鄭州樓市有多涼（鄭州樓市好不好）

2023-10-07 02:36:45 2

金水北區組團：西起京廣鐵路，東到中州大道，南到北三環快速路，北至連霍高速。

金水北區距離北龍湖四五站的地鐵距離，承接東區加老金水區外溢置業。美盛教育港灣主打教育資源、瀚宇天悅城主打地鐵線「直接入戶」、保利大都匯、海德公園主打商業加持……學區 地鐵 交通 配套幾乎已經金水北各大項目的標配。

優勢：金水北位置相當優越，周邊配套齊全，生活方便。

金水北的房子最保值！

鄭州最保值的區域是哪裡？

金水北一定是排在第一梯隊，金水北是鄭州19-21年房價增幅最大的區域。

金水北開發特別早，從00年之前就開始了像中方園、二十一世紀社區、明鴻新城這些北環的老社區，從九幾年就開始開發了，算是鄭州最早的一批商品房，也是很多新鄭州人的第一套商品房。

2012年北三環開始修高架，金水北這些能開發用的用地算是開發完畢。我們會發現，金水北發展比其他三環外的區域早了十年。

那個時候鄭州人對鄭東新區有一種說法叫「鬼城」，金水北它不是傳統意義上三環外的新區，也不是老城區，它是主城區最有活力的一塊區域。

金水北的位置，西邊是老高新，南邊是老金水，北邊是惠濟區，東邊是東區和北龍湖。位置非常好，吸納的是全城的客戶。如果手裡拿著兩百萬想換房子，鄭州看一圈新區配套不全，老區環境差，還沒好房子鄭東新區太貴。最後發現金水北才是最優先一個區域。

貫穿三條地鐵線，還有完全不輸老城區的優質配套。在售的房子從剛需到改善都有，而且大部分都在地鐵口附近，能滿足這麼多條件。

金水北目前供應量大，長期來看房子非常稀缺，往北沒地可開發了。

美中不足：

城市界面差，因為這個區域大部分新房涉及城中改造，容積率高，還有大量的安置房，經適房單位房外觀破舊，影響整體美觀，也拆不掉，很難改變。

純新盤越秀金悅文華值得期待！

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企業全稱：鄭州越武房地產開發有限公司

金水北的城中村改造項目，保利開發的區域比較大，越秀的項目剛開始開發，人們也會和保利的項目有所對比。

金水北一直是個傳奇的存在，地位僅次於三環主城區，全面超越管城和二七主城的地位和價值，身處其中的樓盤皆是爆款。 越秀金悅文華，低密度改善盤，3.5的容積率，改善盤還要看具體的產品，但城改項目多共性就是容積率高且多以位置致勝，所以3.5容積率的越秀做改善的優勢非常大。

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最厲害的是對外宣傳將籤約優質教育資源，主打雙名校，東側即為文化路三小長安校區及龍門實驗學校長安校區，越秀地塊為路砦城改。

周邊有美盛金水印、康橋天樾九章、保利大都匯項目，瀚宇天悅城、距離美盛教育港灣也不遠。可能推遲到四月份開盤，金水北改善又多了一個選擇，建議重點關注。

11盤混戰、各顯神通

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美盛教育港灣這個金水北的巨無霸樓盤現狀是一期待交房非常的驚豔。

二期在售，尤其是金水印硬是金水北的位置賣出了金水主城的價格且沒有絲毫價格鬆動的跡象，當初被質疑的美盛用事實證明實力還是非常強大的。 2022幼升小的招生計劃中，美盛配建宣傳的金水區緯五路第一小學（普慶校區）的名字出現在緯五路一小教育集團的後面，招生8個班，內部消息透露該校區是緯五路一小繼大河校區、東嶽校區之後又一根正苗紅的分校區，其課程設置、教育教學、校本教研等全由總校統一管理。 金水區外國語中學是鄭州外國語教育集團的分校，命名為鄭州外國語學校教育集團金水外國語中學，是金水區教育局重點打造的一所公辦初中，換而言之跟惠濟外國語跟總校的關係差不多，今年同樣招生8個班。 既然敢定義為教育大盤，後期的學校也不會太馬虎，金水北依然可以選擇教育港灣。

美盛金水印，22000-25500，戶型越大越貴，無疑是金水北房價的天花板。 周邊有地鐵4/7兩條線，距離北三環較近，東風渠河景近在眼前。

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目前的政策是，憑購房合同今年可入學，學校是緯五路一小分校，鄭州外國語集團金水外國語學校，就是教育港灣那個。 地塊西側為東風渠河景。精裝修交付，標準很高，不僅有入戶智能感應燈、鞋櫃除臭設備、廚房上軌推拉門、可移動廚房插座等人性化配置，煙機灶具、垃圾處理器、淨水器、智能馬桶、新風、中央空調等家用電器也都是知名品牌。預估成本裝標在1500-2000之間。 還配有會所，目前已經正常使用，裡面有私人影院、會議室、麻將室、健身房、撞球室、茶室等，比較實用。 這個區域實在沒有改善樓盤可選。老牌改善小區普羅旺世已經落伍，產品、停車都是問題，正弘藍堡灣、萬達公館的小戶型業主尋求改善新房自然看不上教育港灣、招商美景美境、碧桂園雲境。自然，金水印映入眼帘。

