了不起的房子（了不起的寫字樓）

2023-11-11 00:40:05 2

農村人種地，城裡人種房子。

尤其是核心城市的高端寫字樓，每一棟樓都在挑戰地均生產總值的極限，一棟樓創造千億級的營業收入、百億級的稅收，都已不在話下。

那麼，作為一個普通人，我們該如何判斷一個寫字樓的檔次？

2021年，廣州發布一線城市中首個寫字樓官方評定標準，並發布一線城市中首個寫字樓評級名單。

2022年11月16日，廣州市商務局發布最新的超甲級、甲級商務寫字樓評定結果。

經按程序評審，2022年廣州超甲級、甲級寫字樓名單如下：

一、2022超甲級商務寫字樓名單（共 10 棟）

　　廣州太古匯辦公樓一座

　　廣州太古匯辦公樓二座

　　廣州環貿中心

　　廣報中心南塔

　　開發區控股中心

　　合利天德廣場 1 號塔樓

　　寶地廣場

　　保利發展廣場東塔

　　珠江城

　　唯品會總部大廈

　二、2022甲級商務寫字樓名單（共 16 棟）

　 廣州國際媒體港西港

　　廣州知識城大廈

　　萬勝廣場 C 塔

　　豐樂集團大廈

　　西門口廣場

　　華穗路 6 號大樓

　　時代地產中心

　　時代芳華裡（廣州）A3 棟

　　和業廣場

　　南方同創匯

　　保利國際廣場（南塔）

　　保利中悅廣場

　　保利中融廣場

　　荔勝廣場北塔寫字樓

　　星輝中心

　　珠江頤德中心

廣州超甲級、甲級寫字樓最集中的片區（珠江新城）

01

廣州寫字樓評定完全名單

超甲級27棟、甲級55棟

看到這裡，可能有人會問，為什麼珠江新城最高檔的東塔、西塔沒有入選呢？

其實，這兩棟樓在第一批名單（2021版）時就已經入選了，今年仍然在列。

負責樓宇評定工作的廣州市樓宇促進會透露，廣州商務寫字樓評定工作每年公示一次，每評一次管三年，但每年都會覆核。2021年廣州首次發布寫字樓評級名單，而去年入選的樓宇今年全部通過覆核。

現將第一批名單和第二批名單合併，得出廣州超甲級寫字樓的完整名單，一共27棟

以上27棟樓是廣州寫字樓的第一梯隊，相當於酒店行業裡的超五星級酒店，代表著廣州商務樓宇的最高水準。

廣州甲級寫字樓的完整名單如下，一共有55棟

以上55棟樓是廣州商務樓宇的第二梯隊，相當於酒店行業的五星級酒店標準。

總的來看，天河區超甲級寫字樓佔據全市的70%，甲級寫字樓佔據全市的47%，均以一騎絕塵的姿態領先，天河的樓宇經濟之所以這麼強，主要靠天河CBD的拉動。

2021年，天河CBD以20平方公裡的面積（如果扣除建設中的金融城，天河CBD實際建成區只有約12平方公裡），貢獻了3471.42億元的生產總值。

位於珠江新城的廣州第一高樓（東塔）

以總部經濟而著稱的越秀區，目前只有一棟樓入選超甲級，7棟樓位列甲級寫字樓。論樓宇經濟，越秀比天河的資歷還要老，所以越秀區的寫字樓體量並不少，但由於建築老化，缺乏高品質的寫字樓。

海珠區憑藉琶洲這員猛將，正在成為廣州樓宇經濟最醒目的新勢力，目前有5棟樓入選超甲級、11棟入選甲級寫字樓，均僅次於天河。

廣州琶洲

荔灣目前只有立白國際商務中心入選超甲級，另有3棟樓入選甲級。

荔灣的產業以傳統商貿為主，專業市場密密麻麻，再加上產業空心化，高檔寫字樓較少，但從規劃來看，白鵝潭的寫字樓體量非常大，它們承載著荔灣復興的希望。

黃埔區此次有開發區控股中心這棟樓入選超甲級，另有五棟樓入選甲級寫字樓。黃埔區產業體量很大，僅次於天河，但黃埔的產業結構是以第二產業為主，產業主要下沉在各種工業園區，高檔寫字樓較少。

