出線、屋脊、返水、天窗、天溝、簷溝斜溝、落水管、水管等損壞滲水的，應修復；損壞嚴重的，應翻做。大修時，原有落水管、水管要修復配齊。二層以上房屋原無水落管、水管的，條件允許可增做。

3．女兒牆、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響市容和使用條件下，可改修或拆除。

4．鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對損壞情況採用防水材料嵌補或做防水層；結構損壞的，應加固或重做。

5．玻璃頂棚、老虎窗損壞漏水的，應修復；損壞嚴重的，可翻做，但一般不新做。

6．屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。

五、抹灰工程

抹灰工程的修繕標準，有以下四項：

1．外牆抹灰起殼、剝落的應修復；損壞面積過大的，可全部剷除重抹，而且如果原抹灰材料太差，可提高用料標準。沿街主要街道、廣場房屋的外抹灰損壞，應原樣修復；復原有困難的，在不降低用料標準、不影響色澤協調的條件下，可用其他材料替代。

2．清水牆損壞的，應修補嵌縫；整體牆風化過多的，可做抹灰；外牆勒腳損壞的，應修復；原無勒腳抹灰的，可重做。

3．內牆抹灰起殼、剝落的，應修復；每面牆損壞超過一半以上的，可剷除重抹。原無踢腳線的，結合內牆面抹灰應加做水泥踢腳線。各種牆裙損壞，應根據保護牆身的需要予以修復或抹水泥牆裙。因室內外高差或溝渠等影響，引起牆面長期潮溼，影響使用的，可做防水層。

4．頂棚抹灰損壞時，要注意檢查內部結構，確保安全。抹灰層鬆動，有下墜危險的，必須剷除重做。

六、油漆粉刷工程

油漆粉刷工程的修繕標準，有以下五項：

1．木門窗、紗門窗、百葉門窗、封沿板、裙板等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養；上述構件整件或零件拆除，應油漆。

2．鋼門窗、鋼屋架及支撐、鑄鐵汙水管或其他各類鐵構件(鐵柵、鐵欄杆、鐵門等)，其油漆起殼、剝落或鐵件鏽蝕，應除鏽、刷除鏽塗料或油漆。鋼門窗或各類鐵件油漆的保養周期一般為3—5年。

3．室內牆面、頂棚修繕時，可刷新。

七、水、電、衛、暖設備工程

水、電、衛、暖設備的修繕標準，有以下：

1，電氣線路的修理，應遵守供電部門的操作規定。原無分戶電錶的，除另有規定者外，一般可提供安裝服務，但電錶及附件應由用戶自備；平時不予改裝。

2．上、下水及衛生設備的損壞、堵塞及零件殘缺，應修理配齊或疏通，其費用由商戶自理。

3．電梯、暖氣、管道、鍋爐、通風等設備損壞時，應及時修理；零配件殘缺的，應配齊全。

以下為小修、中修、大修、綜合維修、翻修工程明細

一、小修項目

項目主要包括:

1、屋面補漏,修補面層、泛水、屋脊等。

2、鋼、木門窗的整修,拆換五金,配玻璃,換窗紗,油漆等

3、修補樓地面面層,抽換個別楞木等。

4、修補內外牆面、抹灰及粉刷天棚、窗臺腰線等

5、拆磚挖補局部牆體、個別拱圈、拆換個別過梁等。

6、抽換個別木樑、屋架上下正弦、木柱腳、修補木樓梯等。

7、水、電、暖、氣等設備的故障排除及零部件的維修等。

8、下水管道、窨井的修補疏通,陰溝、散水、落水管的修補等

9、房屋的檢查,危險構件的臨時加固等。

主要特點:

量多面廣、零星分散,且突發性強,時間要求緊迫,項目技術簡單,用工量較少,修復費用較小。

主要任務:

通過房屋的日常養護工程,維護房屋及設備的功能,保證房屋的正常使用。

根椐用戶的保修,組織零星維修,使發生的損壞得到及時修復,防止損壞擴大而造成更大的損失。

組織房屋的經常檢查,搞清房屋的完損狀況,從養護入手,預防事故的發生,並且有計劃地組織大、中修,提供勘察、施工的資料依據。

二、中修工程

凡需牽動或拆換少量主體構件,進行局部維修,且一次費用在該建築同類結構新建造價的20%以下,並保持原房的規模與結構的維修工程為中修工程。主要包括以下內容:

1、少量結構構件已形成危險點的房屋;

2、一般損壞而需要進行局部修復的房屋;

3、整幢房屋的公用生活設備需要局部更換、改裝、新裝工程及單個項目維修的房屋。

主要特點:

工地較集中、項目較小,工程量較大,工程的計劃性,周期性強,基本要求就是使經過中修後的房屋70%以上必須符合基本完好房標準的要求。

三、大修工程

凡需牽動或拆除部分主體結構和房屋設備,不需要全部拆除,一次費用在該建築同類結構新建造25%以上的維修工程為大修工程。

主要內容:

1、主體結構的大部分嚴重損壞,有倒塌或有局部倒塌危險的房屋。

2、整幢房屋的公用生活設備必須進行管更換,需要改裝、新裝的房屋。

3、因改善居住條件,需要進行局部改建、添裝的房屋

4、需對主體結構進行專項抗震加固的房屋

主要特點:

工程地點集中,項目齊全,工程量大,一次費用較大,且整體性強,其基本要求是使經過大修後的房屋必須符合基本完好房標準要求。

四、綜合維修(成片輪修工程)

凡成片多幢樓房或面積較大的單幢大樓,進行有計劃成片維修,包括大、中、小修等項目的一次性應修盡修,其費用控制在該片建築物同類結構建築新建造價的20%以上的為綜合維修工程。

