2013中國城市房地產前景、風險排行榜

2024-06-19 09:28:06

　　據克而瑞研究中心發布的《中國城市市場投資前景排行榜和風險排行榜》報告報告，全局而言，東部沿海地區風險較小，中部部分人口外流城市風險偏大大，西部地區風險偏大，形成西北風險集中圈。其主要規律是自然地理格局決定人口聚集、經濟發展，從而影響房地產開發，東部平原往西，地形起伏變大，房地產市場風險亦隨之擴大。

　　圖：城市房地產發展風險TOP20城市分布

　　從區域視角來看，城市群具有的網絡化與規模化效應，使得人口與經濟形成多中心布局，中心地帶房地產風險較低，典型如東部沿海長三角、珠三角、京津冀、山東半島四個城市群，房地產市場風險均相對較小;中部部分城市人口向核心城市轉移，人口的大量流失令市場購買力弱化，從而城市房地產風險放大，如人口向合肥等轉移的安徽亳州，向長沙等轉移的張家界、懷化等市均是如此;西北地區形成風險集中圈，一類是由於過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南慶陽、固原等中國最為貧窮等乾旱缺水地區;西南地區山地地形制約了人口和經濟集聚，房地產發展亦較為落後，秦巴山區廣元、巴中、雲貴山地臨滄、昭通等均位於風險前20強。

　　就軸線視角而言，黑河-騰衝線與中國400mm等降水量線相吻合，以西地區較為乾旱，地形較為複雜，人口集聚能力弱，城市數量少，房地產風險較為集中;沿海、沿江T字形發展軸線城市是中國經濟發展最為重要的軸線，城市經濟以及人口規模較大，從而降低了房地產發展風險，沿線並無房地產發展風險前20強城市;此外高鐵布局對沿線城市有明顯提升作用，房地產市場發展也更為穩健，如京滬、滬寧、滬杭、杭甬等高鐵沿線城市經濟實力較強，房地產發展風險大多較小。

　　從一線到三線供求風險加大，二線城市短期供求風險顯現

　　從供求角度來衡量，從一線城市到三線城市，供求風險呈現出擴大的趨勢，而擁有資源優勢的鄂爾多斯等城市風險已經浮現。在經濟發展與財富聚集的雙方面作用下，行政等級較高的城市無疑擁有更強的市場去化能力，其供求風險也往往更低。

　　一線城市經濟發展水平較高，進而對人口的吸附能力較強，較大的人口規模帶來廣闊的市場容量。從市場供應角度來看，由於一線城市較高的人口密度，導致土地相對稀缺，人均佔有土地居住面積在全國的排名普遍靠後，長期供不應求的局面難以打破。從房價角度來看，一線城市房價增速相對更快，房價收入比偏高，在這樣的大背景下，成交仍位於全國前列。考慮到一線城市發達的經濟水平、激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風險仍然可控，市場風險總體依然較小。

　　二線城市相對較優的經濟發展水平和市政建設，亦吸引了充足的常住人口，因而長期來看，剛性和改善性需求大，房地產市場比較穩定，未來前景可期，市場風險較小。但是近年來地方政府對城市建成區建設力度的加大，以及標杆房企的投資熱衷，尤其是商業地產的興起，使其商品房市場供應出現了較為明顯的放量現象，而當下逼近一線城市的房價水平，更是進一步使得市場短期供求風險顯現。

　　三線城市大多外出務工佔比較高，城市常住人口普遍低於戶籍人口，使得市內對新增住房的需求相對冷淡。而經濟總量的相對有限，以及中心區域土地供應的較為充裕，更使得三線城市供應過量的市場現象雪上加霜，因此大多城市房地產市場待售存量一直處於增長之中，整體供求風險較高。

　　附表：中國房地產投資風險前50名城市