北京限競房銷售出現兩極分化？
2023-04-01 01:43:36
近日，《中國經營報》記者走訪了大興、豐臺、石景山等區域的多個限價商品房項目了解到，根據位置不同，項目銷售狀況呈現兩極分化。位於三四環附近的限價商品房處於開盤即基本售罄狀態，而位於五六環附近的項目去化率相對較低。
相關數據顯示，2018年北京限價商品房共成交4530套，入市去化率為24%，整盤去化率僅為11%。
今年1月份，朝陽區推出了兩宗不限價地塊，一時間土地市場鬆綁之聲此起彼伏。業內專家認為，限價商品房屬於北京重點的產品類型，目前很多企業拿地積極性不高。如何降低拿地成本，打消企業拿地顧慮，是需要解決的問題。限價商品房、共有產權房、集體土地租賃住房、普通商品房需要合理劃分所佔比例，統一協調發展。
銷售狀況兩極分化
2016年底以來，北京的住宅市場拍出了大批量的限價商品房地塊。限房價商品房就是在土地出讓環節進行「限房價競地價」，即開發商在拿地的時候，已經限定了最高銷售價格及平均銷售價格。
2018年中旬，限價商品房項目開始集中入市。數據顯示，2018年北京新房市場共有39個限價商品房項目取得預售證，累計供應房源2.5萬套，其中36個項目在去年陸續開盤。
限價商品房項目自上市以來，多被外界貼以「面積小、價格低」的標籤，因為多數項目需要執行「70/90」政策，即除建設保障性住房外的剩餘居住規模中，套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。
但高供應並沒有帶來高銷量。據記者了解，儘管首個入市的限價商品房項目瀛海府開盤當天194套房源售罄，但接下來陸續入市的限價商品房項目銷售開始轉淡。相關數據顯示，2018年北京限價商品房共成交4530套，入市去化率僅為24%，整盤去化率僅為11%。截至2018年底，限價商品房庫存量2萬套，去化周期3年左右。
近日，記者通過走訪大興、石景山、豐臺等區域的多個限價商品房項目發現，同一區域扎堆入市、同質化現象明顯，部分區域集中入市超過3000套房源，致使購房者可選性很高，進而拉長了購房周期，也加重購房者的觀望心理。以石景山為例，石景山的限價商品房項目大多集中在五裡坨區域，萬科翡翠山曉、綠城西府海棠、遠洋五裡春秋三個項目距離非常近，交通、購物等周邊配套多處於「共用狀態」。並且戶型也都集中在90平方米到130平方米左右的三居、四居，均價則在5萬元/平方米上下波動，精裝修交房。
大興黃村區域的限價商品房項目金悅府、頤璟萬和兩個項目都靠近義和莊地鐵站附近，金悅府由金融街(7.380, 0.13, 1.79%)、遠洋、保利、首開聯合打造，頤璟萬和由遠洋和金融街聯合打造，這兩個項目在品質以及周邊配套上差異較小，招商雍合府項目位於清源西路與興業大街交匯處，這三個項目均價都在5.5萬元/平方米左右，毛坯交房，戶型都集中在80平方米到130平方米左右的兩居到四居，相對比較齊全。
合碩機構首席分析師郭毅認為，限價商品房項目供應過於集中，特別是小片區的供應過於集中，遠遠超出了區域的需求承載能力。限價商品房的產品過於同質化，基本上都限定於「70/90」政策，90平方米以下的產品沒有太多可選擇的規劃餘地，基本上大部分開發商都選擇做成90平方米以內的小三居，所以在產品上沒有本質區別。少部分開發商做成了90平方米的兩居，但是從市場的去化情況來看，也並沒有通過產品的不同實現需求上的差異化。所以整體上90平方米以下的小戶型從目前來看，處在產品同質化、供過於求的狀態。
郭毅進一步表示，限價商品房項目的總價都很接近，同一環線位置的總價基本上相差無幾，這樣就造成了購房者選擇範圍的擴大，之前購房者可能會基於區域的需求去選擇項目，現在基本上是全北京在選項目。所以整體上這些項目差異性小，基本上都處在五環線上這樣的位置，也讓購房者處在一個無所適從的狀態。這就造成購房周期拉長，限價商品房的成交周期隨著後延。
記者在走訪豐臺的限價商品房項目時了解到，因為限價商品房按照限制價格進行銷售，所以形成了區域性的價格倒掛，處於五環內的樓盤價格明顯低於周邊的純商品住房和二手房，戶型方面又受到「70/90」的限制，整體上呈現「小戶型、低總價」的態勢，推出的房源「開盤光」較為常見。
西城天鑄項目位於西三環附近，周邊大型購物商場、三甲醫院、公園等配套齊全，均價7.7萬元/平方米，85平方米和89平方米兩種戶型，2018年12月23日開盤當天推出的房源即售罄。該項目銷售人員表示，開盤當天都是搶房，需要對客戶資格進行篩選，項目周邊樓盤二手房9萬元/平方米，新房項目11萬元/平方米。該銷售人員還表示，下期開盤將在今年5月份左右。
據了解，三四環附近的限價商品房項目如金融街融府、洺悅苑以及二環附近的佑安府等項目基本上開盤當天去化率都在90%以上。
對於此現象，郭毅表示這些限價商品房銷售得好是由其位置決定的，三四環附近的限價商品房量少，大多項目基本在三四環以外。也不能排除有些項目分批開盤，比如一個項目1000套房，一次只開盤了100套，只能說明這100套賣得好，那剩下的900套房源會賣到什麼程度，還要看接下來的銷售情況。
在價格方面，郭毅認為，限價商品房在三四環的位置價格相對周邊低毋庸置疑，但是總價還是會比別的區域高，同區域的確存在價格優勢。但是城市核心區的樓盤整體產品規劃設計不如五環周邊的一些樓盤合理。所以，短期的銷量走高，並不代表整盤的持續熱銷。
大量限價商品房將上市
據了解，自2017年開始，北京共出讓了93宗限價商品房地塊，可開發的總規劃建築面積約為820萬平方米。2018年已上市的預售許可面積為322萬平方米，也就是說還有約500萬平方米的限價商品房項目待上市。
