上海徐匯區位置怎麼樣（不要錯過徐匯區）

2023-10-10 02:56:00 1

前言：由於徐匯版圖廣闊，房地產市場錯綜複雜，本文只是簡單概述。如果需要更深入的了解，可以添加客服微信單獨溝通。

前文《不要錯過|徐匯區，上海最有潛力的區域之一（上篇）》中我們概述了徐匯區的基本情況，本文重點關注一下徐匯的房地產市場。

提到徐匯房地產，一定會涉及到學區房，畢竟江湖一直有「徐一楊二」的傳說。

而徐匯又以民辦教育見長，所以在民辦搖號等政策的打擊下部分朋友開始看衰徐匯。

關於學區政策更詳細的解讀我們留作後文，這裡仍以房地產市場解讀為主。民辦學校之前是掐尖現在是搖號，都與劃片（房地產）關係不大，所以我們這裡重點討論公辦學區。

徐匯的公辦學區與行政版圖有明顯的關聯：原徐匯區部分（內環內）非常強勢，原上海縣部分（內環外）稍顯不足。

以小學為例，徐匯的四大公辦都在內環，三個位於天平路街道一個位於徐家匯街道。

所以有人戲稱，天平路街道是對抗多校劃片風險最好的方案：不管你怎麼搖號，學校都不會差。

不過今年北京西城區有些學生被分配到了較遠的學校，比如原定向陽小學的學區，被統籌到虹橋路小學，家長心態是不是要崩？

當然初中也有同樣的現象，最好的幾所初中基本都在天平路街道與徐家匯街道。

傳統意義上徐匯的「上只角」部分指的是天平路街道、湖南路街道、徐家匯街道（部分），即，肇嘉浜路以北。

這裡原來是法租界，解放後是黨政機關所在地，當然也是黨政幹部生活區域，比如解放後第一任市長陳毅就住在這，這樣的區域學區通常不會差。

徐家匯街道原來具有濃厚的教會傳統，是原租界區的延伸，也是國內現代教育的發軔地之一。

肇嘉浜路以南的斜土路一帶原先是工人聚集區，大部分工人工作在徐匯濱江，生活在斜土路。雖說工作不分高低貴賤，現在看來工人區教育還是較為落後。

原上海縣部分也有少量歷史悠久的學校，不過更多的是合併後新籌建學校，所以總體水平還是有較大差異。

以公辦小學為例，天平路、徐家匯的公辦小學大部分歷史都在60年以上，田林三小、四小都是合併後進入房地產開發時代建成。

田林三小比四小歷史更久，口碑上也略勝一籌。

當然區域合併對原上海縣地區教育水平有了相當利好，畢竟學校是最容易分配的資源之一。2000年徐匯區在長橋建設了徐教院附中，並且在2003年合併了原來的長橋小學，更名為徐教院附小，水平有了明顯提升。

不過華涇鎮就沒這麼幸運，合併後華涇以導入高中、民辦學校為主，公辦學校起步較晚。直到2020年徐匯想起這個兒子，遷入了高安路一小，在當地引起了不小轟動。

由此可見，由於歷史原因，徐匯的學區分布廣泛，給了購房者較大的選擇空間。

如果預算足夠高，比如1500萬考慮兩房，2000萬考慮三房，則可以在內環內兼顧到居住品質以及學區質量。

天平路街道這裡優質小區不多，建襄小學對口的小區中太原邸一直是標杆，不過房源稀缺。

向陽小學對口的標杆小區是嘉御庭，嘉御庭是原租界內為數不多的次新品質小區，一經面世便轟動上海。如今三房總價需要3000萬以上，已經不是普通家庭可以覬覦。

不過這個小區去年被爆出外立面脫落，打補丁後視覺效果極差。

梧桐花園、年平花苑是次一級小區，總價相對可控。

這片區域是徐匯區精華所在，不僅擁有優質的教育資源，兩公裡幾乎可以觸達徐匯全部的三甲醫院：中山醫院、五官科醫院、腫瘤醫院、龍華醫院以及黃浦區的瑞金醫院。

上海整個內環內地鐵密度都非常高，內環浦西部分幾乎所有小區1公裡範圍都可以找得到地鐵站，天平路街道這裡可以觸達的主幹線就有1、7、9、12號線。

板塊內不宜進行房地產開發，並沒有太多商業氛圍，日常購物可以到徐家匯，當然更多的是去陝西南路iapm。

iapm對面有個標杆小區東方巴黎霞飛苑，可以說位置得天獨厚。不過這裡對口小學是徐匯一中心，有這個預算的家長更傾向於建襄、向陽。

所以資源上講天平路街道沒有太多短板，尤其是這裡在梧桐樹下，是能代表上海居住風情的地方。

不過老城區的通病是擁擠，車位嚴重不足，即使是標杆小區太原邸停車也非常困難。

前面提到過天平路品質小區比較少，這裡現在被划進了歷史風貌保護區，大部分地皮不讓動了。

徐家匯則不同，這裡原先是租界邊緣，有大量的空地等待開發。2000年前後進入房地產黃金時代——1999年徐匯土拍面積佔據90年代的80%以上——上海最先開發的就是徐家匯，所以這裡小區房齡也普遍在20年左右。

