休閒商業地產市場（銷品茂凸顯了城市更新商圈化）

2023-06-14 23:59:23 1

晨報記者錢鑫

隨著大虹橋商務區建設，近兩年將有虹橋天地、虹橋天街、虹橋匯、虹橋綠谷廣場等近十個項目入市，將形成虹橋商務區全新的商圈；浦東外高橋地區以森蘭冠名的幾個商業項目先後亮相，將形成外高橋社區型商圈；真如LOVE@大都會與星光耀、青浦萬達茂與東渡蛙城等新入市項目將聯手打造真如商圈和青浦澱山湖大道商圈……上海商業版圖將出現多個各具特色的亮麗商圈。2019年，越來越多的城市商業項目開發將與城市更新有機結合，開發商將更多地介入舊城區改造、新型園區開發，城市商業項目開發凸顯出城市更新商圈化。這是今日記者從第七屆中國購物中心發展論壇暨浦東新區首屆購物中心論壇上獲得的信息。

據統計全國有近6000家各類購物中心，其中上海3萬平方米以上的購物中心有近260家，是全國購物中心最集中的城市，這是從上海購物中心協會發布的《上海購物中心2019年發展報告》中獲得的信息。

2018年，上海新開購物中心共59家，其中新建新開38家，與2017年基本持平。據上海購物中心協會會長錢建強介紹，到目前為止，20萬平方米以上的特大型購物中心有14家，其中包括陸家嘴上海中心、五角場萬達廣場、月星環球港、仲盛世界商城、百聯中環購物中心、七寶萬科廣場等。

據悉，經營銷售額20億元以上的超過22家，分別為百聯青浦奧特萊斯、佛羅倫斯小鎮、國金中心、恒隆廣場、豫園商城、百聯中環購物中心、第一八佰伴、新世界城、港匯廣場、龍之夢購物中心、萬達商業廣場、百聯南方購物中心、月星環球港、九百城市廣場、正大廣場、百聯西郊購物中心、百聯又一城購物中心、百聯南橋購物中心、仲盛世界商場、周浦萬達廣場、七寶萬科廣場、合生匯等。比上年增加4家，佔既存購物中心總數的8%，22家經營銷售額佔總經營銷售總額的35%以上。

截止2018年底，購物中心數量最多的是浦東新區達56家，浦東新區商務委員會副主任胡康華介紹說。據浦東新區商聯會會長蔣智敏介紹，抓住消費者全新的需求，浦東商業引入了免稅店、美術館、茶藝空間、滑板競技等新業態，進一步使得浦東商業更加多元化、豐富化。在上海，除了浦東外，閔行區擁有購物中心33家，黃浦區28家，靜安區20家。

一些存量項目，因為佔有核心商圈、交通等優勢，歷經升級改造或者物業易主之後重新回歸市場，提升了形象，帶動了消費升級，如：上海世茂購物廣場、瑞安新天地廣場、港匯恒隆廣場北座、中糧長風大悅城、三林印象城、百聯一百商業中心等。

城郊區、遠郊區購物中心快速增加，隨著郊區開發區、科創園區、旅遊區域的發展以及相應住宅區的延伸，大型綜合性的新建購物中心迅速發展。2018年，浦東新區和嘉定區分別新增7家，閔行區、青浦區分別增加6家，松江區新增3家，這四個區新建新增項目數佔總數的76.3%，郊區購物中心具有極大的發展空間。

2019年上海的商業地產項目供應量仍將持續高位， 2019年計劃新開業3萬平方米以上購物中心36家， 2019年購物中心存量改造升級有望超過30家。

購物中心轉型升級與業態創新

受近年商業資產整體併購，使得2019年的存量改造項目增多，尤其是近年來有的商圈購物中心密度過大，競爭激烈，為了生存，必須升級換代，以適應新的消費需求。全市各商圈存量改造升級將進入高潮。龍湖、凱德、金茂、遠洋、凱龍瑞、融創美羅、央視分別收購的華涇商業商務中心、徐家匯騰飛廣場、提籃橋星樂匯、曹家渡原元博友誼商店、嘉傑廣場、上海廣場、夢中心，以及淮海南豐薈、818廣場、彩虹灣繽紛商都、芳匯廣場、豫園福都商廈、城隍廟廣場、721廣場、南六、大上海紫金城等。

