買房籤合同要注意的十大細節

2024-06-28 23:10:45

　　1、看清合同主體

　　有些時候，樓盤的開發商和投資商不是同一個公司，買房我們籤訂合同的對象是開發商。有時代表開發商籤約的人並不是法人代表，也可能是開發商委託的代理公司。

　　所以我們在籤約前，需要了解代表開發商籤字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有「授權委託書」，否則，這個人的籤字無效。同時要注意合同上的公章，這樣可以避免開發商推卸責任。

　　2、看合同中的土地性質

　　買房籤合同時一定看清土地性質是否是出讓和使用年限是否是70年。目前法律只規定了住宅到期自動續期，非住宅一般應是繳費續期。規劃用途也請注意，如果是商業、工業用地請多留心，因為這還關係到以後水電氣等費用的繳納價格。

　　3、車庫、車位的約定

　　看房時，有些開發商的銷售人員為了讓購房者籤訂購房合同，往往會承諾贈送或可低價購買車庫、車位，對於這些口頭承諾在籤訂的合同中有該承諾內容。口頭承諾在法律上是很難被認可的。車庫、車位一定要實際勘察，不能聽信開發商的花言巧語。另需注意的是人防車位是不能辦證的。

　　4、房屋面積的約定

　　在購房合同領域約定優先，別看最高法關於審理商品房買賣合同若干問題解釋明確規定了超過3％的面積可以免費得，面積少於3％開發商應雙倍賠償。這條規定適用的前提條件是購房合同中對面積沒有約定或約定不明。如果在購房合同中有約定，那麼只能按合同約定執行。因此可以在合同中約定超過多少面積不再付費，少於多少面積可以解除合同並可要求賠償開發商賠償不超過已付購房款一倍的損失。

　　5、貸款問題

　　如果購房者不能確定自己能否貸款，可先到銀行查詢個人徵信。購房合同的一般約定都是在購房者不能辦理貸款時需一次性全額付清房款，否則視為違約。因此，在購房合同中可以約定在己方不能貸款時，己方可以解除合同，出賣人應返還定金。

　　6、逾期交房和辦證問題

　　一般來說，購房合同中都有交房日期和辦證日期，但往往會缺少開發商乙方的違約責任。逾期交房和逾期辦證應分別約定開發商的違約責任。當逾期交房時，開發商並不能主張免除因逾期交房而導致逾期辦證的違約責任。

　　7、交房問題

　　購房合同中的交房條件、時間應要明確。在交房問題上，必須注意不能允許單體驗收即可交房，因為有時候單體驗收後，小區卻仍處在建設之中。交房時間涉及開發商逾期交房的違約責任，也涉及到購買房屋的風險轉移問題。

　　8、小區公共區域和設施的約定

　　購房合同中的公共區域產權歸屬應有明確規定，約定不明很可能開發商就會賣掉。小區業主對小區公共區域有哪些權利或優待應注意審查。設施最常見也最容易出問題的就是寬帶、電視，幾大運營商為了搶佔市場，會與有的開發商達成一定協議，該小區接受某運營商的服務。致使購房業主不能自主選擇。

　　9、看清處理結果

　　購房合同中常可以看到這樣的條款，「應於××日前如何如何」，但是並沒有約定如果沒有在「××日前如何如何」該怎樣處理。這樣，即使最後認定是開發商的過錯，你也很難制裁他，最多是調解了事。

　　10、看清補充協議

　　對於開發商出具的補充合同，主要目的在於，表明由於某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是開發商為了保護自己，在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風險的一種方式。

　　我們在買房的時候，很多地方都容易被開發商動手腳，在籤買房合同的時候，我們一定要注意合同上的地址，錯一個字都不要籤，因為雖然一字之差，但從法律上來說，就不是同一個地方了。如果你籤了這樣的合同，那麼意味你買的這套「房子」就沒了。

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