對口匯師小學的標杆小區是東方曼哈頓，體量大樓層高戶型差，所以單價並沒有太大優勢，反倒是小而美的泰德苑、頤峰苑在當地口碑不錯。

這裡並不是傳統的中心區域，距離幾個頂級醫院有一定距離，不過優勢是直面徐家匯商圈。

雖說徐家匯現在劃入CAZ區域，總體地位還是不如淮海西路、南京西路，所以徐家匯的房價在市區也是二線水平。

現在徐家匯進入整修時期，也即將有大體量高定位ITC商場入市，徐家匯將登上新的高度。

不過這裡本質上不是富人區，超越新天地這樣的地段還是不現實。

如果預算高達千萬級，又不需要考慮學區，就可以看一下楓林路街道、斜土路街道。

這裡是徐匯、盧灣交匯處，夠得到兩區的核心資源，生活便利度不錯。

這片區域的特點是開發時間跨度長，導致小區新老混雜——原先就有足夠密度的工人新村。

而且這裡並沒有太多的共建配套，甚至2035規劃中沒有進入中央活動區，所以區域前景相對一般。

徐匯的另一個特點是，擁有大片的老舊小區，無論是內環內還是內環外。

原租界區有大量花園洋房，楓林路、斜土路這裡有大量工人新村、電梯老大樓，內外環部分則更為複雜。

田林新村、長橋新村大部分為工人興建，是當時時髦的工人新村。不過作為當時新式住宅，並不是所有工人都有機會，甚至田林八、九、十村主要分配給了當時文藝界人士和一些科研院所的高級知識分子。

康健這裡由於上海師範大學，不少教職工在此居住，由此形成了較為濃厚的教育氛圍。

目前長橋、康健甚至田林的學區還不錯，與當時的居住定位不無關係。華涇新村開發時導入的客群基本是龍華、萬體館一帶的農民動遷，學區氛圍就要差得多。

在學區新政出來前，不少家庭買學區房掛戶口使用，尤其是2020年之前。其中就有不少選擇了田林、長橋甚至康健，當時這些地方一房起價300萬左右，甚至250萬也可以找找看。

而內環內競爭實在過於激烈，掛戶口起步要450萬以上。

經過2020年的這波大漲，內環外的學區房單價站穩10萬，內環內更是超過15萬，大部分家長已經不敢下手。

尤其是學區新政頻發，明顯可以看出當局的意思是「上家門口的好學校」，學區趨向均等化，存在相當的風險。

如果只是純粹掛戶口，這些房齡30年以上沒電梯的學區房，要慎重一些。

內環外的區域中，田林配套最為發達。

這裡有繁華的田林一條街，雖說沒有大型商業體，生活所需也是一應俱全。大部分小區距離漕寶路日月光也在1.5公裡以內，完全可以步行。

這裡還有著名的第六人民醫院，是徐匯出了內環唯一的三甲醫院，也是西南部居民最常去的醫院之一。

另一個以學校見長的區域長橋資源則匱乏得多。長橋自身並沒有大型商業體，雖說現在給了15號線，公共出行依舊不是十分便利。

羅香路有較多的沿街底商，總體繁華程度還是不如田林。

這樣的一個片區，對口上海小學的長橋一村、長橋五村最高單價已經突破12萬，學區溢價明顯超出理性區間。

價格比較合理的是康健區域，這個片區一直被低估著。

康健擁有幹線1號線、滬閔高架，進出市區相當方便；由於原居住定位不錯，現在居住氛圍也是徐匯內環外最好的之一。

這裡學區沒有處於一梯隊，所以溢價並沒有那麼誇張。熟悉上海教育的朋友都清楚，在民辦學校的碾壓下，公辦一二梯隊差距其實沒有那麼明顯。

而且同處徐匯區，升高中的壓力大家均等。

上面文章推出後有不少朋友留言，表示徐匯出了內環感覺就不是徐匯了。純粹在居住角度，內環外的康健、長橋、凌雲等片區，與隔壁的閔行的確相差不大——畢竟大家30年前是一家。

所以建議大家打破區域隔閡，買房最重要的是折中，各方面生活資源、居住品質與自己預算匹配，沒有明顯的資源短板才是最佳狀態。

沒必要為「徐匯」兩個字支付太多溢價。

當然徐匯溢價最高的區域是徐匯濱江，這裡的一線江景房單價已經接近20萬。

徐匯濱江是上海下一個潛力區域，在舊文（《深度分析|徐匯濱江的價格上限在哪裡？》）有詳細論述，這裡不再重複。

徐匯的房地產市場相當複雜，如需更詳細的了解，請添加客服微信。

▼

以上為正文

編輯∣環線諮詢

©本文版權歸「環線房產諮詢」所有

部分圖片來自網絡