購物中心成為國內外知名品牌聚集地。一方面，購物中心為了提升品質，提高集客能力，各購物中心均加大力度引入國內外知名品牌。另一方面，由於購物中心經營環境，服務設施不斷提升，人氣旺盛，吸客能力強，成為國內外品牌商首選地。在上海除少量知名品牌自行開設專賣店、旗艦店外，大部分入駐購物中心，如靜安恒隆廣場、陸家嘴國金中心等，百聯青浦奧萊、浦東佛羅倫斯小鎮不斷改善經營設施和環境，集聚了300多國內外知名品牌。另據中商數據的資料，2018年境內外835個各類品牌首店進入上海，其中85%以上的品牌首店入駐購物中心。

購物中心越來越重視整體營銷，流量變現。為吸引更多有效客群，不僅利用網紅店、快閃店營銷，積極探索合適購物中心的整體營銷、主題營銷，開展商圈、社區聯動，形成大客群，大客流。中糧置業上海大悅城在充分發揮網紅店、快閃店租戶吸引消費者的同時，探索屬於購物中心的營銷系統、吸引更多忠誠顧客。綠地集團徐匯繽紛城設法吸引客流的同時，留住顧客，讓流量變現，研究了解顧客的消費心理，讓客流變為有效客流。

各購物中心十分重視研究新的消費理念、新的消費趨向。隨著社會的進步，科技的發展，人們的生活方式不斷改變升級。充分利用95後、00後更加嚮往社會開放性，如動漫電玩、健身娛樂、創智創業等社交活動。月星商業集團抓住年輕人消費需求，江南環球港一改傳統商業模式，側重遊樂玩，成為年青人、家庭親子的消費天堂。中庚•漫遊城抓住年青人喜歡動漫、電競等新的消費喜好，培養年青人的消費群體。各購物中心的調整改造或營銷運作針對年青人的需求，重視互通體驗、過程消費、服務消費，提升空間服務能力。

因為銷品茂成為涵蓋吃、喝、玩、樂、娛於一體的商業體，因此購物中心越來越「巨型」：南翔印象城MEGA、真如LOVE@大都會、青浦萬達茂、大寧利福久光城四大巨型購物中心將陸續綻放，成為上海巨型購物中心集中登場的一年，更大的商業面積意味著足夠大的施展特色空間及更大的操盤難度，因為全業態全客層容易淹沒項目特色，故此MEGAMALL更注重標新立異的特色。南翔印象城MEGA商業空間與生活美學無間融匯，雙下沉式主題廣場，空中主題花園，天空跑道、沉浸式生態空間，景觀露臺等特色體驗場景，傾力打造引領精緻生活方式的購物中心。真如LOVE@大都會堪稱魔都地下商業部分最大的綜合體，以「大都會」為藍本，提供劃時空、跨領域大都會概念的購物體驗，以「愛」為軸心構建購物消閒圈、時尚優活圈、經濟核心圈、創意文化藝術圈。青浦萬達茂融「文、旅、商、居」於一體，以主題化、複合型體驗業態組合為核心，融入以「新、奇、趣」為核心的互動體驗空間，引入汽車科技主題樂園與昆蟲主題兒童樂園。大寧利福久光城採用溪谷設計理念和U型布局及首創的珠光紋理中庭與流動曲線獲得多項設計獎項。

社區型購物中心深入居民區，打造社區商業中心成為2019年購物中心一大特點，典型項目有劍川路站龍湖閔行天街、寶山招商花園城、御橋復地活力城、崇邦上濱生活廣場、上大紫荊谷（經緯匯）、寶楊寶龍廣場、龍湖華涇天街、浦江萬達廣場、金地九亭中心、寶山旭輝U天地、馬橋龍湖星悅薈、周浦永樂廣場、三林東方懿德城、融創五蓮精彩天地、百聯曲陽購物中心等。

進入2019年，新生代（90後、00後）從小生活在獨立、優越和開放的家庭、學校環境中，在初高中價值觀形成階段即趕上了移動網際網路大爆發發展，追求獨立個性的消費；而購買力本身較強的80後，則是屬於精眾化人群，他們更願意享受生活，追求高品質且多元的消費樂趣。2018年以來，80後、90後對消費增長的貢獻率逐步上升，大部分的消費市場被80後、90後和00後所佔據。

針對新生代消費者越來越挑剔，消費喜好越來越廣，購物中心將融入更多的新業態，新消費體驗，在重視消費環境、消費觀念和提升服務的同時，更加重視品牌的「流量價值」，重視對消費者對品牌的忠誠度的培育，因此，業態創新將持續成為購物中心重要「內容」。消費服務功能、重塑體驗場景與業態跨界混搭融合將成為創新的常見手段，致力於聚焦「新興生活方式」與「美好生活環境。無論是新開購物中心，還是存量改造的購物中心將形成適應新的消費趨勢的各種形式的消費場所。