房地產基礎知識101（CEMACASE:房地產基礎知識大全）

2023-04-16 06:21:19

第一章 房地產基本概論

第一節 房產與地產

一、 房地產的概念

房地產是房產和地產的總稱。其在物質上是由土地及土地上的建築物和構築物構成的。在經濟學上也叫不動產。

二、 地產的概念與分類

地產：即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土地資產。

地產類型：

l 居住用地：指住宅區內的居住建築本身用地，以及與建築有關的道路用地、綠化用地和相關的公共建築用地。

l 工業用地：主要是指工業生產用地，包括工廠、動力設施及工業區內的倉庫、鐵路專用線和衛生防護地帶等。

l 倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區中轉倉庫、市內生活供應服務倉庫、危險品倉庫等。

l 交通用地：指城市對外交通設施用地，包括鐵路、公路線路及相關的防護地帶等用地。

l 市政用地：指用於建造各種公共基礎設施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎設施使用的用地。

l 商業服務用地：指為整個城市或小區提供各種商業和服務業的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。

l 公共綠化用地：指城市區域內的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等佔用的地產。這類用地主要是為改善城市生態環境和供居民休憩所用。

l 教科文衛設施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科學研究機構、實驗站、體育活動場所、衛生醫療機構等的地產。

l 港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產。

l 軍事用地：指提供為軍事活動服務的用地，屬特殊用地。

l 其它用地：不屬於以上項目的其它城市用地，包括市區邊緣的農田、牧場、空地等。

三、土地所有權的概念與劃分

土地所有權：指土地所有者在法律規定的範圍內，對其擁有的土地享有佔有、使用、收益和處分的權利。

土地所有權可分為：國有土地和集體土地兩類。

國有土地：指屬於國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。

集體土地：屬於農村居民集體經濟組織所有的土地，集體土地所有權的主體是農村居民集體經濟組織。

四、房產的分類

住宅建築物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。

生產用房：指社會各類物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋。包括工業、交通運輸和建築業等生產活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等

辦公用房：指政府行政部門、事業部門、社會團體以及企業公司等處理日常事務和從事社會經濟活動提供服務的房屋，亦稱寫字樓。

其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構用房、宗教用房等等。

五、房產所有權的分類

佔有權：對於房屋的實際持有和控制，它是使用財產的前提條件。

使用權：指按照財產的性能和用途行使利用的權利，以滿足人們生產和生活的需要。

收益權：指憑藉所有權而取得的經濟收入或利益，如房屋所有權人將房屋出租而收取的租金。

處分權：決定財產事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有財產的所有人才具有財產的處分權。

第二節 房地產市場

一、 房地產市場的概念

狹義概念：房地產商品進行交易活動的地方或場所。

廣義概念：包括土地的出讓、轉讓、抵押、開發、房地產買賣、租賃、轉讓、互換、抵押以及一些與房地產有關的開發、建築、修繕、裝飾等勞務活動。

二、 房地產市場的特點：

經營對象的非流動性：房地產主要經營對象是房產和土地的使用權，而房屋和土地都是不動產，具有不能作空間位移的物理屬性。

流通形式的多樣性：指房地產流通的具體形態和方法。城市房屋流通形式主要有買賣、抵押、典當、信託等，城市土地使用權的流通形式主要有出讓、轉讓、出租等。

市場的統一性：指房產市場和地產市場的融合性。在房地產交易中，任何一筆房產商品交易都必然是房地合一的交易。

市場的區域性：此區域性是由房地產商品的差異性決定的。由於其性質和其所處的城市區域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有大的落差。

供給的稀缺性：指房地產市場是一個供給稀缺的市場。一方面是人口的不斷增加，需求也相應增長。另一方面是土地作為不可再生資源，其數量基本上是恆定的。

不完全開發性：由於土地使用權和房屋所有權兩種不同權益在同一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要採取強有力的措施抑制不合理的市場需求來幹預市場。因此，房地產市場活動在某些環節受到政府嚴格限制，具有不完全開放性。

市場的不充分性：由於房地產市場與完全自由競爭市場四個條件相差深遠，因而房地產市場只是一個不充分市場。

房地產市場投機的巨大可能性：房地產市場與其它市場相比具有更大的投機性。房地產商品供給的有限性和需求的無限性、由於對房地產的不斷投資、城市基礎設施建設和社會設施投資引起的相鄰效益以及房地產的保值和增值特性都決定著房地產投機的巨大可能性。

三、 房地產市場的分類

（1）房地產一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經營。

（2）房地產二級市場：是增量房地產交易市場，指房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場。

（3）房地產三級市場：即存量房地產交易市場，是房地產所有者將房地產使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬於消費市場的重新配置。

四、 本市房地產市場概況：

（1）一級市場：

主管部門：本市的土地出讓、轉讓交易核准、審批部門。

土地規劃現狀：本市現城市規劃狀況，包括住宅開發、市政建設及生活

配套設施建設等內容。

土地交易形式：本市現行土地交易形式包括哪些，如：招標、拍賣等。

（2）二級市場

現上市量：本市已經註冊登記在案的商品房數量。

供求關係狀況：商品房供應量與本市年度預計購買量的比值。

平均價格：本市註冊上市商品房價格的平均值。

各檔次房產銷售概況：將現在售商品房以價格標準分為低、中、高三個檔次，明確各檔次價格界限，並分析各檔次商品房的銷售狀況。

（3）三級市場

現上市量：本市已經註冊登記在案的二手房數量。

平均價格：現在售二手房標價的平均值

供求關係狀況：在售二手房數量與本年度預計購買量的比值。

主流房產銷售狀況：根據註冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的銷售狀況。包括：平均價格、坐落地點特徵、消費群特點等。

第三節 房地產消費

一、 房地產消費的類型：

投資型：房地產的消費主體對房地產消費主要不是為了自己使用，而是為了

作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產性能、

結構和形式，通過出售或出租來獲取利潤。

生產型：對房地產的消費不是為了用於消費，而是作為生產和經營場所，

為生產和經營提供活動空間或場地。

消費型：主要是由國家機關、事業單位和個人為了消費使用。此類物業主要是住宅和辦公用房等。

二、 房地產消費的特點

普遍性：房地產既是生活資料，又是生產資料，是人們生活必不可少的空間條件和活動基地。

多樣性：房地產可以用於工業生產，可以用於商業經營活動及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。其多種使用價值和多種效用為房地產消費者提供了多種選擇的機會，滿足了房地產各方面的消費。

不可替代與差別性：房地產為人們提供的空間和基地是其它產品無法替代的。其不可再生的性質決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產間的差別性。

連續性與間斷性：房地產消費的普遍性和不可替代性以及其使用價值的耐久性決定了房地產消費的連續性和間斷性。從社會整體看只要社會在發展，人口在增長，需求就會存在，體現出其連續性。但從個人來說，由於房地產是耐用消費品，一次購買可以滿足長期的消費，不會象其他消費品一樣需要不斷地反覆地和連續地到市場購買，它是間斷地。

消費彈性的差異性：由於房地產的特性及它的功能和用途的不同，決定著不同的房地產具有不同的消費彈性。在市場經濟條件下，房地產的消費是與收入水平是呈正比的，而其消費彈性與價格彈性成反比。

增長性：一般情況下對房地產的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高決定的。此消費可以分為幾個層次：生理上的消費、安全的消費、社會交往的消費、價值欲望的消費等。

三、 影響房地產消費的因素

（1）經濟社會發展及城市化的水平

經濟社會越發展、城市化水平越高，對房地產的消費也就越大。隨著城市的發展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。

（2）城市人口增長及生活水平

城市的發展，其人口也會相應增加，加之生活水平的提高，對城市土地的消費就越來越大了。

（3）房地產價格水平

與其它市場一樣，價格的高低對於房地產的消費有很大的影響。價格高，就會限制對房地產的消費，價格低，就會增加對房地產的消費。

（4）國家政策

國家的政策對房地產的生產性消費和消費性消費都會有巨大的影響。特別是對房地產的總量平衡和結構平衡有著重大的調節作用。對於居民住房消費影響最大的是國家的住房政策以及與住房有關的各項優惠政策。

（5）城市產業結構

城市產業結構發展的狀況，不僅決定著城市對房地產消費的總量，而且決定著房地產產業的消費結構。

（6）消費者對經濟發展形勢預測

消費者的消費會受到外部環境的制約，外部環境影響著現實支付能力能否得到實現。如果消費者對未來經濟發展的預測是樂觀的，房地產消費就會增長，如果是悲觀的，消費會減少。

第二章 房地產開發經營

第一節 房地產開發經營的主要階段及基本程序

一、房地產開發經營的主要階段：

根據房地產生產和再生產運行順序，以及各階段經營管理的內容，房地產開發經營大體上可以劃分為七個階段。

1、 建設工程項目設立或運行過程

2、 房地產建設工程項目規劃與審批

3、 土地使用權的取得

4、 徵地與拆遷

5、 工程建設與管理

6、 房地產的租售管理

7、 房地產的物業管理

二、房地產開發經營的基本程序

1、 提出立項意向書，向市規劃部門進行諮詢。

2、 向本市計劃委員會提交立項報告書，申請立項。如項目較大還需向規劃委員會申報。

3、 市紀委會同市規劃管理部門經過研究審批，如果同意立項，發給立項批覆意見書，並要求建設單位進行項目可行性研究。

4、 申請者向計委和市建委提交項目可行性研究報告。

5、 市計委、建委、首都規劃建設委員會（簡稱首規委）與各專業局即自來水管理部門、燃氣管理部門等審查可行性研究報告，如果同意可行性研究的，即下達審查通過的批覆文件，並下達規劃設計任務書。

