樓市限購升級（更新了限購升級）

2023-09-19 20:09:32

近期想在上海買房的購房者，不得不面臨的就是利率上升、限購升級。兩份重磅通知都已於7月24日起執行。

限購升級

自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，受贈人應符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數。

利率上調

首套房貸利率，從4.65%調整為5%

二套房貸利率，從5.25%調整為5.7%

截至目前，上海樓市調控持續升級：離婚3年限購、公司買房限購、法拍屋限購、贈與住房限購。

公司買房限購

2018年7月3日起，企業購買商品住房必須同時滿足設立年限已滿5年、在本市累計繳納稅款金額已達100萬人民幣、職工人數10名及以上且按照規定在該企業繳納社保和公積金滿5年等條件（已繳納稅款金額滿500萬元以上的企業除外）。同時，企業購買的商品住房再次上市交易年限從「滿3年」提高至「滿5年」。

離婚買房限制

2021年1月21日晚，上海樓市調控新政出臺，夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數。

法拍房限購

自2021年3月8日起，上海法拍房將納入限購，購買法拍房需具備本市購房資格。

新房搖號資格限制

2021年5月27日起，在上海已取得產證，已網籤備案，已取得新房入圍獲得認購資格等3種情況，在購買二手房查詢名下套數中，均認定為購房套數。

贈與房屋限制

2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，受贈人應符合國家和本市住房限購政策；該住房5年內仍記入贈與人擁有住房套數。

一、上海限購政策

1

單身人士

一、單獨名下有房，限購。

二、單獨名下無房，本人和父母在2011.1.30之前共有不超過2套（含2套），可新購一套住房。

三、單獨名下無房，本人和父母在2011.1.30之前共有超過3套（含3套），限購。

四、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

2

已婚人士

一、夫妻雙方都是滬籍

a、夫妻雙方在2011.1.30之前各自和父母共有不超過2套（含2套）可新購二套住房。

b、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方無房，可新購一套住房。

c、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方與父母共有1套，可新購一套住房。

d、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方與父母共有2套，可新購一套住房。

e、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有超過4套（含4套），限購。

二、夫妻雙方有一方是滬籍，另一方是非滬籍

a、購買首套房產證可單獨上非上海戶籍一人，但需提供滿5年社保或滿5年個稅證明。

b、購二套房產證必須上海戶籍的人上產證，否則限購。

三、夫妻雙方都是非滬籍

限購1套，但夫妻雙方必須至少有一人社保或個稅，自購房之日前連續繳納滿5年及以上。

買房需要資料：借款人夫妻雙方戶口簿、身份證及複印件、與售房單位籤訂的購房合同或協議、借款人首期房款存款證明及複印件。個人住房貸款申請表（格式銀行提供）等。

註：根據2016年3月24日發布的《上海市人民政府辦公廳轉發市住房城鄉建設管理委等四部門關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展若干意見的通知》：非上海市戶籍居民家庭在上海購房，需自購房之日前連續繳納滿5年及以上個人所得稅或社會保險。

3

特殊人群

本市集體戶口：

按上海戶籍政策執行，但需要注意戶籍證明號：如90、98、97為上海戶籍。戶籍證明號：99是掛靠上海地區戶口，並非上海戶籍，按外地戶籍政策執行。

外國籍或港澳臺同胞：

提供滿一年的勞務合同，可購買一套住房。

在讀博士、博士、博士後：

要求已婚並提供學校證明（學歷證明），無需提供滿五年社保或滿五年個稅，可購買一套住房。

部隊人員購買住房：

a. 原籍是上海戶籍，按上海戶籍政策執行。單身可購買一套、結婚可購買2套。

b. 原籍非上海戶籍，按外地戶籍政策執行。單身不可購買、結婚可購買一套。

二、臨港新片區

限購、落戶定向寬鬆

落戶政策：

縮短人才「居轉戶」年限，人才「居轉戶」（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年（已在新片區工作不少於3年），核心人才進一步縮短到3年（已在新片區工作不少於2年，符合新片區重點產業布局、經新片區管委會推薦的）。

購房資格：

非本市戶籍購房資格由家庭調整為個人；

社保年限由原有的5年縮短至3年。

也就是說外地單身且在臨港新片區工作滿1年以上，即有機會在細則劃定範圍內購房！

三、2021年上海購房貸款政策

1

商業貸款

購買首套住房

居民家庭購買首套住房

（即居民家庭名下在本市無住房

且無商業性住房或公積金住房貸款記錄）

申請商業性個人住房貸款的

商業貸款首付款比例≥35%

購買非首套住房

在本市已擁有1套住房的、

在本市無住房但有商業性住房貸款記錄

或公積金住房貸款記錄的

購買普通自住房

商業貸款首付款比例≥50%

購買非普通自住房的

商業貸款首付款比例≥70%

附：上海普通住宅和非普通住宅的區別

普通住房應該同時在房屋類型、成交價格、建築面積三個方面滿足如下標準。不能同時滿足條件的為非普通住房。

（1）房屋類型：五層以上(含五層)的多高層住房；不足五層的老式、新式裡弄、舊式裡弄等。

（2）成交價格：內環以內：≤450萬元/套；內外環之間：≤310萬元/套；外環以外：≤230萬元/套。

（3）建築面積：單套建築面積≤140平方米。

2

公積金貸款

公積金貸款限制

1、繳納時間限制。連續足額繳存住房公積金滿6個月或者累計繳存公積金滿一年以上。

2、使用次數限制，最多使用2次。

3、在職限制：退休、離職的都不可以。

個人有補充公積金的情況最多60萬 ，沒有補充公積金最多50萬。家庭夫妻都有補充公積金的情況最多120萬，家庭沒有補充公積金最多100萬。

購買首套房

在上海無房無貸

（無貸指上海無公積金貸款記錄）

夫妻雙方

在婚前與各自父母共有房產均不超過一套，

且家庭名下無房

購買二套房

在上海無房，

有過1次上海公積金貸款記錄，但已結清

在上海有1套房，

人均面積≤37.2m²，

無上海公積金貸款在使用

公積金限貸的認定方式

1.在上海有1套房，人均面積＞37.2m²

2.在上海有2套或以上的房產

3.有1次上海公積金貸款未還清

或有2次公積金貸款記錄

公積金能貸多少年

1、按照房齡：

房齡≤5年

最長貸款期限≤30年

房齡6～19年

最長貸款期限≤35年-房齡

房齡≥20年

最長貸款期限≤15年

2、按照年齡：

60（女）/65（男）-年齡=可貸年限

注意：二者擇其短

（1）購買首套住房且從未使用過公積金的繳存職工家庭，公積金首付比例仍為35%（住房面積大於90平），面積小於或等於90平的首付比例為35%。

（2）調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%；二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元。

（3）停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。停止向在上海有1套房，人均面積＞37.2m²的家庭發放貸款。

（4）借款人以公積金繳存帳戶餘額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍。

（5）嚴格執行住建部還款能力的計算比例調整為每月還本額佔工資基數不超過40%。

四、上海買房積分制政策