西安給人的感覺（西安讓我很吃驚）

2023-11-10 15:41:42

當全國市場很一般的時候，西安市場卻硬是還不錯。

這一點，讓我很吃驚。

這是我對西安市場的5個總結：

1、相比於2019-2021年，西安市場在下行。

2、但市場的熱度，依舊好於90%的城市。

3、重點板塊 打新樓盤，也就是西安市場的核心。

4、豪宅限價上漲、遠郊降價、二手尚能穩中有降。

5、買重點，買核心，買倒掛，買學區。

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全國市場，很一般。

這是2022年關於全國市場的幾個關鍵詞，看完你會有非常深刻的感受：

下行、調整。

在超過17萬億的市場體量中，下行成為新常態。

與之相對應的是，全國市場下行，市場不斷下行，倒逼著政府不得不拿出了大殺招，政策不斷出臺利好政策。

我看了之前的新聞，截止到9月份，你知道全國各地已經出臺了多少個政策嗎？

700多個。

全國因城施策，涉及近200個城市，比如資格端，積極放開人才落戶，放鬆限購；資金端，降低首付比例、利率、稅費，提供公積金利好政策甚至購房補貼。

還有一點是土拍。

穩得一批。

樓面價居高不下，流拍率平穩回歸。

全國土地市場規模下降，但土地樓面價仍居於高位，土地溢價率持續提升，土地流拍進一步平穩回落。

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全國市場一般，西安市場卻相對不錯。

這一點，很難得。

1、目前市場均價：1.7萬。其中，主城區最低1.3萬，最高的價格4.1萬。

2、改善為主，剛需逐漸失衡，市場被扭曲。目前，西安市場遍地改善的戶型，已經逐漸出現「反噬」，130-160㎡成交佔比達到41%，反倒是100㎡以下佔比14%。

3、政策不斷。「330新政」、「528新政」、「819新政」，小放鬆，但本質上並沒有放鬆。

4、城南房價集體上漲。高新、曲江、航天等同比上漲，這是西安人口密度最高的地方，但是土地供應量有限。

5、區縣房價集體上漲。高陵、鄠邑、藍田等板塊，房價同比上漲明顯，因為一線品牌集體進入。

6、西鹹房價整體回落。西鹹新區在整個大西安市場中供應最大，量價齊跌。除秦漢外，其他四個板塊房價同比下跌。

7、西安存量市場還有10個月，在全國已經非常不錯了。不過因為房價漲了很多，去庫存壓力也慢慢加大。

8、萬人搖極其少見，5000人搖也逐漸減少。2022年9月11-20日，西安市大市場共有15個項目進行線上登記，總計推出2274套房源，已經登記結束的項目平均人房登記比約3:1。其中，11盤位於城六區，4個樓盤需要搖號，自8月以來，人房登記比就一直在3:1左右，持續低位。

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再往下，西安分化其次，主要穩漲。

1、人口淨增21萬，僅次於武漢、成都、杭州。已經非常不錯了。

2、2022年上半年港務區、高新和滻灞位列上半年各區域批售前三甲。據統計分別為19616套、17274套和10913套，三個區域總量佔全市批售量的51%。

3、華潤未來城市和萬科翡翠國際吸引6.6萬組家庭登記，天地源雲水天境6000餘組，華潤未來城市4.6萬人記錄，萬科翡翠國際將近2萬人登記。

4、不過，龍湖景粼玖序、招商雍瀾灣、龍湖星河紫雲臺等品牌房企項目開盤遇冷，去化率低至20％以下。

5、土拍全面集中。1、成交總金額、供應量持續縮水、絕大部分底價成交，首輪集中土地共33宗，成交23宗，9宗流拍、1宗中止，244.665億。2、央企、國企成為主力軍，首輪萬元地塊幾乎本土房企託底。

6、二手房市場，庫存大、成交小、價格穩降。在售二手至少十幾萬套，去化周期達到了31個月。

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但是越往後，西安市場的壓力會逐漸增大。

1、為什麼越來越多樓盤做毛坯？壓力太大了。在2019年以精裝修房源為主之後，毛坯房源其實不錯，但現在受到限價影響、銷售去化壓力，房企開始控制總價、做小面積、主推毛坯，部分高端盤選擇採用毛坯 精裝包。

2、房價越來越高，尤其是限價越來越高。西安當地統計的一些數據顯示，低價房源佔比僅三成，比如8月份，西安市城六區、高陵共計價格公示項目24個，共計公示一房一價備案價房源4835套，其中，1.5萬/㎡以下房源數量為1623套，佔比僅33%，低價盤庫存越來越少，剛需購房壓力越來越大。

3、房價天花板會越來越高。8月份，高新三期CID個別房源出現4萬 ，為龍湖青雲闕尚府的底躍產品，單價最高約4.3萬/㎡。而在6月、7月，分別有滻灞的招商西安序、招商央璽，出現單價約4.0萬/㎡、4.3萬/㎡房源。

4、搶房大潮越來越少。8月份，西安共計27個項目進行線上登記，其中，搖號盤僅有7個，佔比26%。西安自2019年開始出現搶房現象，在2021年達到高潮，一年誕生了13次萬人搖，創歷史之最，但自2021年下半年開始政策加碼之後，樓市逐漸退熱，搶房不再。

5、二手房市場會越來越難，降價會成為大勢所趨。二手房去庫存會成為第一個。

6、主城及遠郊區域將呈現兩極分化，整體市場將持續聚焦主城區；主城區高地價項目入市後，市場回暖下，或將帶動整體區域價值預期。

7、西安基本面還在，市場基本面還在，購買力還在。人口、產業、板塊、限價，都在，未來各方面都有提升的空間。

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這是西安比較關注的典型樓盤：

金地·玖峰悅、新希望·錦麟天璽、綠城西安全運村、碧桂園雲頂、鴻錦城·天錦、中糧·奧體壹號、萬科璞悅、萬科雁鳴湖等。

可以非常明顯的發現幾點：

1、新區樓盤依舊是主流，主城沒地了，成本、價格都非常貴，倒逼著房企和購房者不得不去新區買房，比如雁鳴湖、奧體、CID、軟體新城等。

2、價格很重要，倒掛最好。這是顯而易見的利好。

3、西安價格真是越來越貴了，這個貴不是豪宅價格的貴，有幾個樓盤能突破4萬，反而是中位數的價格和二手房價格上，在西安1萬7-2萬才能買一個還不錯的樓盤，二手房最貴鞥突破7萬，這才是非常真實的購買力。

4、西安還能穩漲，這一點跟杭州、合肥一樣，而且西安的二手房壓力沒那麼大，再加上各地的指導價名存實亡，後期二手房壓力會減少，但是該賣就賣是主要建議。

5、全國都在大降價、賣不動，西安卻活得還不錯，足以證明城市還不錯，自住完全沒問題，手裡50-100萬預算自住 保值投資完全可以。