一年什麼時候買房最便宜（到底幾月買房最划算）
2023-10-23 14:38:57 2
來源：柯談地產觀（ID：lincokk），已獲授權轉載
完全不出意料，小陽春又徹底熄火了，和去年一樣，和前年也一樣。
正如我3月4日文章《煙花三月買房季》裡的原話：完全不必被近期中介和開發商的炒作和謠言蠱惑，沒有政策支持的「金三銀四」根本成不了氣候，隨著剛需、置換的集中釋放，樓市還會重歸平靜，就像過去的2017和2018。
其實，樓市的走向很容易看明白，只是你還沒有入門而已。
多少年來，金三銀四，在每個城市都可以掀起買房熱潮，但假如你想用最便宜的價格買到最好的房子，卻未必要在3、4月份！
1
房價最低點在幾月？
廢話不多說，先上圖：
以下是北上廣深四大一線城市近一年來的二手住宅成交價趨勢圖：
北京：
上海：
廣州：
深圳：
上圖和我們的實際感受非常一致：北京房價最低點出現在2018年12月，上海在2019年2月，廣州在2018年10月，深圳在2018年12月。
二線城市就更不用說了，2018年下半年更是經歷了一場樓市大跳水，直接入冬，代表城市有廈門、杭州、南京、成都、天津、西安等。
結論就一句話，想買房的務必牢記：在房地產熊市和淡市裡，一個城市的房價最低點一定是出現在春節之前的年底。
2
砍價空間
2018下半年和2019上半年，一二線城市可謂冰火兩重天。
2018下半年，掛牌的房子滿天飛，看房客寥寥無幾，所有房東都像盼親爹一樣，盼著買房客登門拜訪。
而2019年小陽春，房子去化速度直線上升，只要不是房東腦袋被門擠了故意掛高價，性價比合適的房子都會迅速賣掉。
2018下半年是嚴重的買方市場，2019年小陽春是買賣雙方和平談判。
為了讓大家真切感受到買賣行情的巨變，我在這裡開創性的首次提出一個數據：掛交比，就是用掛牌量/成交量，來反應房子的成交難易程度。
上海房產之窗二手房指數報告顯示：2019年3月，上海二手住宅成交套數為25930套，截至3月底，全市二手住宅掛牌量為66532套。
2019年3月，上海成交量創下了30個月來的新高，掛交比是2.6/1，也就是每掛出2.6套房子，就能成交1套。
而2018年上海成交量最低的10月，二手住宅成交套數為11980套，掛牌量是75438套，掛交比是6.3/1，也就是每掛出6.3套房子，只能成交1套。
而歷史最慘的2017年10月，二手住宅成交10850套，掛牌量為149328套，掛交比是13.8/1 ，也就是說市場上掛牌了13.8套房，僅僅只有1套可以賣掉。
2019年3月小陽春，是2.6個房東搶1個購房者，2018年10月熊市，是6.3個房東搶1個購房者，而2017年10月大熊市裡，是13.8個房東搶1個購房者。
哪個時間，更適合砍價，哪個時間，能用最便宜的價格買到最心儀的房子，不用我再多說！
3、4月份的小陽春，由於成交量大幅上漲，砍價空間逐漸歸零，而年底，隨著成交量的大跌，砍多少，買不買，都是購房者說了算。
在熊市裡，3、4月份的小陽春和年底相比，砍價空間的差異通常在5-10％，也就是說，如果在熊市裡買一套500萬的房子，年底會比3、4月便宜25-50萬。
3
2019年走勢
今年的小陽春，來的快，去的更快。這一切都要歸功於高層及時、精準的打擊。
2019年4月19日政治局會議，半年後重申「房住不炒」，半年後重提「結構性去槓桿」。
4月19日、5月18日，住建部對一二手房漲幅較大的10個城市進行了預警提示。
5月11日，蘇州調控收緊，給年後最火爆的出頭鳥蘇州市場當頭一棒。
5月24日，人民日報發布文章《中國不會靠炒房拉動經濟》。
5月29日，經濟參考報發文《徹底打破樓市路徑依賴》
6月13日，第十一屆陸家嘴論壇上，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清表示：凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價。
完全可以看出，2019年4月19日政治局重申「房住不炒」，和2018年7月31日「堅決遏制房價上漲」，兩個高層指示的意義和影響力是一樣的，都是當年樓市的轉折點。
至此，2019年的樓市走向已經很明確了，和2018年一樣，前高后低，先熱後冷。
除了部分太冷的三四線和二線遠郊會精準放鬆去庫存外，整個2019年下半年不會再有大行情，今年的高潮就是小陽春，下半年會逐漸轉冷。
4
最佳買房時機
樓市素有「金三銀四」、「金九銀十」之稱，但是鮮有人認真研究過其成因。
在熊市裡，金三銀四從不缺席。比如2017、2018兩年裡，北京、上海、廣州二手住宅最高月成交量都是出現在3月份。
而在大牛市的2015、2016年中，二手住宅最大月成交量都不是3、4月份，比如深圳是2015年7月、上海是2016年8月、北京是2016年9月，廣州是2016年11月。
這說明了剛性需求都是在年初集中釋放，而投資需求則完全受政策影響。也就是說，如果今年政策放鬆了，成交量會逐月增加，下半年或者年底會出現最大成交，而如果政策維持不變，那每年年初的3、4月份就是這一年的最高成交量。
通俗點講就是，剛需客造就了金三銀四，投資客成全了金九銀十。樓市再差，金三銀四一定有，但金九銀十未必有。
再直白點說就是，房價大漲的牛市裡，年底的房價和成交量最高，而熊市和淡市裡，3、4月的房價和成交量最高。
目前來看，2019年是淡市，如果沒有實質性的鬆綁支撐，下半年會逐漸轉熊。
對於一二線城市來說，今年最好的買房時機是在春節前的年底，也就是2019年10月-2020年1月，房價最低，又有最大的砍價空間，市場成交量越少，越有利於挑選性價比高的房子。
不在環京、環滬、環深三大都市圈的三四線小城，買一套豪宅自住就足矣，千萬別把大量閒置資金用來囤房。
目前的正確姿勢是，多看多比較，非筍不入，非便宜不佔。沒有合適的，就耐心等到年底再入不遲。年初已經買進的剛需朋友，也請安心持有，又不是做短線的投資客，沒必要為了幾十萬著急上火。
但是，天有不測風雲，假如外部不可抗力引起了樓市政策大幅度鬆綁，人造牛市大幕重啟，那麼千萬別再猶豫，錯過一次牛市的代價有多大，你應該懂的！
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