6、 申請者根據批覆，辦理徵地及前期規劃準備工作，然後到城市規劃管理局（簡稱市規劃局）領取規劃設計任務通知單，辦理徵地意見書。

7、 申請者到土地所在地區的土地管理部門及原土地使用部門徵求意見，這一階段可分為兩種情況：

第一種情況：所使用的土地如果屬於新徵土地，即農村集體所有的土地：

（1） 到區、縣土地管理局（簡稱土地局）、規劃局，以及所用土地的鄉政府村公所徵求意見。

（2） 將徵求意見的結果報本市土地管理局。

第二種情況：如果屬於舊城改造範圍地區的土地，即城市國有的土地：

（1） 到當地的區、縣的土地管理部門徵求意見。

（2） 將徵求意見的結果報本市房地產管理局。

8、以上第七項工作完成後，將結果報市政府審批。市政府審批後，正式辦理用地手續。

9、收到市政府關於土地使用權的批文後，同時進行以下三部分工作。

第一部分：

1. 劃局辦理規劃用地許可證

2. 申請確定規劃設計條件

3. 持規劃設計條件到市公用局、供電局、環保及電信管理局徵詢意見

4. 規劃局審查後，下達規劃條件通知單

5. 根據規劃條件通知單，委託有資格的規劃設計單位或採用招標投標方式，選擇規劃設計單位進行歸戶啊設計，提出規劃設計方案

6. 到規劃局領取設計方案送審書

7. 規劃局對規劃方案進行審查，並提出對方案審查的意見

8. 規劃設計方案設計出圖後，送規劃局審圖，方案通過後，可進行施工圖設計，出圖後報規劃局審圖。方案圖批准後，到城市建設檔案館交保證金，到規劃局領取建設工程施工許可證。

第二部分：

（1） 畫樁位，並給出打樁條件

（2） 委託測繪員釘樁、並進行測繪

（3） 將打樁收集到的數據，提交設計單位。

第三部分：

（1） 持規劃用地許可證和徵地意見書以及用地申請報告經市計委、建委、規委批准項目可行性報告、規劃設計方案、市規劃局開據的設計任務通知單、企業章程、營業執照副本、地形圖等等，到市土地管理局辦理徵地手續。徵地方式根據建設用地性質的不同，分別採用拍賣方式，招標投標出讓方式、以及劃撥的方式等。如果佔用耕地，還需要交納耕地佔用稅。

（2） 在立項報告批准之後，即可到建設項目所在地的區、縣地政管理部門辦理戶口凍結手續等的工作。

（3） 地政管理部門審查拆遷安置方案並發給拆遷許可證。

（4） 對建設用地進行三通一平等工作，即通水、通電、通路和土地平整等。

在這裡需要完成的具體工作是：

a. 到園林局申請伐樹許可證；

b. 了解線路情況與供電局協商改造、移線方案；

c. 燃氣、道路、上下水等現狀管線改造；

d. 到供電局申請用電報裝，做正式供電方案，申請施工臨時用電，委託施工。

10、完成以上各項工作後，即可進行施工前的準備工作。

第一部分：

（1） 到稅務局領取稅單；

（2） 持年度計劃、稅單到區計委領投資許可證登記卡，登記並領取許可證。

第二部分：

（1） 到市計委申請列入計劃（此申請須經建委會籤）

（2） 到市建委工程處領取開工審批表

（3） 持開工審批表到各專業公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、燃氣、電力、電信）報裝工作，報裝工作完畢後，在開工證上加蓋公章，並交納四源費（四源費是指自來水建設費、汙水處理費、供熱建設費、燃氣建設費。均按照建築平方米收取）

如果是公建部分，則是根據使用量確定收取的標準，同時一般是在市政工程開工前交納。

（4） 到市建委主管部門核實任務

（5） 到市建委工程處辦理招標審批手續

（6） 填寫招標申請書，併到市招標辦辦理招標登記

（7） 組織招標辦及投標單位到現場勘察

（8） 對施工單位進行資格預審

（9） 進行預算審查處審查標底

（10） 招標辦審查標底

（11） 建設單位組織招標辦及各投標單位召開開標會議

（12） 編寫評標報告，經開標評標確定最佳建設單位，發出中標通知書

（13） 經招標辦同意正式確定施工單位

11、完成以上工作，施工準備工作即將進入尾聲，在這個階段還需要做好以下幾項工作：

（1） 委託質量監督總站和監理公司進行工程質量監督

（2） 到市統計局落實任務

（3） 市審計局審核資金來源、任務來源及一切手續

（4） 到市開發辦秘書處登記備案

12、完成以上工作，施工準備工作即告結束，到市建委領取開工證，進入項目施工階段。

第一部分：組織各項市政管線的設計工作

第二部分：通知園林綠化主管部門，辦理小區綠化手續

第三部分：按道路方案施工，到市規劃局主管部門辦理道路施工許可證

第四部分：

（1） 辦理自來水管線設計，到市規劃局市政處辦理上水管線施工許可證

（2） 辦理下水管線設計，到市政規劃局市政處辦理汙水管線施工許可證

第五部分：委託熱力公司進行熱力線路設計，到市規劃局市政處辦理熱力管線施工許可證。

第六部分：委託燃氣公司進行燃氣管線設計，到市規劃局市政處辦理燃氣管線施工許可證。

13、土建工程完工後，建設單位組織各項市政配套工程的施工。完工後組織施工單位、設計單位、質量監督單位及其它相關管理部門進行聯合驗收。合格後即可交付使用。

第二節 房地產開發經營的風險

一、房地產開發經營風險

1、房地產開發經營風險成因

（1） 房地產位置的不動性或固定性，決定了房地產在地域上對市場供求的不可調劑性

（2） 房地產投資時間的長期性決定了房地產經營對市場供求變動的不敏感性

（3） 房地產投資經營的固定性決定了房地產投資經營的不易變現性

（4） 房地產市場信息的分散性，在不同階段有著不同的表現形式和作用

2、地產開發經營風險的類型

（1） 房地產經營管理自然風險：是由房地產經營管理過程中自然災害，諸如地震、洪水、風暴、火災等造成的房地產破壞和損害形成的風險。

（2） 房地產經營管理社會風險：分為兩個方面，一是由於政治方面的原因引起的，如國家政治狀況和政治形式、國家的宏觀經濟政策和房地產方面的政策等。二是由於集體和個人的不恰當或錯誤的行為引起的，如：盜竊、欺詐等形成的風險。

（3） 房地產經營管理經濟和市場風險：是由房地產市場狀況的變動的不確定因素引起的。

（4） 房地產經營管理技術風險：是由於科學技術的進步引起的風險。

（5） 房地產經營管理企業內部的風險。

3、地產經營風險的管理辦法

（1）會避風險。要求企業在經營決策時，儘量迴避有風險或風險大的業務，選擇無風險和風險小的業務，達到迴避經營風險的目的。

（2）轉移風險。是將經營可能發生的風險全部地或部分地轉移出去。

減輕風險的損失。經營風險一旦發生，企業就要千方百計採取各種有效的措施，力求減少風險帶來的損失。

（3）經營項目實行保險。對經營項目實行保險，是經營者轉移風險的一種比較好的方式。保險雖然也要支付費用即保險金，但是與風險一旦發生帶來的損失相比要小的多。

第三節 房地產開發經營的可行性研究

一、可行性研究的概念

可行性研究：是現代經營管理活動重要環節和經營管理重要方法。房地產經營管理可行性研究是在房地產經營管理決策前對經營管理項目進行的綜合技術和經濟分析的一種科學方法。

二、可行性研究的階段

可行性研究大體分為三個階段，即機會可行性研究階段；初步可行性研究階段；。

（1）機會可行性研究階段及其任務

其主要任務是確定經營方向，提出經營目標。對房地產的經營企業來說，就是對經營管理項目提出建議。

（2）初步可行性研究階段

其主要任務是根據機會研究階段的結果，進一步研究經營管理項目的規模、建築材料的供應、投資地段的選擇和選址，建築工程的設計方案、項目工程的施工進度等狀況。

（3）終可行性研究階段

是可行性研究的最後一個階段。其主要任務是對經營管理項目的技術、經濟、以及市場等方面進行詳細的和深入細緻的分析論證、確定經營管理項目的有關主要因素，並對這些因素進行仔細的調查、分析、計算、評估，在這個基礎上提出一個和幾個可供選擇的最優方案，作為經營管理的決策依據。

