民法典不動產合法佔有（以案說典）

2023-10-26 21:59:24 2

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民法典不動產合法佔有

條文案例解讀，讓民法典從法律文本走向你我他

第二章所有權

第六節共有

一

按份共有(一個所有權由數人按份額比例分享)

法言俗語

共有，通俗來講就是共同所有，是多人對一個物共同享有所有權。這種被兩個或兩個以上的主體所享有的所有權被稱為共有權，共有權的權利人被稱為共有人，共有權的客體或者說標的物被稱為共有物。物權法要求「一物一權」，就是說一個物上只能存在一個所有權，但這一個所有權並非只能由一個人享有，一個所有權可以有多個權利的主體。所以，一物只能一權，但一權可以多人。生活中，關於共有的例子，比較典型的就是夫妻共有。比如，在結婚之後，為了改善居住條件，夫妻二人新購置了一處住宅，如果沒有特殊約定，那麼這處婚後購置的住宅就屬於夫妻二人共有。共有是一種所有權的特殊狀態，不妨礙所有權的權能，即所有權主體對物享有佔有、使用、收益和處分的權利。只不過共有的權利主體不是單一的，是兩人或兩人以上，所以在共有權的行使上，或者說在對共有物進行佔有、使用、收益和處分時，應當遵循全體共有人的意志，而不能向單一主體所有權那樣，僅憑所有權人一人的意志決定，這也是共有權主體的複數性所決定的。

作為一個法律概念，共有是指兩個或者兩個以上的單位和個人對同一不動產和動產享有所有權。其主要特徵是：第一，主體為複數，即共有的主體不是單一的，是兩個或者兩個以上的公民、法人或者其他組織共同享有同一標的物的所有權，以此與公司財產、合夥財產相區別。第二，客體特定，共有是所有權的一種形態，仍要適用所有權的一般規則，其客體與單獨使用權的客體沒有什麼區別，只是多人享有一個所有權，符合一物一權主義。第三，內容複雜，各共有人對共有的財產所享受的權利因共有關係的性質而有所不同，有各共有人依份額享受權利的，有各共有人不分份額享有所有權的，與單獨所有權相比，其內容要複雜得多。

對所有權制度中的共有制度，各國民法典無一例外地加以規定，我國《民法通則》第78條從制度設計上對共有關係的含義、類型以及基本內容都作了原則規定，在立法上初步確立了我國民法的共有制度。由於《民法通則》關於共有制度的規定比較簡單，為適應審判實踐的需要，最高人民法院在《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》中共設5個條文對共有作了規定。《物權法》設專章對共有制度作出規定，設有13個條文，構成了我國共有制度的體系框架。《民法典》物權編所有權分編中第八章規定了共有制度，共設14個條文，基本吸納了《物權法》共有一章的規定，並增設了第306條，對按份共有人轉讓共有份額時其他共有人的優先購買權進行了進一步具體的規定。

根據共有關係的成立原因以及共有關係權利義務具體內容的不同，共有可以分為共同共有和按份共有。《民法典》第297條規定了共有包括按份共有和共同共有兩種，緊接著在第298條和第299條中分別說明了按份共有和共同共有的意義。二者的區分，簡單來講，按份共有是劃分份額的共有，共同共有是不能劃分份額的共有。

《民法典》有一章中關於共有物的處分、管理以及分割，針對按份共有和共同共有分別制定不同規則，說明兩者上述方面均存在差異，因此判斷共有人的共有究竟是屬於按份共有還是屬於共同共有，就有著極其重要的意義。關於共有類型的區分，《民法典》第308條規定：共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。因此，判斷共有屬於按份共有還是共同共有時，首先尊重共有人之間的約定，共有人之間約定為按份共有即構成按份共有，共有人之間約定為共同共有的則構成共同共有；如果共有人之間沒有約定共有類型，或者約定不明確的，除非共有人之間具有家庭關係的，都推定為按份共有。比如，夫妻或者父母和子女共同購買了一處房產，沒有約定是按份共有或是共同共有的，因為共有人之間具有特殊的身份關係，法律推定其之間構成共同共有。如果僅是朋友關係的二人共同出資購買了一處房產，同樣沒有約定是按份共有或是共同共有，則推定其二人之間構成按份共有。之所以如此規定，主要考慮與共同共有相比，按份共有人對自己應有份額享有的權利比較接近於單獨所有，按份共有人之間權利義務關係清晰、明確，不容易滋生紛爭。此外我國民法理論還承認準共有的存在。

