資產管理公司房地產快速變現率（四大資產管理機構出手了）

2023-09-21 03:03:02 1

作 者丨唐韶葵

編 輯丨張偉賢

圖 源丨圖蟲

近期，AMC似乎在通過援助出險房企，加大房地產領域布局。這種動作面臨兩方面的考量：一是盈利壓力，二是在行業下行周期布局需要更加謹慎。

AMC是指四大資產管理機構，分別是中國華融資產管理公司（簡稱「中國華融」），中國信達資產管理公司（簡稱「中國信達」），中國東方資產管理公司（簡稱「中國東方」），中國長城資產管理公司（簡稱「中國長城」）。

8月10日，佳源國際相關人士對21世紀經濟報導記者表示，中國信達香港正與佳源國際澳門一項目洽談合作，將於近日籤訂合作協議。此前的6月初，佳源國際已與中國信達香港籤署合作備忘錄，中國信達香港將在盤活佳源國際存量資產、企業紓困等方面提供支持。

8月初，中國華融宣布已與陽光龍淨集團有限公司（簡稱「陽光龍淨」）籤署《紓困重組框架協議》。不過，從籤訂框架協議到項目落地需要更長的時間。

如更早前的5月，中國華融與中南建設籤訂戰略合作協議，擬提供最多50億元，以有限合夥、基金等形式設立合作主體，支持中南建設的控股股東中南控股轉型發展，包括在建工程復工復產、優質項目併購、社會與資本合作項目盤活等業務。

8月10日，中南建設宣布與江蘇資產管理有限公司籤署黨建共建暨業務合作協議，設立20億元發展基金。成立於2013年的江蘇資產管理有限公司，是全國首批地方AMC之一。

這表明，項目層面的「紓困」可以在2、3個月內落地，但集團之間籤訂的框架合作協議，卻需要較長的時間才能落地。「AMC也需要堅持市場化原則，要考慮風險和收益，因此紓困房地產需要過程。」上述知情人士表示。

「紓困」抑或布局房地產

AMC借「紓困」布局房地產的模式早已有之。2020年前後，對福晟集團的紓困，以東方、信達、世茂、福晟成立四方紓困平臺落地。

AMC加快布局房地產，主要動力源於監管部門的支持與助力。2021年11月16日，銀保監會公告，批覆同意中國華融發行金額不超過700億元（含）人民幣的金融債券——募集資金應主要用於不良資產收購及處置、債轉股等主營業務。

2022年6月6日，銀保監會發布《關於引導金融資產管理公司聚焦主業積極參與中小金融機構改革化險的指導意見》（以下稱62號文），對金融AMC在化解金融風險方面提出更高期望，大幅放寬了金融AMC的作業範圍，並給予一系列政策支持。

《意見》明確指出，資產管理公司可適度拓寬對金融資產的收購範圍，包括因疫情影響延期還本付息後再次出現逾期的資產或相關抵債資產等5類。

此前有媒體報導，4月下旬，金融監管部門向四大AMC和18家金融機構提供了12家出險房企清單，針對其資產收併購等工作提出6項政策指導。但截至目前，AMC公開宣布與出險房企戰略合作的僅有4、5家，而上述12家房企名單並未獲得普遍確認，有的房企甚至表示不知情。

正如前述房企人士所言，AMC也是市場化機構，也需要遵循市場原則，在收併購項目時也同樣面臨盈利壓力。8月9日，標普宣布將中國信達「A-」長期發行人評級展望從「穩定」調整為「負面」。展望「負面」反映了標普的觀點，即中國信達在地產類敞口方面將承受一定的資產質量壓力。同時，展望調整也反映了行業競爭態勢的變化，例如行業準入門檻的下調加劇了中國信達和其他全國性AMC的競爭壓力。

地方城投探路

值得一提的是，房地產行業高區域屬性、涉及上下遊產業眾多，對房地產行業的紓困，目前已不止於四大全國性AMC出手，地方AMC也在發力。

從房企角度來看，項目保復工、保交付是當下最迫切需要解決的問題。業內人士指出，相比之於全國性AMC嚴謹的盡調需要消耗不少時間，地方國資與地方AMC聯合設立紓困基金解決問題樓盤的方式，可能對於援助出險房地產走出困境能更快顯效。

日前，河南資產管理有限公司(簡稱「河南資產」)在其官網透露，該公司與鄭州地產集團有限公司（簡稱「鄭州地產集團」）擬聯合設立鄭州市地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。鄭州地產集團與河南資產均為河南本土的國資企業。

「帳要算得過來」，這是一名債券圈人士對四大AMC或地方AMC馳援房地產的評價，他認為AMC對房企的支援能力也有限。據其透露，鄭州市地產紓困基金「出手」有六大基本前提：1、優先選擇地理位置優越、配套基礎設施齊全、開發商信譽良好的項目；2、優先選擇公開市場招拍掛取得的政府儲備地項目；3、項目公司債權債務關係權屬清晰，股權、資產不存在查封、凍結等情況，股東之間不存在內部糾紛，且項目公司名下僅有獨立開發項目；4、項目剩餘貨值充足，資產超過負債，剩餘可售貨值足以覆蓋前期負債及投入資金本息的項目；5、優先選擇可適用併購貸條件的項目，如已取得四證、投資強度已達到總投資（不含土地款）的25%等；6、項目不存在規劃開發受限及其他潛在風險情況。

由此可見，對於項目篩選，地方政府與地方AMC的要求仍然很高，不過相關工作也在有序推進。比如河南鐵建投入股建業地產已經完成。

目前，四大AMC除了中國東方以外，中國華融、中國長城、中國信達均已進駐鄭州。目前中國信達已經介入泰禾東府大院，更名「信達康橋築」之後的新增供應也即將入市。除此之外中國信達還通過股權投資了鄭州大量項目，包括藍城鳳棲梧桐、康橋天樾九章等。此外，中國信達還接觸了融創等幾家房企的項目。

除了AMC，地方政府還會採取城投參與房地產開發的模式，加快有停工風險項目的「盤活」。這也成為當前紓困房地產的一個思路。據業內人士透露，今年6月開始，江西贛州經開區政府與綠地集團協商，經開區政府決定通過城投公司收購綠地部分未動工的地塊，根據施工進度返還綠地部分土地出讓金用於項目建設。但綠地集團方面尚未確認此事。

隨著部分風險房企的出清，從各地拿地趨勢來看，地方城投公司拿地已成主流趨勢。此前，大多數地方城投公司也有地產業務，一般以保障房或者廉租房的建設開發為主。

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本期編輯 黎雨桐 實習生 黃菁珊