三、可行性研究的內容

房地產經營管理可行性研究由於包括的內容很多，可以根據不同的標準把他繁的內容歸結為不同的方面。但是，房地產經營管理可行性研究必須包括以下三方面內容：

1、 地產市場問題。在市場經濟條件下，生產都是為了滿足市場的需要。所以其首要的就是研究有沒有市場，市場的容量有多大。有沒有市場的問題是解決房地產經營管理有沒有「必要性」的問題。所以這個問題就成為全部可行性研究的基礎和前提。

2、 工程技術問題。主要是研究規劃設計和工程技術中的高科技含量的問題，以及規劃設計工程技術中的難點是否能夠解決或克服的問題。這個問題是解決房地產經營管理的「可行性」問題。

3、 經濟效益問題。就是通過房地產經營管理的經濟評價，研究是否贏利和贏利水平的高低。這是解決房地產經營管理「合理性」的問題或企業經營的最終目的的問題。

四、房地產開發項目可行性研究報告

1、 房地產經營項目的背景狀況

2、 房地產經營管理項目的概況

3、 可行性報告的基本數據

4、 房地產經營項目的成本估算

5、 資金籌集與供給方式

6、 資源採購與供應

7、 房地產經營管理項目市場分析

8、 房地產經營管理項目財務評價

9、 房地產經營管理風險分析

10、國民經濟社會評價

11、房地產經營管理項目開工日期、竣工日期和竣工驗收初步安排

12、結論。

第四節 商品房預購預售管理

商品房預購預售實際上就是房地產的期貨交易。它是在房地產開發商還沒有把房屋建設起來以前或房產還沒有竣工以前以預售的方式把房屋賣了出去。也就是先付款，後交貨。在香港也叫賣樓花或炒樓花。

一、預售房屋條件及程序

〈〈中華人民共和國城市房地產管理法〉〉第四十四條規定，商品房預售，必須符合下列條件：

（1）交付全部使用權出讓金，選取土地使用權證書。

（2）有建設工程規劃許可證

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期

（4）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

二、房屋預售的具體程序

（1）房地產開發商向市房地產管理局提出房屋預售申請，並提交如下有關文件：企業開發資質等級證書和營業執照；土地管理部門出具的建設用地批文和規劃部門籤發的建設許可證；建築施工合同；已完成投資額的證明和房屋基礎工程驗收合格單；房屋預售計劃，包括商品房的位置、總單元數、各單位的建築面積、銷售時間和地點等。

（2）經房地產主管部門批准後，預售單位與預購房者就可以籤訂《房屋預售合同》。

（3）理房屋登記、鑑證。

（4）房地產開發商在房屋竣工後，應當按《房屋預售合同》辦理房屋交付手續，購房人憑《房屋預售合同》及房屋交付憑證辦理房產過戶手續，繳納手續費用。

第三章 建築學基礎知識

第一節 建築物的分類

一、建築物的用途分類及特點

民用建築：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類：

（1）居住建築：供人們生活起居用的建築物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。

（2）公共建築：供人們從事社會性公共活動的建築和各種福利設施的建築物，如各類學校、圖書館、影劇院等。

工業建築：供人們從事各類工業生產活動的各種建築物、構築物的總稱。通常將這些生產用的建築物稱為工業廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。

二、按建築結構的材料分類

1、 出木結構：這類房屋的主要承重構件用磚、木構成。其中豎向承重構件如牆、柱等採用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等採用木材製作。這種結構形式的房屋層數較少，多用於單層房屋。

2、 磚混結構：建築物的牆、柱用磚砌築，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土製作，成為磚—鋼筋混凝土結構。這種結構多用於層數不多（六層以下）的民用建築及小型工業廠房，是目前廣泛採用的一種結構形式。

3、 鋼筋混凝土結構：建築物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土製作。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結構。牆只起圍護作用，用磚砌築。此結構用於高層或大跨度房屋建築中。

4、 鋼結構：建築物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材製作，牆體用磚或其他材料製成。此結構多用於大型工業建築。

三、按建築結構承重方式分類

1、承重牆結構

它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重牆上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重牆上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重牆承擔；牆下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由牆、基礎傳到地基上。

2、框架結構

主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結構中通常通過端部鋼筋焊接後澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構成了一個整體剛架（或稱框架）。一般多層工業廠房或大型高層民用建築多屬於框架結構。

3、排架結構

主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固於基礎內。一般單層工業廠房大多採用此法。

4、其他

由於城市發展需要建設一些高層、超高層建築，上述結構形式不足以抵抗水平荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發展了剪力牆結構體系、桶式結構體系。

四、建築高度分類

建築物可根據其樓層數量分為以下幾類

1、低層：2層及2層以下

2、多層：2層以上，7層以下

3、中高層：7層以上，16層以下

4、高層：16層以上，24層以下

5、超高層：24層以上

第二節 房屋構造概述

一、建築材料知識

主要建築材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。

1、水泥

（1）常見水泥的種類：矽酸鹽水泥、普通矽酸鹽水泥、礦渣矽酸鹽水泥、火山灰質矽酸鹽水泥及粉煤灰矽酸鹽水泥等五種

（2）水泥標號：水泥標號是表示水泥硬化後的抗壓能力。常用水泥編號例如：325、425、525、625等。

（3）常用水泥的技術特性

l 凝結時效性：水泥的凝結時間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產生強度的時間。

l 體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質。水泥硬化後產生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。

l 水熱化性：水泥的水化反應為放熱反應。隨著水化過程的進行，不斷放出熱量稱為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標號、礦物組成和細度有關。

l 細度：指水泥顆粒的粗細程度。顆粒越細，早期強度越高。但顆粒越細，其製作成本越高，並容易受潮失效。

l 標準稠度用水量：指水泥沙漿達到標準稠度時的用水量。標準稠度是做水泥的安定性和凝結時間時，國家標準規定的稠度。

2、鋼筋

（1）建築鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建築工程中用量最大的鋼材品種。

按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。

按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。

按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。

（2）建築用鋼筋的應用

l Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。廣泛應用於普通鋼筋混凝土結構中受力較小部位。

l 變形鋼筋中Ⅱ級、Ⅲ級鋼筋的強度、塑性、焊接性能等綜合使用指標較好，是普通鋼筋混凝土結構中用量最大的鋼筋品種，也可經冷拉後做預應力筋使用。

l 冷加工鋼筋

冷拉鋼筋：冷拉鋼筋的屈服程度會提高，而塑性降低。冷拉Ⅰ級鋼筋適用於普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可作為預應力筋使用。

冷拔低碳鋼筋：其有較高的抗拉強度，是小型構件的主要預應力鋼材。

3、木材

（1）木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。其中針葉樹的樹幹長直高大，紋理通直，材質較軟，加工容易，是建築工程中的主要用材。闊葉樹材質較堅硬，稱之為硬材，主要用於裝修工程。

（2）建築木材的性能與用途

l 紅松：材質較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主要用於製作門窗、屋架、檁條、模板等。

l 魚鱗雲杉：又名白松。材質輕、紋理直、結構細、易乾燥、加工，主要用於製作門窗、模板、地板等。

l 馬尾松：材質中硬，紋理直斜不勻，結構中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用於製作模板、門窗、櫞條、木柱等。

l 落葉松：材質堅硬而脆，樹脂多，耐腐性強，乾燥慢，乾燥中易開裂。主要用於枝條、地板、木樁等。

l 杉木：紋理直而均，結構中等或粗，易乾燥、耐久性強。主要用於製作屋架、檁條、門窗、腳手杆等。

l 柏木：材質緻密，紋理直或斜，結構細，乾燥易開裂，堅韌耐久。主要用於製作模板及細木裝飾等。

l 洋松：分細皮和粗皮兩種。細皮的結構精細，不易變形，容易加工，適於較高要求的裝修；粗皮的結構較松，但質料堅固，變形與收縮量較小，適用於要求不高的裝修。

（3）木材的類別

為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。

原木是指伐倒後經修枝，並截成一定長度的木材。分直接使用原木和加工用原木。

杉原條是指只經修枝剝皮，沒有加工成材的杉木，長度5M以上，梢直徑60mm以上。

板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指斷面寬為厚的三倍及三倍以上者；方材是指斷面寬度小於厚度的三倍者。

4、普通混凝土

（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細骨料。水泥加水後形成水泥漿，包裹在骨料表面並填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適於施工的和易性，水泥水化硬化後將骨料膠結在一起形成堅固整體。

（2）混凝土的性能：

l 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適於操作，是否具有能使所澆注的構件質量均勻、成型密實的性能。

l 混凝土的強度：抗壓強度是混凝土的主要強度指標，它比混凝土的其它強度高得多，工程中主要是利用其抗壓強度，也是進行結構設計的主要依據。

l 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。對混凝土除要求具有一定的強度安全承受荷載外，還應具有耐久性，如抗滲、抗凍、耐磨、耐風化等。