對所有權之外的財產權的共有，被稱為準共有，如對擔保物權、用益物權、採礦權、漁業權、水權以及智慧財產權的共有等。《民法典》第310條規定：兩個以上組織、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照適用本章的有關規定。《民法典》對準共有的範圍僅限於用益物權和擔保物權的共有，其他財產權的共有，《民法典》沒有規定。從社會實踐來看，準共有多數情況下屬於按份共有的性質，如兩家公司共同獲得一塊土地的使用權（用益物權），即按份共有。兩家銀行在同一地塊上設定抵押權，也屬於按份共有。

按份共有，是兩個或者兩個以上的共有人按照各自的份額對共有財產享有權利和承擔義務的一種共有關係。按份共有最重要的特徵就是共有人對共有物享有份額，所謂份額是指共有人對共有物所有權所享有的比例，其份額一般由當事人約定或者按照投資比例確定。需要注意的是，這裡所說的份額是抽象的，並不是共有物在物理上的劃分。比如二人共同出資購買一處100平方米的房屋，各出資50％，約定對房屋所有權各自佔50％的份額，這並不意味著二人各自擁有該房屋中的50平方米，而是二人的所有權都及於房屋的整體，只不過二人各按照50％的比例享有對房屋的所有權。

在按份共有關係中，共有人享有多少份額，通常應當依照共有發生的原因決定，可能基於當事人的意思產生，也可以基於法律的規定產生。按份共有人的主要權利體現為按照其份額對共有物佔有、使用和收益，共有人的份額越大，則其佔有、使用和收益的權利就越大，如果共有物無法讓全體共有人佔有和使用的，共有之間可以進行協商處理。

按份共有是我國共有制度的基本形態，因為共同共有存在的領域比較窄，主要集中在婚姻家庭領域，特別要以共有人之間存在夫妻關係、家庭關係和繼承關係為存在的基礎，而按份共有則具有廣闊的生存空間。

按份共有的共有人對共有物存在一定的應有份額。應有份額，也可以稱為持份，是共有人對共有物享有所有權的比例。對於按份共有人的份額如何確定呢？《民法典》第309條規定：按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。因此，在確定各按份共有分所持有份額時，首先審查各按份共有人之間是否存在對份額分配的協議，如果有協議且有效則按協議處理；如果沒有約定或者約定不明確，則按照各共有人的出資額確定應有的份額，如三人分別出資購買房屋，三人的出資額分別是500萬元、300萬元、200萬元，那麼在沒有特別約定的情況下，就按出資額確定份額，即5份、3份、2份，如果房屋出租那麼取得收益也按該比例分配，這樣確定份額比較公平合理；如果確實不能確定各共有人出資額的，則視為等額享有，即每個共有人享有的份額均等。

在共有關係存續期間，按份共有人有權轉讓其享有的共有份額。一般情況下，按份共有人轉讓其享有的共有份額，無須得到其他共有人同意。但各共有人不得侵害其他共有人的利益，並受法律的限制。法律有特別規定的，共有人處分其份額應遵守法律的規定。此外，在共有關係中有禁止共有人出讓其份額的約定的，對共有人應當具有約束力。

共有人轉讓其份額時其他共有人在同等條件下享有優先購買權。此處「同等條件下」是指其他共有人就購買該份額所給出的價格等條件與欲購買該份額的非共有人相同。即當其他共有人與非共有人出價相同時，其他共有人有優先購買的權利。法律規定其他共有人優先購買權，是為了簡化共有關係，防止因外人的介入而使共有人內部關係趨於複雜。此處優先購買權是共有人相對於非共有人而言的，在共有人之間並無優先的問題，當數個共有人均欲行使其優先購買權時，應由出賣人自行決定。關於共有人的優先購買權，《民法典》第305條規定：「按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。」第306條規定：「按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。」比如，甲、乙、丙三人共有一處房產，其中甲佔60％的份額，乙、丙各佔20％的份額。甲欲轉讓其份額，丁得知甲欲轉讓其房產份額的消息，遂向甲表明了自己想購買的意願，甲與丁經協商確定轉讓借款為100萬元，籤訂合同時一次付清。甲在與丁協商後，應當將與丁協商的價格、付款方式等對乙和丙進行告知，並且確定一個合理期限，比方說要求乙和丙在7日內決定是否以同等條件購買甲的份額。如果乙、丙在７日內沒有表明購買的意願，則甲可以與丁籤訂買賣合同，如果乙或者丙其中一人表示願意同樣以100萬元的價格，並且一次性付清全款的方式購買甲的份額，則因為共有人的優先購買權，甲應與其訂立買賣合同。如果乙和丙都表示可以與丁同等條件購買甲的份額，則乙和丙可以協商各自購買的比例，如果協商不成則按照二人共有份額比例確定購買比例，如此因乙、丙持有份額相同，則應各購買甲持有份額的一半，即30％的份額，購買之後，乙、丙對房產各持有50％的份額。

