城投公司拿地怎麼回事（沒城投系的土拍市場）

2023-10-31 20:44:12 2

一個月前，財政部印發通知：嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。此消息一出，地產江湖中的百曉生們紛紛發評論，總結起來就是——土拍市場即將變天，此前一段時間力挽狂瀾，成為土拍江湖中的擎天玉柱的平臺公司很快將撤離。

但一個月時間過後，當我們翻看眾多城市的土拍答卷。會發現：地方平臺公司不僅僅沒有撤離，還在各城的新一輪土拍中佔據更重要的地位。

南京第三輪土拍，地方城投、城建公司拿地金額佔比高達62%；廣州第三輪土拍，成交15宗地全部由國家隊包攬，其中9宗地被地方國企和城投公司摘得，佔比同樣超過60%。

可見，在當下的很多城市，如果沒有地方國企和城投兜底，沒有國家隊入場，土拍市場可能會是寂寞如大雪。既然如此，國家為什麼要叫停地方國企舉債拿地？

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過去20年，中國城市高速發展，城市建設如火如荼，地方城投公司貢獻甚大，可以用居功至偉來形容。

上世紀90年代，我國進行了分稅制改革之後，中央與地方的財政收支產生了很明顯的不平衡。總體來看，中央財政收入佔比50%以上，財政支出只佔30%左右。而地方財政收入減少了四分之一，支出卻佔了70%左右，這種不平衡狀況，造成地方財政預算逐漸吃緊，同時，由於經濟高速發展，對道路交通和城市基礎設施建設需求越來越大，地方政府面臨巨大的資金缺口。

囊中羞澀，何以籌錢？在當年，法律規定地方政府不能發行政府債券，無法直接融資。但在分稅制改革之後，土地轉讓的決定權和收益留給了地方財政，在1998年，房地產市場發生了兩件大事——

1.取消福利分房，實行住房貨幣化改革；

2.出臺土地管理法，確立政府對土地建設的掌控權。

這意味著，土地值錢了！

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在此背景下，為城投公司如雨後春筍般誕生揭開序幕。它們由政府出資成立，接手的項目都與城市建設有關，也被市場視為地方政府的融資平臺。由此開始，賣地收入漸成為政府財政收入的主要來源。

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土地，是城投公司們的主要資產。過去20年來，房地產市場的高速繁榮，城市化進程的高速發展，讓土地成了最受市場歡迎的商品，幾乎沒有之一。但是，城投公司做的並非坐地生財、一本萬利的生意。本質上看，它們還是事業單位。土地收入是要上繳政府，用於城市建設。

作為融資平臺，城投公司會與政府籤訂土地項目建設合同，然後用土地為籌碼融資開發，直白一點說就是借錢。公司融資渠道分為三大類，第一是銀行借款，這部分資金大約佔總債務的6成以上，第二是發行城投標準債券，這部分資金佔30%，第三是非標債務，這部分資金佔比在10%以下。

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在這個邏輯下，我們不難理解。土地市場越繁榮，城投公司背負的債務就會越多。特別是近10年時間，城投公司債務增長極快。有數據顯示：2013年，國內城投債餘額為2.1萬億，到2022年已經漲到13.85萬億，其中有6萬億都是近兩年新增。而城投債只是城投公司負債的一部分，銀行貸款才是大頭。有媒體報導：至2022年底，各地融資平臺的總負債超過了65萬億元。

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坦白講，在土地市場繁榮，地價不斷上升的時期，土地是塊唐僧肉，增值可以預期，無需擔心債務償付風險。但這兩年隨著債務規模增大，土地市場由熱轉冷，越來越多的人開始關注到城投公司的債務問題。特別是在2022年，各地賣地收入紛紛腰斬，城投商票扎堆違約。市場中有人開始發問：城投債務風險如何化解？

有數據顯示：2021年，全國2000多家城投公司的淨利潤總額大約為小8000億元。但與此同時，其2022年需要償還的債務為4萬億元，差不多是淨利潤的5倍。很顯然，靠利潤去償付債務不大可能。此外，城投公司通常會採取借新還舊的方式，兌付到期債務。根據城投債分級制度，目前市場上發行的大多數城投債，資金用途只能是借新還舊，不能用來開發新項目。因此，靠發行城投標準債只能維持還本付息，沒有餘力開發新項目。

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當然，城投公司手中的土地還可以變現。據悉，全國城投公司手中還握有35萬億元的土地儲備，相當於是其最主要的資產。從這個角度看，維持土地市場的穩定相當重要。所以我們看到：儘管財政部已經發文禁止城投公司舉債拿地，但在10月的土地市場上，城投公司們仍然很活躍。在土地市場還比較冷清，民營企業拿地的熱情和信心都不足的情況下，城投公司的進場，事實上扮演的是兜底撐市的角色。也許，市場整體信心回暖之日，才是城投公司等國有企業淡出土拍江湖之時。