主要內容:

1、該片(幢)大部分嚴重損壞,或一般性損壞,需進行有計劃成片維修的房屋。

2、需改變片(幢)面貌而進行計劃維修工程

主要特點:

規模較大,項目齊全,工期長,費用大。其基本要求是經過維修的成片(幢)房屋必須符合基本完好或完好房的標準

五、翻修工程(更新改造工程)

凡需全部拆除(包括原地翻修改建或異地翻修改建)或利用少數主體構件進行更新改造的工程均為翻修工程。

主要內容:

1、主體結構全部或大部分損壞,失去正常使用功能,有倒塌危險的房屋;

2、因自然災害破壞嚴重,不斷繼續使用的房屋;主體結構,圍護結構簡陋,無修理價值的房屋。

3、地處陡峭易滑坡地區或地處地勢較低洼長期積水又無法排出地區的房屋

4、國家基建規劃範圍內需要拆遷恢復的房屋。

六、物業的維修範圍

《物業服務收費管理辦法》第十一條中明確規定：

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

公共設施的維修、養護、運行等費用包含在物業管理費之中。

但是，特別指出，物業費中所包含的公共設備設施維修費用，專指小修和日常保養。中修、大修以及更換主要部件等等，從專項維修資金中列支費用。

但是具體小修項目還得看物業服務合同如何約定，形成制止文件最具有約束性。

七、公共維修基金的維修範圍

一、 房屋共用部位共用設施維修基金使用範圍

(一)房屋本體:

拆換加固受損房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)，恢復承載能力。

整體修繕戶外牆面、頂棚、踢腳線、外簷、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

玻璃幕牆整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。(鋁塑板牆面參照執行)

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

(二)公建配套:

1、道路(路幅寬 7 米以下):路面破損50% 以上，整體修復路面、路沿。

2、綠地:經驗收投入使用一年後，原有綠地率下降 30% 的，進行補栽、補植。

3、公益性設施(休閒椅凳、垃圾桶、亭廊、臺、池、雕塑、遊樂場、健身設施等):經驗收投入使用三年後，設施自然損壞需修換的。

4、小區圍牆及大門:因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。

二、 共用設備維修基金使用範圍

(一)垂直電梯

1、機房部分:

1)曳引機組:更換電動機定子、轉子、軸承;減速器軸承、蝸杆、從動軸。

2)限速安全系統:更換限速器、安全鉗、漲緊輪。

3)控制屏:更換主控板、勵磁板、電源板。

4)選層器:整體更換。

5)終端保護裝置:更換上、下極限槓桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分:

1)轎廂、轎架:更換轎廂、操縱箱(內召)、超滿載裝置、安全鉗。

2)自動門機構:更換轎門安全觸板、開關門電機。

3)導軌:更換變形損壞部件。

4)導靴:整體更換。

5)曳引鋼絲繩:全部更換。

6)對重:更換導靴。

7)緩衝器:更換緩衝彈簧或活塞。

3、廳站部分:

1)召喚按鈕箱(外召):各層全部更換。

2)層樓指示器:各層燈具、線路全部更換。

(二)中央空調

1、空調壓縮機部分:

1)活塞式壓縮機:更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連杆襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉子、軸承，更換聯軸器柱銷、檔圈、傳動組。

2)離心式壓縮機:更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。

3)螺杆式壓縮機:更換轉子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

2、中央空調給水:更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。

3、冷凝器:更換閥門、管道。

4、蒸發器:更換閥門，修換殼管、盤管。

5、膨脹閥:更換。

6、控制系統:更換主控板。

7、輔助設備:更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。

8、風機盤管:更換風機、盤管。

9、新風及變風量機組:更換風機、電動機、表冷器、控制箱。

10 、雙效溴化鋰吸收式機組:更換各類泵及電機，修換發生器、吸收器、引射器、 U 型管、換熱器、蒸發器、冷凝器。

11 、通風設備:整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。

(三)鍋爐

1、爐體:整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐牆、爐膽、煙管。

2、水處理設備:更換水泵，陰、陽離子交換器。

3、燃煤爐燃燒器:修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。

4、燃油、燃氣爐燃燒器:修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調節閥，油咀。

5、供熱設備:更換分汽缸、換熱器。

(四)電氣系統

1、強電:

1)高壓櫃:更換各類櫃體、儀表，修換斷路器、隔離開關、負荷開關、操縱機構、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關、手車及機械閉鎖電器連鎖。

2)變壓器:更換冷卻風扇、控制箱、櫃體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

3)低壓電器:電動機整機更換( 5kw 以上)，轉子、定子繞組修換( 10kw 以上)，更換蓄電池、不間斷電源，更換各類櫃體、儀表，修換斷路器、開關及接觸器( 100A 以上)、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

2、弱電:

1)電話通訊:修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。

2)廣播音響:更換全部音箱、揚聲器、音響布線。

3)電視系統:修換衛星拋物面天線、接收機，全部更換同軸電纜分配箱。

4)火災報警:修換區域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。

5)安保監控:修換對講主機、更換對講控制線路、更換電視監控控制臺、監視器(多畫面)，小區周邊防範的遠紅外探頭( 5 米以上)和彩色攝像頭(多方位、多焦距)，修換入侵報警系統。

6)綜合布線系統:整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

(五)消防設備:

1、整體更換防火捲簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。

2、消防給水:修換消防泵，更換泵接合器，整體更換消火栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、閥門。

(六)給排水:

1、生活給水:整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

2、排水設備:全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設備。

(七)質量要求:

設備在修復後必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產品標準的 90% 以上，正常運轉能耗不得高於原產品標準的 110% 。必要時，由行業主管部門或技術監督部門進行測試。

參考別人家的物業服務合同部分條款：