《民法典》條文

第二百九十七條 不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第三百零五條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

第三百零六條 按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。

第三百零八條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關係等外，視為按份共有。

第三百零九條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

第三百一十條 兩個以上組織、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照適用本章的有關規定。

以案釋法

老劉夫妻二人生有一獨生子小劉，已成年，未婚。老劉夫妻和兒子小劉一起購買了一處房產，三份對各自擁有房產份額進行了約定，老劉夫妻二人擁有10％的份額，小劉擁有90％的份額。房屋交付使用並辦理了房產證，房產證記載房屋為成套住宅，權利人為老劉夫妻與兒子小劉三人。在房屋裝修時，小劉與老劉夫婦發生矛盾。小劉不滿意老劉對房屋的裝修風格，通知老劉夫婦停止裝修該房屋未果，遂以老劉夫婦為被告訴至法院，請求依法分割三人共同購買的房屋，判決該房屋中屬於二被告的10％的房屋產權部分歸原告所有，由原告補償二被告共有部分折價8萬元。案件審理中，老劉夫婦明確表示不願將其擁有的房屋產權份額轉讓，表示除與兒子共有房屋外並無其他房屋可以居住。法院經審理認為，本訟爭房屋系老劉夫婦與兒子小劉按份共有。小劉佔份額90％，有權決定本案訟爭房屋的處分，但本案中老劉夫婦與小劉系父母子女關係，雙方以共同居住為目的購房，購房實際出資與約分份額比例並不相符，大部分的房款由老劉夫婦支付。法院綜合考慮了當事人的生活現狀及房屋份額分割後對當事人之間情感以及生活可能帶來的影響，秉持「百善孝為先」的基本倫理道德，依據物權應受限制的基本原則，對小劉的請求未予支持。

老劉夫婦與兒子小劉對涉案房屋系按份共有還是共同共有？關於房屋的裝修問題誰說了算？老劉夫婦未經小劉的同意擅自決定對房屋進行裝修，小劉應當如何維護自己的權利？案件中小劉和老劉夫婦雖然存在家庭關係，但是三人對所購買房屋約定了各自享有的份額，因此根據《民法典》第308條的規定，三人應屬按份共有關係。對房屋的裝修屬於對共有物進行的改良行為，雖不改變共有物的性質，但會影響共有物的價值，屬於重大修繕的範圍，按照《民法典》第301條的規定，對共有物進行重大修繕時，應當經佔份額2／3以上的按份共有人同意。案例中小劉所佔房屋產權份額為90％，對房屋的裝修問題上小劉應當享有決定權。因此，老劉夫婦不顧小劉的意願，擅自決定房屋的裝修問題，侵害了小劉的共有權，小劉可以援引物權保護或者侵權責任的相關規定，要求老劉夫婦停止侵害，恢復原狀。但是家庭成員之間構成按份共有關係是非常少見的，由於近親屬之間至親至近的情感聯繫，強調共同關係的共同共有比較適合家庭成員之間的共有關係，所以法律規定，在無明確約定的情況下，具有家庭關係的共有人之間推定為共同共有。按份共有更強調各共有人對其份額所享有的類似於支配的權利，按份共有人之間相對獨立性較強，因此按照按份共有規則來調整家庭成員之間，特別是夫妻之間或者父母與子女之間的共有關係時，常常感覺到與夫妻和睦、孝敬父母等倫理價值之間的背離。也是基於這種考慮，雖然構成按份共有，按照法律規定按份共有人可以請求對共有物進行分割，但法院在對具有案件的處理中，還是綜合考量了諸多因素，最終沒有支持原告的訴訟請求。（類似生活實例，可參見案例：劉某妤訴劉某勇、周某容共有房屋分割案，載《最高人民法院公報》2016年第7期（總第237期）

法官說法

共有分為按份共有和共同共有，共同共有是基於共有人之間存在特定共同關系所建立的，按份共有對共有人之間的身份關係不作要求。按份共有是共有關係的典型形態，在沒有約定的情況下，除了共有人之間存在家庭關係以外，法律均推定形成按份共有關係。