5、黏土磚

黏土磚是以黏土為主要原料，經攪拌成可塑性，用機械擠壓成型的。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經風乾後送入窯內，在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。

（1）黏土磚的種類：

l 標準磚：標準磚是建築工程中最常用的磚，它廣泛使用於磚承重的牆體中，也用於非承重的填充牆。黏土磚的尺寸為：240mm×115 mm×53 mm。每塊磚乾燥時約重2.5Kg，吸水後約為3 Kg。

l 空心磚和多孔磚：空心磚的規格為190 mm×190 mm×90 mm，每立方米約重1100 Kg。多孔磚的規格為240 mm×115 mm×90 mm，每立方米約重1400 Kg。

（2）黏土磚的強度：黏土磚的特點是抗壓強度高，可以承受較大的外力。反映磚承重外力的能力叫做強度；而反映強度大小稱為強度等級。一個建築物選用哪一個強度等級的磚，應由設計單位通過計算確定。

（3）黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。吸水率一般允許在8%—10%的範圍內。

（4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。抗凍性由實驗作出。

（5）黏土磚的外觀質量：普通黏土磚的外形應該平整、方正。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時發出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。

二、房屋構造組成部分：

1、房屋構成部分：地基與基礎、牆或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂等組成。

（1）地基和基礎：

地基：系建築物下面的土層。它承受基礎傳來的整個建築物的荷載，包括建築物的自重、作用於建築物上的人與設備的重量及風雪荷載等。

基礎：位於牆柱下部，是建築物的地下部分。它承受建築物上部的全部荷載並把它傳給地基。

（2）牆和柱：承重牆和柱是建築物垂直承重構件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎。此外，外牆還能抵禦風、霜、雨、雪對建築物的侵襲，使室內具有良好的生活與工作條件，即起圍護作用；內牆還把建築物內部分割成若干空間，起分割作用。

（3）樓板和地面：樓板是水平承重構件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，並將它們連同自重一起傳給牆或柱。同時將建築物分為若干層。樓板對牆身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，並將它們連同自重直接傳給地基。

（4）樓梯：是指樓層間垂直交通通道。

（5）屋頂：是建築物最上層的覆蓋構造層，它既是承重構件又是圍護構件。它承受作用在其上的各種荷載並連同屋頂結構自重一起傳給牆或柱；同時又起到保溫、防水等作用。

（6）門和窗：

門：是提供人們進出房屋或房間以及搬運家具、設備等的建築配件。有的門兼有採光、通風的作用。

窗：其主要作用是通風採光。

一般來說，基礎、牆和柱、樓板、地面、屋頂等是建築物的主要部分；門、窗、樓梯等則是建築物的附屬部件。

2、基礎

（1）基礎的類型

按使用的材料分為：灰土基礎、磚基礎、毛石基礎、混凝土基礎、鋼筋混凝土基礎。

按埋置深度可分為：淺基礎、深基礎。埋置深度不超過5M者稱為淺基礎，大於5M者稱為深基礎。

按受力性能可分為：剛性基礎和柔性基礎。

按構造形式可分為條形基礎、獨立基礎、滿堂基礎和樁基礎。

條形基礎：當建築物採用磚牆承重時，牆下基礎常連續設置，形成通長的條形基礎

l 剛性基礎：是指抗壓強度較高，而抗彎和抗拉強度較低的材料建造的基礎。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用於六層及其以下的民用建築和牆承重的輕型廠房。

l 柔性基礎：用抗拉和抗彎強度都很高的材料建造的基礎稱為柔性基礎。一般用鋼筋混凝土製作。這種基礎適用於上部結構荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎不能滿足要求的情況。

獨立基礎：當建築物上部為框架結構或單獨柱子時，常採用獨立基礎；若柱子為預製時，則採用杯形基礎形式。

滿堂基礎：當上部結構傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨立基礎不能滿足地基要求時，常將這個建築物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎，成為滿堂基礎。按構造又分為伐形基礎和箱形基礎兩種。

l 伐形基礎：是埋在地下的連片基礎，適用於有地下室或地基承載力較低、上部傳來的荷載較大的情況。

l 箱形基礎：當伐形基礎埋深較大，並設有地下室時，為了增加基礎的剛度，將地下室的底板、頂板和牆澆製成整體箱形基礎。箱形的內部空間構成地下室，具有較大的強度和剛度，多用於高層建築。

樁基礎：當建造比較大的工業與民用建築時，若地基的軟弱土層較厚，採用淺埋基礎不能滿足地基強度和變形要求，常採用樁基。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預製樁和灌注樁。

l 鋼筋混凝土預製樁：這種樁在施工現場或構件場預製，用打樁機打入土中，然後再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。但自重大，運輸和吊裝比較困難。打樁時震動較大，對周圍房屋有一定影響。

l 鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鑽孔灌注樁、爆擴成孔灌注樁三類。

（2）基礎的埋置深度：由室外設計地面到基礎底面的距離稱為基礎的埋置深度。基礎的埋置要有一個適當的深度，既保證建築物的安全、又節約基礎用材，並加快施工進度。決定建築物基礎埋置深度的因素應考慮下列幾個條件：

l 土層構造的影響：房屋基礎應設置在堅實可靠的地基上，不要設置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。基礎埋深與土層構造有密切關係。

l 地下水位的影響：地下水對某些土層的承載力有很大影響。如粘性土含水量增加則強度降低；當地下水位下降，土的含水量減少，則基礎將下降。

l 冰凍線的影響：凍結土與非凍結土的分界線成為冰凍線。當建築物基礎處在凍結土層範圍內時，冬季土的凍脹會把房屋向上拱起；土層解凍時，基礎又下沉，使房屋處於不穩定狀態。

l 相鄰建築物的影響：如新建房屋周圍有舊建築物時，除應根據上述條件決定基礎埋深外，還應考慮新建房屋基礎對舊有建築的影響。

牆體

（1）牆體的分類：

按其在平面中的位置可分為內牆和外牆。凡位於房屋四周的牆稱為外牆，其中位於房屋兩端的牆稱為山牆。凡位於房屋內部的牆稱為內牆。外牆主要起圍護作用，內牆主要分隔房間作用。另外沿建築物短軸布置的牆稱為橫牆，沿建築物長軸布置的稱為縱牆。

按其受力情況可分為：承重牆和非承重牆。直接承受上部傳來荷載的牆稱為承重牆，而不承受外荷載的牆稱為非承重牆。

按其使用的材料分為：磚牆、石牆、土牆及砌塊和大型板材牆等。

對牆面進行裝修的牆稱為混水牆；牆面只做勾縫不進行其它裝飾的牆稱為清水牆。

根據其構造又分為：實體牆、空體牆和複合牆。實體牆由普通黏土磚或其它實心磚砌築而成；空體牆是由實心磚砌成中空的牆體或空心磚砌築的牆體；複合牆是指由磚與其它材料組合成的牆體。

（2）磚牆的厚度

l 磚牆的厚度符合磚的規格。磚牆的厚度一般以磚長表示，例如半磚牆、3/4磚牆、1磚牆、2磚牆等。其相應厚度為：115mm、（稱12牆）178mm、（稱18牆）240mm、（稱24牆）365mm、（稱37牆）490mm、（稱50牆）

l 牆厚應滿足磚牆的承載能力。一般說來，牆體越厚承載能力越大，穩定性越好。

l 磚牆的厚度應滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。一般講，磚牆越厚，保溫隔熱效果越好。

（3）過梁與圈梁

過梁：其作用是承擔門窗洞口上部荷載，並把荷載傳遞到洞口兩側的牆上。按使用的材料可分為：

l 鋼筋混凝土過梁：當洞口較寬（大於1.5M），上部荷載較大時，宜採用鋼筋混凝土過梁，兩端深入牆內長度不應小於240 mm。

l 磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。

l 鋼筋磚過梁：鋼筋磚過梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。

圈梁：為了增強房屋的整體剛度，防止由於地基不均勻沉降或較大的震動荷載對房屋引起的不利影響，常在房屋外牆和部分內牆中設置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。其一般設在外牆、內縱牆和主要內橫牆上，並在平面內形成封閉系統。圈梁的位置和數量根據樓層高度、層數、地基等狀況確定。

地面與樓板

（1）地面：是指建築物底層的地坪。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。對於有特殊要求的地面，還設有防潮層、保溫層、找平層等構造層次。每層樓板上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。

l 面層：是人們日常生活、工作、生產直接接觸的地方，是直接承受各種物理和化學作用的地面與樓面表層。

l 墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來的荷載，並將荷載均勻地傳至基層。

l 基層：墊層下面的土層就是基層。

地面的種類：

l 整體地面：其面層是一個整體。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等

l 塊料地面：其面層不是一個整體，它是藉助結合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結構層上。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預製的板塊等。