番禺區首次實現零突破，位於漢溪長隆的時代芳華裡A3棟首次入選甲級名單。番禺萬博CBD的寫字樓體量很大，但暫時沒有樓宇入選超甲級與甲級。

白雲區有兩棟樓入選甲級寫字樓名單，增城區首次實現零突破，有一棟樓（豐樂集團大廈）入選甲級名單。

另外，南沙、花都、從化三個區，暫時沒有寫字樓入選超甲級與甲級名單。

02

全廣州2095棟標準寫字樓

其中「億元樓」892棟、「10億樓」228棟

那麼，廣州寫字樓的家底有多少呢？

從總量來看，根據廣州市樓宇經濟促進會發布的《2020年灣區·廣州樓宇經濟發展報告》，全市共有標準寫字樓2095棟，辦公規模近2000萬平方米。

從層數上看，10層以上的商務寫字樓874棟，20層以上的高端寫字樓484棟；從辦公規模上看，辦公面積在5萬平方米以上的商務寫字樓112棟，辦公面積超過10萬平方米的大型綜合體42棟。

從樓高上看，樓高200米以上的商務寫字樓50棟，其中200-300米的40棟，300米至400米有8棟，400米以上的有2棟。300米以上高樓的數量，廣州超過北京和上海。

從營業收入來看，廣州共有892棟寫字樓的營收過億，10億元以上的樓宇有268棟，百億元以上的樓宇有15棟，甚至還有營業收入合計在千億元以上的「千億樓」。

從稅收貢獻來看，全市稅收億元以上樓宇合計超150棟，稅收超10億元的樓宇有23棟。

據媒體報導，廣州南沙還有一棟超級樓王，每年的納稅額超過20億元。一棟樓納稅20億元，是什麼概念？

在陝西省，有2座城市2021年的地方財政收入，僅為「2」字頭，分別是商洛市26.82億元，銅川市25.56億元。換句話說，廣州南沙這一棟樓，幾乎是中西部一個地級市的全年財政收入了。

再來與廣東省內的城市對比，潮州市2021年的地方財政收入為51.8億元，廣州只需拿出三棟像這樣的寫字樓，便能輕鬆地超過潮州這個正兒八經的地級市了。

當然，更讓人震撼的還是上海，2020年，陸家嘴金融城稅收億元樓110幢，超10億元樓32幢，超20億元樓20幢，超60億元樓4幢，其中1幢（即上海國金中心）的年納稅額突破百億元，成為我國最新的「納稅樓王」。

這便是樓宇經濟的厲害。

廣州珠江新城（圖片來自廣州房產）

從解決就業來看，全市商務樓宇解決了264萬就業人口，吸納世界500強企業及機構超100家。廣州市進駐甲級寫字樓企業的行業主要集中在TMT（科技、媒體和電信，35.8%）、金融業（15.7%）、商貿業（16.5%）。

從租金水平來看，全市商務寫字樓平均租金175元/平方米/月，空置率長期保持在10%以內，在一線城市中最低，但受疫情影響，2022年空置率罕見地突破了10%。

從區域分布來看，全市27棟超甲級寫字樓，19棟位於天河區，5棟位於海珠區，分別是保利國際廣場（北塔）、廣報中心南塔、寶地廣場、保利發展廣場東塔、唯品會總部大廈。

另外，越秀區（麗豐中心）、荔灣區（立白國際商務中心）、黃埔區（開發區控股中心）各一棟。

由此可見，天河是廣州商務寫字樓的絕對王者，畢竟這裡擁有三大國家級CBD之一的天河CBD。

03

怎樣才算甲級寫字樓？

廣州發布一線城市首個廣州標準

寫到這裡，可能有人會問，甲級寫字樓是個什麼概念？

其實，這原本都是一種約定俗成的說法，此前並沒有統一的標準。媒體上還有個常用的說法叫「5A寫字樓」，但5A指的是寫字樓產品的智能化水平，主要考量硬體。

像仲量聯行、戴德梁行、第一太平戴維斯等地產諮詢公司都會給部分城市的寫字樓評級，一般主要看硬體設施、物業管理、交通便捷度等三個指標，但每個機構具體的標準差異較大，一些寫字樓還會「自稱甲級」。