按份共有各共有人的份額一般是由共有人明確約定的，沒有明確約定的按照出資比例確定，不能確定出資比例的，各共有人平均享有份額。在按份共有中，每個共有人對共有物享有的權利和承擔的義務，是依據其不同的份額確定的。共有人的份額決定了其權利義務的範圍。共有人對共有物持有多大的份額，就對共有物享有多大權利和承擔多大義務，份額不同，共有人對共有財產的權利義務也不同。

在沒有特殊約定的情況下，按份共有人有權決定轉讓其份額，不必經其他共有人同意。但是，其他共有人依法享有優先購買權。按份共有人在轉讓其份額時，應當保障其他共有人所享有的優先購買權。具體來講，按份共有人轉讓其份額時，應當將轉讓條件及時通知其他共有人，並指定一個合理的期限，在合理期限內其他共有權人可以行使優先購買權。

家庭成員之間約定共有權份額的，應當對法律關於按份共有的規定有清醒的認識。一旦約定各自享有的共有權份額，則說明共有人對共有權的類型進行了選擇，法律尊重共有權人對共有類型的選擇。要認識到，法律對按份共有和共同共有分別制定了不同的調整規則。在對共有物的重大改造或者處分上，以及對共有物分割、共有關係的退出上，法律均作不同規定。家庭成員之間約定按份共有的，對約定所產生的法律後果應當有所預期。

二

共同共有（一個所有權由存在特殊共同關係的數人共享）

法言俗語

共同共有是指各共有人根據共同關係，不分份額地共同享有對共有財產的權利。與按份共有相比，共同共有具有以下特徵：其一，共同共有產生的基礎是共同關係，這種共同關係主要體現在婚姻家庭領域，如夫妻共同關係、家庭共同關係；其二，共同共有的財產權利不分份額，只要共同關係存在，共同共有人就不分份額地共同享有權利；其三，各共同共有人對共有財產享有權利和承擔義務是平等的。對於屬於共同共有的財產，由於共同共有人之間都具有共同關係，共有人之間的關係比較緊密，所以，法律規定處分共同共有財產或者對共有物進行重大修繕，必須經全體共有人同意，除非共有人另有約定。除了夫妻共同財產、家庭共同財產之外，一般認為，遺產分割前各繼承人系共同共有關係，另外，合夥財產屬於全體合伙人共同共有。

共同共有最典型的形式就是夫妻共有。《民法典》第1062條規定：夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，為夫妻共同財產，歸夫妻共同所有：一是工資、獎金、勞務報酬；二是生產、經營、投資的收益；三是智慧財產權的收益；四是繼承或贈與所得的財產，但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產除外；五是其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。例如，夫妻雙方出賣、贈與屬於夫妻共有的財產，應取得一致的意見。在對屬夫妻共同所有的財產進行列舉的同時，《民法典》第1063條還對屬夫妻一方個人財產的情形進行了列舉，根據該條規定，夫妻一方的個人財產包括：一方的婚前財產；一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償；遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產；一方專用的生活用品；其他應當歸一方的財產。同時，《民法典》第1065條第１款規定：男女雙方可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應當採用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用《民法典》第1062條、第1063條的規定。判斷某項財產屬於夫妻共同財產還是屬於一方個人財產時，首先要看男女雙方有無作出明確的書面約定，有明確書面約定的，按照約定，沒有明確書面約定的，就按照法律規定進行區分。這裡也體現了民法的意思自治原則，夫妻雙方可以形成一致的意思表示，從而排除適用法律對於夫妻共同財產以及夫妻一方個人財產的區分規則。因此，《民法典》第1062條、第1063條、第1065條第1款共同構成夫妻共同財產與夫妻一方個人財產的區分規則，只有整合三個條文內容，才能形成準確的判斷。

家庭共有財產是除夫妻共有財產之外的另一種共同共有類型。家庭共有財產是指家庭成員在家庭共同生活關係存續期間，共同創造、共同所得的財產。例如，家庭成員交給家庭的財產，家庭成員共同受贈的財產，以及在此基礎上購置和積累起來的財產等。概言之，家庭共有財產是家庭成員的共同勞動收入和所得。家庭共有財產和家庭財產的概念是不同的。家庭財產是指家庭成員共同所有和各自所有的財產的總和，包括家庭成員共同所有的財產、夫妻共有財產和夫妻個人財產、成年子女個人所有的財產、其他家庭成員各自所有的財產等。家庭共有財產則不包括家庭成員各自所有的財產。比如，家庭成員共同經營一家餐廳，在餐廳的營業中都付出了勞動，餐廳的營業收入就屬於家庭共有財產，經過幾年的經營，積累起一定數額的資金，又利用這筆資金購置隔壁房產經營旅館，那麼新購置的產業也屬於家庭共有財產。家庭共有財產的權利主體是對家庭共有財產的形成作出過貢獻的家庭成員，並非所有的家庭成員。比如，在上舉事例中，經營餐廳的家庭，由父母和長子三人對餐廳進行打理，次子在另一城市工作，從未參與餐廳的經營，那麼餐廳營業收入屬於父母和長子三人的共同共有財產，次子由於未付出勞動，不屬於共有權人。與夫妻共有財產相同，家庭共有財產的處分，應取得全體共有人的同意，任何家庭成員不得擅自處分屬於家庭共有的財產。在分家析產時，家庭共有關係終結，家庭成員可以要求對共有財產進行分割。