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金水印買個精裝房，起碼社區更高級。目前配套會所、社區大堂、單元大堂、部分外立面已經呈現，看著也都不錯。學校的話也能上教育港灣那邊的學校，地塊周邊還會新建學校。

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高顏值外立面現代極簡風格，局部石材 真石漆 局部鋁型材壓條，高窗牆比玻璃幕設計，3.19的容積率清一色的小高層，放在金水北的市場上還是足夠搶眼的，已開工且施工速度非常快，這就是央企的優勢。

2023年爆款樓盤必定有它的身影，改善可以重點關注。保利大都匯年底銷售力度之大，加推主推！24號4號樓，98-118-128-148（四個戶型)，15%網籤，餘 15%可協商。

保利海德公園花園路東地塊還在以準現房的形式做清盤特惠，均價16500元/平，主流戶型100平，比較適合剛需。麗水路南、花園路西，容積率2.9，建築密度25%，建築高度75米，綠地率30%，金水北的無敵區位價值。緊鄰賈魯河的無限風光，這點生態資源的優勢是金水北其他樓盤所無法媲美的。 當然這個位置的劣勢也是非常明顯：1、錯綜複雜的連霍高速帶來的不僅有噪音的幹擾還有粉塵的汙染。有價格上的優勢。

瀚宇天悅城二期已經在收尾了，金水北配套之王，相比21年的高價站崗，目前的價格倒是優惠了不少，部分戶型甚至可以達到1.7，大面積應該還有。項目的賣點還是位置 學校 交通，文化路上的張家村站更是4、7號線的換乘站，雙地鐵的加持和文化路、三全路的大路交通，項目的通勤還是沒有問題的，東側更是有東風渠魏河的景觀加持。施工目前倒是一切正常。

康橋天樾九章貴為康橋第四代灣系產品且有小豪宅作品之稱的天樾九章，今年經歷低首付各種促銷補貼。與央企合作後會步入正規。

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北側魏河，目前還是河水乾涸的狀態，但治理已提上日程。 城市界面非常一般，這種現狀會隨著新龍路的貫通、柳林城改的安排而得以改善。在售109/127/143/168㎡，

1️⃣央企攜手，實力保障2️⃣金水主城，花園主軸 3️⃣GAD大師執筆，國際WELL健康認證社區 4️⃣金水北唯一高端會所 5️⃣110-260㎡純改善社區

招商美景美境2期，央企招商 美景，配套河景 地鐵，工程進度很快，已全線封頂，計劃明年12月交付，價格不貴，尾盤。

碧桂園雲境，好地段、2號線和4號線地鐵沙門站。不足就是地塊戶型有點雜，以後區域人不會少，特價機小戶型能做到13500。碧桂園遭遇目前最困難時期，不過好在房企沒有美元債。

國泰觀邸，現房、期房均有房源在售。戶型有點老，籤約了農科路小學 47中總校。面積段89的兩房和190的大平層。

萬科翠灣中城採用的裝修標準基本和萬科民安江山府檔次差不多，廚房整體採用西門子或同等檔次的煙機灶具及洗碗機三件套，衛浴採用杜拉維特、漢斯格雅等國際品牌，全屋熱交換新風系統，安吉爾的淨水系統，部分戶型配置有中央空調等。萬科品牌、創新的立面、高標準的精裝，註定了價格不菲。

打造產品的萬科翠灣中城、康橋天樾九章地段上不如瀚宇天悅城，到底是產品優先還是地段優先?現在就是人們已經習慣把惠濟老鴉陳稱作金水北板塊，對萬科是個利好。從市場熱度來說，萬科翠灣中城還不錯。

招商時代錦宸施工進度很快，只有兩個戶型，95平和125平，戶型絕好，是一個精緻的偏剛需和剛改的社區。規劃有50米景觀帶，也算是一個小微公園，作為央企，再往東一個地塊就是賈魯河，地鐵口500米，價格合適還是值得買的。

一句話總結如何選樓盤？

買教育首選美盛教育港灣，目送孩子進門對門的名校；

重視品質選金水北改善的天花板產品美盛金水印；

綜合配套好教育 雙地鐵 河景優選瀚宇天悅城；

純改善選保利大都匯，地鐵 稀缺小高層；

剛改追求性價比、低密，可考慮保利海德公園；

既要地段又要性價比又要裝修首選碧桂園雲境​；

萬科翠灣中城集顏值 品質 空中花園是現代年輕中產首選；

康橋天樾九章​是康橋純改善灣系產品對標的是金水印，但還需要贏得更多信任。銷售政策優化值得期待。

招商美景美境2期是金水北剛需首選，央企安全交房早 地鐵 低容積率綜合配套好。

關注學區 現房的備選國泰觀邸；

招商時代錦宸的優勢是央企 地鐵 河景 絕版戶型，​可關注價格政策，均衡型配套，適合惠濟年輕改善人群。