（2）樓板：是分隔承重構件，它將房屋垂直方向分隔為若干層，並把人和家具等豎向荷載及樓板自重通過牆體、梁或柱傳給基礎。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過高，現很少採用。木樓板自重輕，構造簡單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少採用。鋼筋混凝土樓板具有強度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便於工業化生產等優點，是現在廣為使用的樓板類型。

鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現澆和預製兩種。

l 現澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應各種形狀的建築平面，設備留洞或設置預埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。按照構造不同又可分為如下三種現澆樓板：

鋼筋混凝土現澆樓板：當承重牆的間距不大時，如住宅的廚房間、廁所間，鋼筋混凝土樓板可直接擱置在牆上，不設梁和柱，板的跨度一般為2—3米，板厚度約為70—80mm。

鋼筋混凝土肋型樓板：也稱梁板式樓板，是現澆式樓板中最常見的一種形式。它由主板、次梁和主梁組成。主梁可以由柱和牆來支撐。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以後，整體現澆而成。其一般跨度為1.7—2.5m，厚度為60—80 mm。

無梁樓板：其為等厚的平板直接支撐在帶有柱帽的柱上，不設主梁和次梁。它的構造有利於採光和通風，便於安裝管道和布置電線，在同樣的淨空條件下，可減小建築物的高度。其缺點是剛度小，不利於承受大的集中荷載。

l 預製鋼筋混凝土樓板：採用此類樓板是將樓板分為梁、板若干構件，在預製廠或施工現場預先製作好，然後進行安裝。它的優點是可以節省模板，改善製作時的勞動條件，加快施工進度；但整體性較差，並需要一定的起重安裝設備。隨著建築工業化提高，特別是大量採用預應力混凝土工藝，其應用將越來越廣泛按照其構造可分為如下幾種：

實心平板：實心平板製作簡單，節約模板，適用於跨度較小的部位，如走廊板、平臺板等。

槽形板：它是一種梁板結合的構件，由面板和縱肋構成。作用在槽形板上的荷載，由面板傳給縱肋，再由縱肋傳到板兩端的牆或梁上。為了增加槽形板的剛度，需在兩縱肋之間增加橫肋，在板的兩端以端肋封閉。

空心板：它上下表面平整，隔音和隔熱效果好，大量應用於民用建築的樓蓋和屋蓋中。按其孔的形狀有方孔、橢圓孔和圓孔等。

窗與門

（1）窗的作用與類型

l 窗的作用：主要是採光與通風，並可作圍護和眺望之用，對建築物的外觀也有一定的影響。

窗的採光作用主要取決於窗的面積。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。此比值越大，採光性能越好。一般居住房間的窗地比為1/7左右。

作為圍護結構的一部分，窗應有適當的保溫性，在寒冷地區作成雙層窗，以利於冬季防寒。

l 窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應用最廣。

按窗所處的位置分為側窗和天窗。側窗是安裝在牆上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業建築中應用較多。

按窗的層數可分為單層窗和雙層窗。

按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉窗、推拉窗等。

（2）門

l 門的作用和類型：

作用：門是建築物中不可缺少的部分。主要用於交通和疏散，同時也起採光和通風作用。

門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應考慮人流疏散、安全防火、家具設備的搬運安裝以及建築藝術等方面的要求綜合確定。

門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。當寬度在1M以內時為單扇門，1.2—1.8M時為雙扇門，寬度大於2.4M時為四扇門。

類型：門的種類很多，按使用材料分，有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業建築中普遍應用。

按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。

按開啟方式分為：平開門、彈簧門、摺疊門、推拉門、轉門、圈簾門等。

平開門：有單扇門與雙扇門之分，又有內開及外開之分，用普通鉸鏈裝於門扇側面與門框連接，開啟方便靈活，是工業與民用建築中應用最廣泛的一種。

彈簧門：是平開門的一種。特點是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。鉸鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數種。單管式彈簧鉸鏈適用於向內或向外一個方向開啟的門上；雙管式適用於內外兩個方向都能開啟的門上。

推拉門：門的開啟方式是左右推拉滑行，門可懸於牆外，也可隱藏在夾牆內。可分為上掛式和下滑式兩種。此門開啟時不佔空間，受力合理，但構造較為複雜，常用於工業建築中的車庫、車間大門及壁櫥門等。

轉門：由兩個固定的弧形門套，內裝設三扇或四扇繞豎軸轉動的門扇。轉門對隔絕室內外空氣對流有一定作用，常用於寒冷地區和有空調的外門。但構造複雜，造價較高，不宜大量採用。

捲簾門：由簾板、導軌及傳動裝置組成。簾板是由鋁合金軋製成型的條形頁板連接而成。開啟時，由門洞上部的轉動軸旋轉將頁板捲起，將簾板卷在筒上。捲簾門美觀、牢固、開關方便，適用於商店、車庫等。

l 門的構造

平開木門是當前民用建築中應用最廣的一種形式，它是由門框、門扇、亮子及五金零件所組成。

常見的門扇有下列幾種：

鑲板門扇：是最常用的一種門扇形式，內門、外門均可選用。它由邊框和上、中、下冒頭組成框架，在框架內鑲入玻璃，下部鑲入門芯板，稱為玻璃鑲板門。門芯板可用木板、膠合板、纖維板等板材製作。門扇與地面之間保持5mm空隙。

夾板門扇：它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊製成的。夾板門扇構造簡單，表面平整，開關輕便，能利用小料、短料，節約木材，但不耐潮溼與日曬。因此，浴室、廁所、廚房等房間不宜採用，且多用於內門。

拼版門扇：做法與鑲板門扇近似，先做木框，門芯板是由許多木條拼合而成。窄板做成企口，使每塊窄板自由脹縮，以適應室外氣候的變化。拼板門扇多用於工業廠房的大門。

6、樓梯

（1）樓梯的種類：樓梯是房屋各層之間交通連接的設施，一般設置在建築物的出入口附近。也有一些樓梯設置在室外。室外樓梯的優點是不佔室內使用面積，但在寒冷地區易積雪結冰，不宜採用。

樓梯按位置可分為室內樓梯和室外樓梯。

按使用性質分為：室內有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。

按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。

按樓梯的布置方式可分為：單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。

l 單跑樓梯：當層高較低時，常採用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達樓上。它只有一個梯段，中間不設休息平臺，因此踏步不宜過多，不適用於層高較大的房屋。

l 雙跑樓梯：是應用最為廣泛的一種形式。在兩個樓板層之間，包括兩個平行而方向相反的梯段和一個中間休息平臺。經常兩個梯段做成等長，節約面積。

l 三跑樓梯：在兩個樓板層之間，由三個梯段和兩個休息平臺組成，常用於層高較大的建築物中，其中央可設置電梯井。

l 雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個較寬的樓梯段上至休息平臺，再分成兩個較窄的梯段上至樓層。雙合式相反，先由兩個較窄的梯段上至休息平臺，再合成一個較寬的梯段上至樓層。

（2）樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄杆和扶手等部分組成。

l 樓梯段：是聯繫兩個不同標高平臺的傾斜構件，由連續的一組踏步所構成。其寬度應根據人流量的大小、家具和設備的搬運以及安全疏散的原則確定。其最大坡度不宜超過38度，以26—33度較為適宜。

l 休息平臺：也稱中間平臺，是兩層樓面之間的平臺。當樓梯踏步超過18步時，應在中間設置休息平臺，起緩衝休息的作用。休息平臺由臺梁和臺板組成。平臺的深度應使在安裝暖氣片以後的淨寬度不小於樓梯段的寬度，以便於人流通行和搬運家具。

l 欄杆、欄板和扶手：欄杆和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設施。通常樓梯段一側靠牆一側臨空。在欄板上面安置扶手，扶手的高度應高出踏步900mm左右。

（3）樓梯的構造

鋼筋混凝土樓梯是目前應用最廣泛的一種樓梯，它有較高的強度和耐久性、防火性。按施工方法可分為現澆和裝配式兩種。

現澆鋼筋混凝土樓梯是將樓梯段、平臺和平臺梁現場澆築成一個整體，其整體性好，抗震性強。其按構造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。

l 板式樓梯：是一塊斜置的板，其兩端支承在平臺梁上，平臺梁支承在磚牆上。

l 梁式樓梯：是指在樓梯段兩側設有斜梁，斜梁搭置在平臺梁上。荷載由踏步板傳給斜梁，再由斜梁傳給平臺梁

裝配式鋼筋混凝土樓梯的使用有利於提高建築工業化程度，改善施工條件，加快施工進度。根據預製構件的形式，可分為小型構件裝配式和大型構件裝配式兩種。

l 小型構件裝配式樓梯：這種樓梯是將踏步、斜梁、平臺梁和平臺板分別預製，然後進行裝配。這種形式的踏步板是由磚牆來支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重設備。

l 大型構件裝配式樓梯：這種樓梯是將預製的樓梯段、平臺梁和平臺板組成。斜梁和踏步板可組成一塊整體，平臺板和平臺梁也可組成一塊整板，在工地上用起重設備吊裝。

7、屋頂

（1）屋頂的作用和要求：屋頂是房屋最上層的覆蓋物，由屋面和支撐結構組成。屋頂的圍護作用是防止自然界雨、雪和風沙的侵襲及太陽輻射的影響。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風雪荷載、屋頂自重及可能出現的構件和人群的重量，並把它傳給牆體。因此，對屋頂的要求是堅固耐久，自重要輕，具有防水、防火、保溫及隔熱的性能。同時要求構件簡單、施工方便、並能與建築物整體配合，具有良好的外觀。