所以，甲級寫字樓大多數時候並不是個嚴謹的概念，大致和「高檔寫字樓」一個意思，不像酒店行業有個統一的評級標準。

不過，2019年10月份，廣州市商務局發布商務樓宇等級評定地方標準《商務樓宇等級評定規範》（DB4401/T30—2019），於2019年12月1日開始實施。

這被認為是一線城市中首個官方標準。

根據這個標準，廣州按照以下四個指標對寫字樓進行打分，每個指標對應的分值如下：

樓宇設施（35分）

樓宇運營（25分）

樓宇招商（20分）

社會經濟貢獻（20分）

四大指標加起來，總分值100分，超甲級寫字樓的得分不能低於90分，甲級寫字樓的得分不能低於80分。

具體指標如下：

1、樓宇設施（共35分）包含：交通條件（3分）、周邊配套（2分）、場地規模（3分）、辦公空間（3分）、客梯（3.5分）、停車位（2分）、便利設施（3.5分）、綠色節能（2分）、建築裝飾/特色（4分）、智能化設施（7分）、電力系統（2分）

2、樓宇運營（共25分）：物管要求（3分）、人員要求（3分）、日常運營（9分）、樓宇服務（5分）、客戶滿意度（3分）、升級維護（2分）

日常運營、樓宇服務其分數佔比較大。

3、樓宇招商（共20分）：年平均入住率3分、月平均租金水平5分、客戶認可度4分、在地註冊率3分、客戶狀況5分

4、社會經濟貢獻（共20分）：納稅總額4分、納稅大企業數量5分、納稅強度3分、就業人數3分、社區互動3分、行業互動2分。

從實際觀察來看，一棟樓要達到甲級寫字樓標準，一般會有這樣一些共性：

一般都是大業主自持，不散售，或者自持比例超過80%。

體量要足夠大，最好是綜合體，超甲寫字樓的建築面積不少於5萬方，甲級寫字樓的建築面積不少於2萬方。

建築外立面時尚大氣，有設計感。

位於政府重點打造的寫字樓集群區域，單打獨鬥的寫字樓成不了什麼氣候，周邊800米以內有地鐵站、公交車站，1公裡內有五星級酒店、米其林餐廳。

電梯客貨分離，電梯等候時長一般不超過30秒，辦公室實際層高不少於2.8米，大堂高度不能少於9米。

具備先進的智能化設施，中央空調、電梯、安防設備高度智能化。

空置率低於20%，租金高於100元。超甲寫字樓內實際就業人數不少於2000，甲級寫字樓不少於500。

可見，甲級寫字樓的門檻還是蠻高的，它是城市發展的高級形態，只有那些擁有高端產業集群的城市，才能撐得起來。

作為中國樓宇經濟的先行者與尖子生，廣州發布的這個寫字樓評定標準，還是很有想法的，可為同類城市提供一個參考。

04

疫情衝擊樓宇經濟

但「工業上樓」帶來新機遇

不過，受新冠疫情的影響，包括廣州在內的一二線城市，寫字樓的空置率正在持續攀升，廣州甲級寫字樓的空置率今年一度突破兩位數，樓宇經濟一片悽風苦雨。

最近兩年來，各大城市，第二產業的增速普遍超過第三產業，這說明，新冠對第三產業的衝擊更大，這也給樓宇經濟的發展蒙上一層陰影。

但長遠來看，「工業上樓」的趨勢不可逆轉，這為樓宇經濟增添了需求。來自戴德梁行數據就顯示，高端製造業正在從傳統的工業園區轉移到商務樓宇，成為商辦樓宇的新買家。

編者註：本文部分數據來自廣州樓宇經濟促進會發布的《2020灣區·廣州樓宇經濟發展報告》。