買房一定要避開的7大坑（發現買房最容易犯的錯誤）

2023-10-06 14:52:16 1

以下為「雕叔談樓市」公眾號粉絲問答精選問答，請關注公眾號提問

提問：聽說鶴崗幾萬就能買一套房，國內還有房價這麼低的其他城市嗎？

回答：像鶴崗這麼低的不好找，但確實也存在不少房子「白菜價」的城市。甘肅玉門、雲南邊境等地方，單就黑龍江省來說，很多城市的房價都挺低的。比如離鶴崗不遠，有個叫伊春的城市，在這個地方，一套下來五六萬的房子也有背負著沉重房貸壓力的人或許不解：對於先後經歷了兩輪暴漲的中國樓市來講，為何還存在如此便宜的房價？其實看下來，這些房子「白菜價」的城市，無一不是經濟增長缺乏動力、人口持續淨流出的「收縮型」城市。有些地方可能花了幾十年的時間提高了城市化率，人口紛紛從農村流向省內的城市。但當越來越多的人口流入城市，但是城市又沒有重要的經濟支撐，或者原有的支撐逐漸消耗殆盡的時候，大家就都面臨著無活可幹、無錢可掙的局面。越來越多的人口向經濟比較發達的城市流動，也就成了一個必然的事實。人口一直淨流出以後，城市的經濟就更沒有希望了。更沒有希望，年輕人就更不想回去了，即便學成回去，恐怕也沒有什麼用武之地。由此，形成了一種惡性循環。拿鶴崗這個城市來說，它原來其實是個以「煤城」而名聲顯赫的資源型城市，早已完成了高度的城市化。但這個城市的經濟結構太單一了，當所依靠的資源逐漸枯竭，城市也失去了向前發展的動力，資源枯竭型的城市，除了鶴崗以外還有很多。都逐漸變成一個十幾年來人口持續淨流出的落寞小城。

提問：請問幫忙分析龍潭寺TOD龍潭九章與二仙橋的新希望萬科知園各自的優劣呢？謝謝！

回答：龍潭九章的優點是產品好，價格低，近地鐵，缺點是地段偏僻，其他配套較差，板塊成長性一般。萬科知園優點是地段好，品質好，地鐵環繞，綜合配套好，缺點是單價稍高，有返遷戶等，而且普通資格還不好搶到。詳細說下龍潭九章吧，整體來說我的一句話評價就是有且僅有地鐵配套的改善洋房，類似睡城概念。意思是從產品上來看，的確是當下流行的改善的純洋房產品，很多樓盤都做不到這種純洋房，而是至多高低配，不分區，所以未來它的純粹度是要打折扣的，而龍潭九章這類完全是東西、南北通透的純洋房，當今並不多見，大家都很認可。再加上價格上的確還算是比較有吸引力的，可以說雖然是清水，但是單價和總價並不高，門檻在200萬級別，現在在三環內選個靠譜點的高層都很困難。九章的確比較適合有改善需求，但是預算又不太高的佛系群體，你對號入座下。是不是一定要改善，是不是預算只能卡死200萬級別了？只能說需要取捨，看你側重點，當下它的周邊配套是不咋地的，或許在5-10年內都不會有明顯改觀，這導致人氣也會遲遲上不來，類似一個燕郊的，僅有地鐵的睡城概念。從配套上來看，等交房的時候地鐵也差不多開始運營了，所以地鐵概念無需重複，有地鐵，去主城，去上班，都非常方便。但是Tod概念下的產業、商業、人氣的匯聚，並不會很快很好地呈現，甚至是比不上龍潭寺老城區的，這一點務必要有心理準備，至於鐵路什麼的，倒沒有實質性的噪音影響了，這裡是安靜不吵的大環境，鐵路只是切割了板塊，使得交往溝通往來，除了地鐵，困難一些。也就是說，短期內周邊的幾個次新二手房你也看得到，僅靠零散底商維持商業氛圍，遠一些的購物生活需求要到龍潭寺，壓力還是比較大，九章會重蹈覆轍。所以整體來說呢，如果你需要自住，而且特別看重洋房產品，且不在乎短期人氣、商業的配套不足，那麼佛系一些，住在當下也未嘗不可。自己去上班的話，也可以依靠地鐵，整體還是方便的，但是商業就得靠某寶某多了。再說萬科知園，我們就簡單說下，新希望和萬科當年聯合拿地開發的二八板塊，成本不低，但卻是成都首個呈現的雙限地（限地價、限預售價）產品，吸引了很多人的關注，大家也對此寄予厚望，開發商在儘量壓縮成本的時候，也保證了樓盤產品的質量。該樓盤位於二八板塊，是目前成華區比較熱門的區域，周邊有已經建成的7號線和在建的17號線穿插而過，交通是真的好。但是開發商設定了個別大戶型較低單價，想以此來拉低所謂的均價，因此其餘的高層和洋房的價格偏高於預期的2.1萬設定。所以高層的總價逼近了300萬，而洋房的總價也達到了340萬之多，對預算稍低的購房者來說，是有點失望的。此外萬科知園的高層有較大比例的返遷，部分兩梯四戶的高層產品，每層1戶是商品房，而其他3戶是反遷房，引發了大家吐槽。還是需要你多番對比。