（2）屋頂的類型：按屋面形式大體可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。

l 平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%，民用建築常用坡度為1%—3%。一般是用現澆和預製的鋼筋混凝土梁板做承重結構，屋面上做防水及保溫處理。

l 坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。單坡用於小跨度的房屋，雙坡和四坡用於跨度較大的房屋。常用屋架做承重結構，用瓦材做屋面。

l 曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。承重結構有網架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結構等。

l 多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板製成的一種多波式屋頂。折板厚約60mm，折板的波長為2—3M，跨度9—15M，折板的傾角為30度—38度之間。按每個波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。

第三節 房屋面積計算

一、房屋面積的分類

1、實用面積（淨面積）：它是建築面積扣除公攤面積、及牆體柱體所佔用的面積後的淨使用面積，俗稱地磚面積。

2、建築面積（套內面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實用面積、牆體柱體佔地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。

3、公攤面積：是指建築物的樓梯、外牆、首層大堂及小區內其它一些配套設施的分攤面積。

二、計算建築面積的範圍：

1、單層建築物無論其高度如何，均按建築物勒腳以上外牆外圍水平面積計算。單層建築物內如果帶有部分樓層者，亦應計算建築面積。高低聯跨需分別計算建築面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。

2、多層或高層建築物按分層建築面積總和計算，每層建築面積按建築物勒腳以上外牆外圍的水平面積計算。

3、建築物外牆為預製掛板的，按掛板外牆主牆面間的水平面積計算。

4、地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建築物外牆有出入口的（沉降縫為界）建築物，按其上口外牆外圍水平面積計算。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時，按樓梯上口外牆外圍水平面積計算。

5、用深基礎做地下架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建築面積。

6、坡地建築物利用吊腳做架空層，有圍護結構者，按其圍護結構外圍水平面積計算建築面積。

7、建築物內的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建築面積，門廳、大廳內迴廊部分按其水平投影計算建築面積。

8、電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附牆煙囪等均按建築物自然層計算建築面積。

9、建築物內的技術層層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建築面積。技術層層高雖不超過2.2米，但從中分隔出來作為辦公室、倉庫等，應按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建築面積。

10、有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建築面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建築面積。

11、有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建築面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建築面積。

12、突出牆面的門鬥、眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。

13、封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建築面積。挑陽臺按其水平投影面積的一般計算建築面積。凹陽臺按其陽臺淨空面積（包括陽臺欄板）的一半計算建築面積。

14、建築物外有頂蓋和柱的走廊、簷廊、按柱的外邊線水平面積計算建築面積；無柱的走廊、簷廊，按其投影面積的一半計算建築面積。

15、兩個建築物間有圍護結構的架空通廊，按通廊的投影面積計算建築面積；沒有圍護結構的架空通廊，按其投影面積的一半計算建築面積。

16、建築物內無樓梯，設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建築面積；室內有樓梯並設室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建築面積。

17、各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內的抗震縫，均分層計算建築面積，高低聯跨時，其建築面積併入低跨建築面積內。

三、不計算建築面積的範圍

1、突出牆面的構件、藝術裝飾以及掛板突出的藝術裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。

2、檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內的鋼梯。

3、穿過建築物的通道、住宅的首層平臺、層高在2.2米以內的設備層。

4、深基礎架空層僅預留門窗洞口，不做地面及裝飾的。

5、沒有圍護結構的屋頂水箱間、舞臺及後臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

6、單層建築物內分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。

7、地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設置的安全出入口。

8、寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠牆煙囪，構築物如獨立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。

9、建築物內外的操作平臺、上料及利用建築物的空間安置箱、罐的平臺。

第四節 中西建築風格概述

隨著改革開放，各種特色的建築如雨後春筍般在中華大地上聳立起來。從建築風格上來看，有新穎、豪華的現代建築風格、獨樹一幟的中國建築風格以及西式建築風格等。

一、中式建築特點：

1、組群分布，主次分明，富有節奏感。在中軸線上採取橫向構圖，把重要的建築物布置在中軸線上，次要的建築則對稱地列於中軸線兩側。結構以「間」為單位，構成單座建築，再以單座建築組成庭院，進而以庭院為單位組合成各種形式的組群。

2、講究色彩的搭配。中國的建築具有濃鬱的地域特色，但不管是什麼地方，都很講究色彩的搭配，如江南水鄉的白牆、黑瓦、與山明水秀的自然環境相融合。而北方的建築物多色彩濃豔，對比強烈，如紅牆黃瓦的北京故宮，紅色的院牆，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍色的天空作背景，強烈的對比，給人留下深刻的印象。

3、裝飾具有多樣性：中式建築物的窗是裝飾的重點。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無法統計。如被譽為「古民居博物館」的安徽黟縣西遞村中，舉目皆是用青灰色石料雕制而成的漏窗或花窗，多姿多彩，將一棟棟樓舍裝點得古樸典雅。

4、建築物具有明顯的等級規定：一般可從建築物的屋頂式樣和簷來區別。

廡殿式建築：最高級，只有皇家重要建築、宮殿或大殿才使用。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。屋面略有弧度、屋角、屋簷向上翹起。

歇山式建築：採用四面坡和二面坡的結合，即東西兩側的屋面上部轉折成垂直的三角形，下部仍為斜坡。

攢尖式建築：平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。多見於壇、閣、亭、塔之頂。

懸山式建築：屋面雙坡，兩側伸出於山牆之外。有正脊一條和垂脊4條。

硬山式建築：規格最低，兩側山牆同屋面齊平或略高於屋面。屋脊同懸山式。

二、 西式建築風格特點：

1、羅馬式建築：羅馬式建築興起於公元九世紀至十五世紀，是歐洲基督教堂的主要建築形式之一。羅馬式建築線條簡單明確，造型重厚、敦實，其中有一部分最有封建城堡的特徵，是教會威力的化身。如天津老西開教堂，它的平面呈長十字形，正面和後部聳立高大的塔樓3座。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，簷下為半圓形拱窗，色彩對比鮮明。堂內為三通廊式，內牆彩繪壁畫，裝飾華麗。

2、哥德式建築：哥德式建築也是歐洲中世紀的主要建築風格之一。哥德式建築與羅馬式建築造型穩重、線條圓渾的風格恰恰相反，它以動式取勝，統貫全身、直刺蒼穹的垂直線條，鋒利的尖頂是其主要特徵，是超凡入勝的宗教情緒的集中表現。如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥德式全木結構的建築，它的外表是兩根交叉曲線複雜結合，線條輕快的尖拱形拱門，內部具有龐大的空間，頂上是巨大的蒼隆，光線通過彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上的、天國的神秘幻覺，從而突出上帝的至高無上的權威。

3、復興時期的建築：此類建築是十五世紀至十七世紀流行歐洲的建築風格。其造型上排斥象徵神權至上的哥德式建築風格，以人體美的對稱、和諧為其意表。如矗立在上海外灘的浦東發展銀行大樓，大理石外牆，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱穹為中心的對稱的建築形式，顯示出莊重、華貴、典雅的審美趣味。建築物的內頂及回音壁上有展示宗教故事的作品，表現了文藝復興時期所提倡的人文主義思想。

4、巴洛克式建築：巴洛克式建築，著意追求在建築空間組合中產生複雜變化的效果。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建築風格。它圓形屋頂，柱子很多，在不同的光線下產生各種明暗變幻。色彩運用也十分大膽，以紅色和白色為主調。更值得注意的是窗子，不僅式樣多，而且呈現波浪式曲線，使整個建築物充滿了活力。

5、西式現代建築：以新型的高層摩天大廈為代表。這些高樓大廈以鋼筋混凝土、鋼材、玻璃、塑料、預製構件為材料，採取與基本結構體系無關的建築物內部空間分割法，強調材料本身的質感和比例的美。如深圳的國際貿易大樓，它高160米，有53層樓面。外形線條簡潔、明快、挺拔流暢，象徵著這座新型城市的開拓精神。大廈設有觀光電梯，即使是在乘坐電梯的片刻也能欣賞到室外風光。

6、庭院式建築：是指運用幾何圖形，把古代傳統的建築藝術與現代化的最新技術巧妙地融合在一起，建造成各種自成體系、獨具風格的庭院式建築物。如北京香山飯店是庭院式建築物的代表。這座擁有325房間的大飯店，因山就勢，由5座式樣不同的斜頂樓群構成，最低的一層樓高，最高的只有4層。屋頂採用中國式的歇山式頂、懸山式頂、硬山式頂、牆面上的窗子仿照中國江南的花窗、漏窗建造。灰瓦白牆，色彩淡雅別致，多走廊，擁有精巧的庭園，充滿了江南書卷氣息。它的內部設施卻很現代化，如溢香廳，上用透明玻璃頂，充分運用電腦、空調、光感應等新技術。走進飯店，江南秀氣撲面而來；踏入房間，又能得到最現代化的享受。

三、 中西合璧

把西式建築風格和中式建築風格揉和在一起所建造的建築物，如坐落在上海西區的龍柏飯店就是典型。它的外形運用參差不齊的幾何圖形組成。主樓周圍是一片綠色的大草坪，上面有數隻白色的躺椅，供旅客休憩。主樓旁還建有水池、靜中有動，生機盎然。大樓的北側，有一幽靜小道通向「小村」。在「小村」中，有許多棟小巧別致的日本式鄉村別墅，充滿了東方情調。

第五節 建築識圖

學會識別、使用建築剖面圖、平面圖、立面圖、及水、電、暖圖。

第三章 房地產交易

第一節 房地產價格

一、房地產價格的特點：

房地產價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：A都是價格，用貨幣表示；B都有波動，受供求等因素的影響；C按質論價，優質高價，劣質低價。房地產價格與一般物價的不同，表現出房地產價格的特徵。

房地產價格的特徵主要有下列四個：

1、房地產價格既可表示為代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金

房地產價格與租金的關係，猶如本金與利息的關係。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握價格及期待的資本化率，即可求得。

2、房地產價格實質上是房地產權益的價格

由於房地產的自然地理位置有不可移動性，結果其可以轉移的並非是房地產實物本身，而是有關該房地產的所有權、使用權或其他權益，所以房地產價格實質上是這些無形的權益的價格。房地產的實物狀態與其權益狀況並不總是一致的。因此，房地產估價與對房地產權益的了解、分析之間有密切關係是必然的。由於每種權益均會影響價格，同一宗房地產轉移的權益不同，估價結果也會不同。

3、房地產價格是在長期考慮下形成的。

一宗房地產通常與周圍其他宗房地產構成某一地區，但該地區並非固定不變，尤其是社會經濟位置經常在不斷變化，所以房地產價格是考慮該房地產過去如何使用，將來能作何種使用，總結這些考慮結果後才能形成房地產的今日價格（或某特定時間的價格）。在估價時，應密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。

4、房地產現實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體間的個別因素容易起作用

這是由於不可移動性、數量固定性、個別性等土地的自然特性，使房地產不同於一般物品。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。而房地產則不能搬到一處作比較，要認識房地產，只有親自到所在地觀察。

二、房地產價格的種類：

進行房地產估價，必須弄清楚房地產價格的種類和每一種房地產價格的確切含義。不同的房地產價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據和考慮的因素也不盡相同。

1、市場價格、理論價格、評估價格

A市場價格

房地產的市場價格，簡稱市價，是房地產交易雙方的實際成交價格。它是已經完成了的事實。這種價格通常隨著時間、供求關係的變化及交易雙方的心態、偏好、素質的不同而經常波動。

市場價格可分為公平市價和非公平市價。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。這個價格對交易雙方來說也是經濟合理的。反之則為非公平市價。

公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售，買方只按其願付的價格購入，賣方認為是最高價而買方認為是最低價，雙方均認為該項交易對己有益而自願成交所形成的價格。

公平市價形成的條件歸納起來有下列七個

(a)公開市場；

(b)交易對象具備市場性

(c)交易雙方具備充分信息

(d)交易雙方不受任何壓力

(e)理性的經濟行為

(f)適當的期間完成交易

(g)正常合理的付款方式

B理論價格

房地產的理論價格，是如果將房地產放在合理的市場上交易，它應該實現的價格。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。

C評估價格

房地產的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價格也不是事實。

在評估市價時，房地產的評估價與市價有著密切的關係。由於房地產缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價機構為交易雙方提供服務，這種情況下的評估價往往會成為市價。值得注意的是，由於估價者的經驗、知識、愛好、利害關係等的不同，同一宗房地產，不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。所以為求評估價格客觀合理，必須建立健全估價制度，制定估價技術標準和估價人員的職業道德準則。一般來說，具有豐富經驗的估價人員評估出的價格，較接近於市價。

評估價還可根據評估時採用的評估方法不同而有不同的稱呼。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。

由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。但從理論上所，一個良好的評估價格=公平市價=理論價格

2、土地價格、建築物價格、房地價格

這是一組按照房地產的存在形態來劃分的價格。房地產的存在形態有下列三種：土地、建築物、房地。房地產價格通常有土地價格、建築物價格、房地價格之分。

A土地價格

土地價格，簡稱地價。如果是一塊無建築物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊附有建築物的土地，此價格是指該宗房地產中純土地部分的價格。

同一塊土地，在估價時考慮（或假設）的「生熟」程度不同，會有不同的價格。土地的「生熟」程度主要有下列六種：(a)未徵用補償的農地。購此土地者需進行徵用補償，支付徵地補償費；(b)已徵用補償但未做三通一平的土地。所謂「三通一平」，通常是指路通、水通、電通和場地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的開發土地，如已做七通一平的土地。「七通」是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設施和條件，「一平」是指土地平整；(d)在現有城區內附有待拆遷建築物的土地。購此土地者需進行拆遷安置，支付拆遷補償安置費(f)已做拆遷安置的城市空地。

Ｂ建築物價格

建築物價格是指建築物部分的價格，不包含其佔用的土地的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建築物佔用的土地的價格在內，與這裡的建築物價格的含義不同。

Ｃ房地產價格

房地價格又稱房地混合價，是指建築物連同其佔用的土地的價格，往往同於上述人們平常所說的房價。

對於同一宗房地產來說：

房地價格＝土地價格＋建築物價格

土地價格＝房地價格－建築物價格

建築物價格＝房地價格－土地價格

3、總價格、單位價格、樓面地價

這是一組按照房地產價格的表示單位來劃分的價格。

Ａ總價格

房地產的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產的整體價格。根據情況不同，房地產總價格的內容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價格，一套面積為200m２的高級公寓的價格，或一片１km２的土地的價格，也可能是一個地區範圍內的全部房地產的價格，或者是一國全部房地產的價格。房地產的總價格一般不能說明房地產價格水平的高低。

Ｂ單位價格

房地產的單位價格，簡稱單價。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建築物的單位價格來說，是指單位建築物面積的建築物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建築物面積的房地價格。房地產的單位價格可以反映房地產價格水平的高低。

認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關係為：

土地單位價格＝土地總價格÷土地總面積

由於各國或個地區的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內地通常採用每平方米地價，香港採用每平方英尺地價（10.764平方英尺合1平方米），臺灣採用每坪地價（大約0.303坪和1平方米）。有時土地面積單位還採用畝、公頃等。對於住宅來講，又有單位建築面積、使用面積或居住面積的價格之分。

Ｃ樓面地價

樓面地價，又稱單位建築面積地價，是平均到每單位建築面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關係為：

樓面地價＝土地總價格÷建築總面積

由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關係，即：

樓面地價＝土地單價÷容積率

弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。

4、所有權價格、使用權價格、其他權利價格

這是一組按照所交易的房地產的產權來劃分的價格。同一房地產，在交易中交易的可能是所有權，也可能是使用權，還可能是其他權利，如地上權、永佃權、地役權、典權、採伐權、採石權、耕作權等。中國當前主要是所有權和使用權。

Ａ所有權價格

房地產的所有權價格，是指交易房地產所有權的價格。房地產所有權價格還可依據所有權是否完全再細分。如根據「權利束「理論，所有權為佔有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，但若在所有權上設定了他項權利，則所有權變得不完全，其價格因此而降低。

Ｂ使用權價格

房地產的使用權價格，是指交易房地產使用權的價格。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權價格。《中華人民共和國城市房地產管理法》第7條規定：「土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。」據此，從國家那裡獲得的土地使用權的價格的法定名稱為出讓金。但現實中有各種演變，多稱為地價款、各地的內容也不盡相同。土地使用權可因使用權年限的長短區分為各種使用權價格，如30年、50年、70年的使用權價格。

C其他權利價格

其他權利價格未具體列明，泛指除上述所有權價格和使用權價格以外的權利價格，如地上權的價格、永佃權的價格等。

5、買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、徵用價格

A買賣價格

買賣價格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣價。

B租賃價格

租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。中國目前的房租有市場租金（或稱協議租金）、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。

C抵押價格

抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產價格。由於要考慮抵押貸款清償的安全性，抵押價格的評估應基於：(a)到期不能償還需要強制出售時該房地產的價值可達到的數額。因為是強制出售，不能將該房地產放在較理想的市場背景下評估。故一般要比市價低，有所謂「寧估其少，勿估其多，具有保守性」。從理論上講，抵押價格評估是一種預期價格的評估(b)避免貸款人承擔任何不必要的風險，所以抵押價格應是扣除強制處置稅費後的價值，即