提問：雕叔你好，請問如何評價濱江樾城？想買來自住、改善，比較看中居住舒適度、教育、板塊以後的發展。

回答：濱江樾城主打的就是產品和贈送，產品我不用費口舌了，大家都看得到挺好的，沒有啥槽點。主要是兩方面的考慮，第一是配套能否撐得起來，第二是這個價格段是否是最優解？第一點，除了地鐵，周圍的鐵路線、城市界面，商業，都不咋地，關鍵是教育甚至還不如三聖鄉的鹽道街分校吧，整個板塊的人氣也不是很高的，屬於比較低迷的一個板塊（嚴格來說，都快不屬於熱鬧的川師板塊）。第二點，目前濱江樾城的總價段，更適合買建發央璽或者華熙528大平層，更可以等藍潤瀧門，前提是買建發或者藍潤，順位度需要較高，而買三聖鄉的華熙，則不那麼嚴格，可以和濱江對壘，綜合板塊的發展前景來看，甚至不如華熙528，也就是作為普通或者順四的改善類，如果不是特別看重品質，被濱江的贈送吸引，反而可以有更好的選擇。

提問：本人在二環內有兩套房，由於小區房齡20多年了，一個帶學區，一個不帶學區，但即使在地鐵口也都基本不漲，也難賣出，不知是不是房齡原因，現在能賣嗎？打算置換，又缺乏動力。

回答：成都老城區城市化有機更新速度放緩，次新房，改善房的需求會壓倒上車剛需。現在房價被嚴格調控，城市不同板塊之間的價差還並不太大，是比較不錯的將普通資產置換成優質資產的時機。你要果斷一些。如果你的房子一直不漲可能有以下5個原因：1.選錯城市：房價就是城市的股票，影響房價80%的因素就是城市和區域，影響房價的100分裡，已經丟了80分，剩下再怎麼努力，結果可能都是不及格。2.區域錯配：就是在剛需板塊買豪宅，在豪宅板塊買老破小，離區域的主流購買力太遠，所以沒有市場。3.產品硬傷：比如房齡老，沒地鐵，戶型奇怪，朝向太差，周邊環境太LOW，附近有厭惡設施（如垃圾站、汙水廠）等等，這樣的房子沒人願意住，漲幅自然也不咋地。4.沒有利好：沒有利好的盤，比較難吸引資金入場，一個看上去有美好未來的產品，才是好的投資品，而一個連利好預期都沒有的產品，那很可能只是個普通消費品而已。5.漲幅透支：房價不是不漲，而是你提前以漲過之後的價格逢高買入，但下一個上漲周期卻沒有很快到來，那就等於提前被套牢在高位。

提問：雕叔你好，看中了一套房，準備下手，如何砍價才不會被坑？

回答：砍價幾個技巧：1.硬砍，磨一個最低價出來，讓中介去砍。先砍一刀大的再慢慢加，把對方價錢也一點點磨下來。當然也得了解到目前的最高出價是多少。2.砍周邊，譬如各種稅費，家具家電等。3.談付款條件，譬如一次性付款再便宜點，回頭去做補按揭。譬如貴一點但付款周期拖長等。4.最後兩者價錢接近的時候，給中介刺激，含中介費給你總共多少，砍下來就是你的，砍不動就從你中介費貼。5.約業主當面談，穿得樸素一點，在業主面前哭窮；帶個小夥伴，唱黑白臉6.如果比較搶手，最好速戰速決，買到才是最重要的。

提問：老師你好，我上班兩年，未婚，想在成都買房，流水不夠 ，父母是事業單位的，可以擔保貸款嗎？

回答：按照目前的成都信貸政策，如果父母年齡不大（男60歲以內，女55歲以內），那麼考慮到父母的工作屬性是事業單位的（一般銀行，事業單位，公務員，央企國企等比較好），是可以讓父母予以擔保貸款的。屆時需要提供父母的收入流水和穩定工作證明給銀行，具體的擔保貸款流程請詳詢銀行的個貸中心。

提問：家在溫江有一套房，然後17年搖號買了北門某盤，但是教育資源都欠佳。最近考慮賣掉溫江的房，兼顧居住品質購置一個教育資源比較好的樓盤，預算350個以內。綜合考慮小學到高中，之前看過高五區、青五區，今年公司社保調整，沒有高新區資格了，最近學區房動靜也比較大，不知道該不該買，具體青羊區好些還是錦江區好些？