抵押價格=預期價值-處置稅費

這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以根據約定從抵押的房地產中收回貸出的資金。

D課稅價格

課稅價格是指政府為課徵賦稅，由估價人員估定的作為房地產課稅基礎的價格。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。

E徵用價格

徵用價格，是為政府徵收房地產補償而評定的價格。

6、拍賣價格、招標價格、協議價格

這是一組與房地產交易（或出讓）所採用的方式相聯繫的價格分類。

A拍賣價格

房地產的拍賣價格，是指採用拍賣方式交易（或出讓）房地產的成交價格。

B招標價格

房地產的招標價格，是指採用招標方式交易（或出讓）房地產的成交價格。

C協議價格

房地產的拍賣價格，是指採用協議方式交易（或出讓）房地產的成交價格。

D上述三種價格的關係

從中國目前城鎮國有土地使用權出讓來看，拍賣出讓土地使用權，是指在指定時間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統一編號的牌子應價，土地最終由出價最高者獲得；招標出讓土地使用權，是指在指定的期限內，由符合指定的單位或個人以書面投標的形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標價格，還考慮其他條件，如規劃建設方案和企業資信，但投標內容也有僅限於出標價的；協議出讓土地使用權，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項目，非商品住宅）協商確定出讓價格。協議出讓由於是政府部門對那些要扶持的高科技工業或教育、衛生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價；招標方式由於不僅考慮報價，通常開要考慮開發方案，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；但單純以報價方式投標有抬高地價的作用；在拍賣的場合，由於土地由誰取得完全靠報出的價格的高低，所以最能抬高地價。因此，通常情況下採用協議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高。

7、基準地價、標定地價、房屋重置價格

這是《中華人民共和國城市房地產管理法》中提到的三種價格。該法第三十二條規定：「基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布。」

A基準地價

城市基準地價是在某一城市的一定區域範圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的個地價區段在某一時點的平均水平價格。

B標定地價

標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標誌性宗地的價格。

C房屋重置價格

房屋重置價格，簡單地說，是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。具體地說，是指按照估價時點當時的社會正常的建築技術、工藝水平、建築材料價格、人工和機械費用等，重新建造同類結構、式樣、質量及功能的新房屋所需要的費用加平均利潤。

8、底價、期望價、補貼價

A底價

底價，是指政府、企業或私人出售（尤其是拍賣）房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價），若低於這個價格則可不出售。

B期望價

期望價，一般是指政府、企業或私人出售房地產時希望賣出的滿意價格。如在底價基礎上上漲15%，即可視為期望價。

C補地價

補地價，是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。

對於改變用途來說，補地價的數額通常等於改變用途後與改變用途前地價差額，即：

補地價=改變用途後的地價-改變用途前的地價

對於增加容積率來說，補地價的數額可用下列公式計算：

補地價=〔（增加後的容積率-原容積率）÷原容積率〕×原容積率下的地價

9、其他價格

除以上八個方面以外，還有一些其他房地產價格名稱，如現房價，期貨價、最高限價、最低限價。在政府有關部門制定的房地產法規中，還有房地產的計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格、商品價格等。

其中，現貨價格是指錢貨即期兩訖的價格，期貨價格是指房地產的預售價格。兩者的關係是：

期貨價=現貨價-相應的投資利息±銷售風險預期損益值

第二節 房地產價格的影響因素

房地產價格水平，是眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。

要把握影響房地產價格的因素，首先應在觀念上有下面四點認識：

l 各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產的價格的，有的因素則提高房地產的價格

l 各種影響房地產價格的因素對房地產的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。但是，隨著時期的不同，地區的不同，或者房地產的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。

l 各種影響房地產價格的因素與房地產價格之間的影響關係是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產的價格，但從另一角度看卻會降低房地產的價格，其對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。

l 某些因素對房地產價格的影響是完全可以用數字模型來度量的，但更多的因素對房地產價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數學公式表達出來。至於他們對房地產價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經驗來作出判斷。所以說，房地產估價必須藉助科學的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。計算需要以綜合分析房地產價格的相關因素為基礎，計算的結果也往往需要通過對影響房地產價格的因素做綜合分析後再作進一步的修正。

影響房地產價格的因素多而複雜，通常需要進行歸納分類。為討論分析的方便起見，現將影響房地產價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對各種影響房地產價格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許多影響因素之間並不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。

一、供求狀況

供給和需求是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要麼通過影響供給，要麼通過影響需求來影響價格。房地產的價格也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。供給穩定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。需求穩定，供給增加，則價格下跌；供給減少，則價格上升。房地產的供求狀況可分為如下四種類型：

A全國房地產總的供求狀況

B本地區房地產總的供求狀況

C全國本類房地產總的供求狀況

D本地區本類房地產總的供求狀況

由於房地產的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產價格水平高低的，主要是本地區本類房地產的供求狀況。至於其他類型房地產的供求狀況對該房地產的價格水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。

二、自身條件

房地產自身條件的好壞，直接關係到其價格高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀態的因素。這些因素分別如下：

1、位置

各種經濟活動和生活活動對房地產位置都有所要求。房地產位置的優劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，價格有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉村、中心商業區或住宅區、街角或裡地、向陽面或背陽面均如此。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為位置優劣所左右。

房地產價格與位置優劣成正相關。商業房地產的位置優劣，主要是看繁華程度、臨街狀態。居住房地產的位置優劣，主要是看周圍環境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。其中別墅的要求是接近大自然，環境質量優良，居於其內又可保證一定的生活私密性。「一步差千金」對於商業來講永遠是個真理，但對於營造別墅則是個誤區。工業房地產的位置優劣，通常許視其產業的性質而定。一般來說，要是其位置有利於原料與產品的運輸，便利於廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。

房地產的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上並不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區位相聯繫的自然因素與人文因素的總和。故房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變動，這種變動可能是因城市規劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。但房地產的位置由劣變優時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。

2、地質

不同類型的建築物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地質堅實、承載力較大，有利於建築使用。在城市土地中，尤其是在現代城市建設向高層化發展的情況下，地質條件對地價的影響較大。地價與地質條件成正相關；地質條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。

3、地形地勢

地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關係，特別是與相鄰道路的高低關係，如，是高於或低於路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產的價格要高於地勢低的房地產的價格。

4、土地面積

同等位置的兩塊土地，由於面積大小不等，價格會有高低差異。一般來說，凡面積過於狹小而不利於經濟使用的土地，價格較低。地價與土地面積大小的關係是可變的。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相應較低。土地面積大小的合適度還因不同地區、不同消費習慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高於較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高於較小面積土地的價格。相反，如果地方市場僅能接受小型建築型態，則較大面積土地的價格與較小面積土地的價格，差異不會很大。

5、土地形狀

土地形狀是否規則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地由於不能有效利用，價格一般較低。土地經過調整或重劃之後，利用價值提高，地價立即隨之上漲。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規則，地價就高；土地形狀不規則，地價就低。

6、日照

日照有自然狀態下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產價格與日照的關係具有下列特徵：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。一般來說，受到周圍巨大建築物或其他東西遮擋的房地產的價格（尤其是住宅），必低於無遮擋情況下的同等房地產的價格。日照對房地產價格的影響還可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。

7、通風、風向、風力

一般情況下，風力越大或時常出現風災的地方，房地產價格越低。房地產價格與風向的關係在城市中比較明顯，在上風地區房地產價格一般較高，在下風地區房地產價格一般較低。

8、氣溫、溼度、降水量

這三者極端過剩或極端貧乏，均不利於生產和生活，因此會降低房地產價格。把降水量與地勢結合起來看，其對房地產價格的影響更明顯。地勢雖然低洼，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產價格的影響不大，但在地下水位高的地區例外；反之，降水量大，地勢對房地產價格的影響力就大。

9、天然周期性災害

凡是天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受周期性災害的影響，其價格會逐漸上漲。甚至由於靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的價格要高於其他土地。

10、建築物外觀

建築物外觀包括建築式樣、風格和色調，對房地產價格有很大影響。凡建築物外觀新穎、優美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。

11、建築物朝向、建築結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量等

三、環境因素

影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性因素。這方面的因素有：

1、聲覺環境

噪聲大的地方，房地產價格必然低下。噪聲小，安靜的地方，房地產價格通常較高。

2、大氣環境

房地產所處的地區有無難聞的氣味、有害物質和粉塵等，對房地產價格影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產價格較低。

3、水文環境

地下水、溝渠、河流江湖、海洋等汙染程度如何，對其附近的房地產價格也有較大的影響

4、視覺環境

房地產周圍安放的東西是否雜亂，建築物之間是否協調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產價格都有影響

5、衛生環境

清潔衛生情況如何，對房地產價格也有影響