回答：目前沒有高新區購房資格的話，那從你的關注點來說，只能看看青羊和錦江了，分別比較好的當然是青二和錦二，但是周邊大多是老破小，偶爾有一些次新的話，一般都是單價很高的小戶型。比如天越（只有套一套二，預算花不完）、富力史丹尼國際公寓（和前面一樣）、、鐵獅門晶融匯（也和前面一樣）、朗御（只有大套一）、雕墅（只有套一）。這些可以說不論是什麼階段，你孩子都基本是頂配的，但是就是要犧牲一下居住面積這類問題，看你能接受不了。如果希望比較兼顧自住和上學方便的那種話，就更加偏向於青羊五區或者錦江的一些三區四區了。青五主要就是內金沙內光華，天合凱旋城、中大君悅金沙、金沙鷺島、優品道四期曦岸、中鐵西子香荷這類都可以選。錦江三區四區分布比較寬泛，包括攀成鋼、東湖、川師、三聖鄉都有涉獵，可以看看望江橡樹林、翡翠城、萬科城市花園、卓錦城還有華熙528等，都是可行的。1、政策動靜大，該不該買？這主要看你孩子是否上學比較著急，如果著急的話，趁著政策還沒變化太大，那麼就及早上車，及早上學。如果還有個三四五六年的話，那麼就建議以穩妥為主，先多觀察，後期政策的變化。2、青羊好還是錦江好，我只能說錦江概率更高一些，青羊質量更好一些。看你側重吧，如果以穩妥為主的話，我建議錦江，這裡不展開細說，你知道答案就行了。

提問：最近建發央著和西派金沙都將開始登記，看下來兩個產品好像整體差不多。我更喜歡西派的裝修風格，但登記時間，央著在前，西派在後。現在擔心不參與央著的搖號，西派也沒買到。請問雕叔有什麼建議嗎？另外，綜合對比，雕叔更看好哪個呢？原因是什麼呢？

回答：西派此前也預售多次，但是順銷了，去化很不理想。而我們預測建發央著的去化會好得多。西派主要有兩個賣點，一個是產品好（但是現在哪家的產品不好？不改善？），另一個是對口實小（雖然號稱同一法人，但畢竟不是本部，而且小學好，對口初中一般）。但是西派處於的樓市基本面比較惡劣，在三環外側，臨近金牛，缺乏人氣和地鐵商業等配套，註定是孤島。就這一個缺點，就趕不上央著了，央著雖然遠離三環，但整個板塊的配套是豐富的，樓盤林立，人氣旺盛，產品也還不錯，而且周邊有泡小和草堂，相比來說和實驗分校相差不大。綜合來看，央著更值得去搖號。

提問：雕叔老師好，行政學院Tod高線公園怎麼樣？以及行政學院Tod片區未來發展潛力如何？

回答：萬科的高線公園是TOD項目，此前是軌道交通自己操刀，後來萬科加盟後，就更加有水準了，整體來說，這個板塊的位置是挺好的，本就依託於行政學院做了TOD的綜合開發，未來會涵蓋寫字樓、住宅、商業、地鐵等綜合配套，加上它地處東中軸，前有三聖鄉，後有大面，是一個比較要塞的區域，未來的發展潛力我認為是沒有問題的。現在主要就是它還沒開盤，價格體系也未知。不過從TOD項目的特性來看，應該是無法撿漏，也就是說價格不會便宜，雖然也受到熱捧，但單價總價會偏高，只適合預算較高的人群。從產品來看是17F的兩梯兩戶小高層，面積在166-188平，而且還是精裝發售，我估計起步價應該在400萬以上了，會又一次淪為類似上次華熙528洋房和大平層的樣子——順銷。如果你預算是偏高的，而且也比較看好東門加上主要活動區域在東門的話，我認為這個樓盤是可行的選擇，雖然是龍泉驛管轄，但是它明顯更想靠近三聖鄉，而東門的純改善洋房，現在看來確實非常少了。

提問：雕叔，完了，新政出來要吐血了，剛剛把戶口社保全部遷到成華，想等著今年底搖新房，一夜變成剛四，計劃全部打亂了。請問雕叔，現在的比較好的退路是什麼呢？一是繼續等待順位提升，但是社保和戶口都才換了一個月，至少要等到明年順位才有大幅度提升。這個時間成本值不值得花費呢？二是開始選購二手房，剛好新的二手房指導價出來，不知道現在是不是好的時間點？

回答：現在沒有辦法的辦法就是三手抓，這次新政出爐，並非那麼洪水猛獸。首先我們要明確的是，三倍熔斷的才執行這個政策，而未達到三倍熔斷的話，除非有人惡意報名使壞，不然都還是以往的老政策。比如成華區，雪松雅居樂IN天府、萬科知園、源灘麒麟芸，目前成華就這三個熔斷了，他們兩個不能代表大部分盤吧？所以感覺天塌下來了，我覺得沒有必要。退而求其次，還是可以認真篩選一下非熱門樓盤的。其次，三手抓，從時間上來看，如果新房你指定就打新最熱的，那麼很可能是要熬到明年此時了，那麼機會成本排在更前面的二手房，我們預計今年底明年初將會達到一個回調的高潮，所以一石三鳥。當下可以苦守非極致熱門的樓盤，還是拿成華打比方，比如首鋼璟辰裡等；今年底到明年初，可以著重看二手房；明年此時，熬成剛一，那麼再戰網紅盤，又是一條漢子。要知道，這次你能從剛一變為剛四，很多人也是如此，刷下去一大半的人，你們相對來說，不論政策怎麼變化，都處於同一起跑線，只是讓那些真資格剛一，搶了個先，不過沒事，讓子彈先飛一會兒。

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