《民法典》條文

第二百九十九條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

第一千零六十二條 夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金、勞務報酬；

（二）生產、經營、投資的收益；

（三）智慧財產權的收益；

（四）繼承或者受贈的財產，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外；

（五）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同財產，有平等的處理權。

以案釋法

家住拜泉鎮郊村的李老漢，在第二輪土地承包時，其為承包經營戶主，與其兒子李某土地同分在一個土地臺帳上。2013年，縣政府為建氣象站，徵用了他們家土地1.79畝菜地，父親李老漢領取了補償款90930元。當時兒子李某已其父李老漢分家另過多年。但土地臺帳沒有分開。李某認為國家給予的徵地補償款應有其份額，父親李老漢認為被徵用土地一直由其耕種應歸其所有。父子二人發生爭執，協商未果，兒子李某將父親李老漢告上法庭。法院經審理後認為，被徵用的土地屬集體所有，農民從村集體分得承包地，國家徵用依法給予補償。但被徵用土地是第二輪土地承包時以家庭戶的方式承包、經營，屬家庭承包，並非個人承包，並且鎮郊村已將徵地補償制訂了方案，方案中明確寫明被徵用土地補償款應歸全體家庭成員所有。作為父親獨佔補償款沒有依據，於是法院判決父親李老漢返還給兒子李某徵地補償款9030元。

土地承包經營權被徵收後獲得的補償款是否屬於家庭共有財產？請求分割家庭共有財產應當具備何種條件？農村土地承包是以戶為單位的，也就是以家庭為單位，所以土地承包經營權應當屬於全體家庭成員共有。需要說明的是，農村土地承包經營權屬於用益物權，根據《民法典》第310條的規定，除了所有權之外，對用益物權、擔保物權也能形成共有，可以參照適用《民法典》中關於共有的有關規定。家庭共有的土地承包經營權被徵收後，獲得補償的主體應當是全體共有人，因徵收所獲得的補償款應當歸全體家庭成員共有。家庭共有屬於共同共有，而一般而言，只有當共同關係終止時，共同共有人才可以主張對共同共有財產進行分割。案例中父親和兒子已經分家多年，以家庭為單位承包的土地又被徵收，二人已經沒有必須維持共有關係的必要，因此當兒子起訴要求分割徵收補償款時，獲得了法院的支持。（類似生活實例，可參見案例：李某訴其父返還財產糾紛案，載黑龍江法院網 2013年9月23日）

法官說法

共同共有是不分份額的共有。在共同共有關係存續期間，共同共有人之間不能對共有財產確定份額。只有在共同共有關係終止時，共有財產分割後，才能確定各共同共有人的份額。共同共有的發生以共有人之間存在共同關係為基礎。共同共有通常只存在於婚姻家庭領域和具有一定親屬關係的自然人之間。

夫妻共同財產，是在婚姻關係存續期間取得的財產。婚姻關係存續期間，自合法婚姻締結之日起，至夫妻一方死亡或離婚生效之日止。也就是說，婚姻關係從登記之日起算，到夫妻一方死亡或者離婚生效之日止。夫妻共同財產的來源，為夫妻雙方或一方所得的財產，既包括夫妻通過勞動所得的財產，也包括其他非勞動所得的合法財產，當然，法律直接規定為個人財產的和夫妻約定為個人財產的除外。夫妻對共同財產享有平等的所有權，雙方享有同等的權利，承擔同等的義務。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。特別是夫妻一方對共同財產的處分，除另有約定外，應當取得對方的同意。

家庭共有財產是家庭成員在家庭共同生活關係存續期間，共同創造、共同勞動所得的財產。但家庭共同經營收入中在家庭成員之間已經進行分配的部分，應視為各家庭成員各自所有。家庭共有財產的主體是對家庭共有財產的形成作出貢獻的家庭成員，沒有作出任何貢獻的家庭成員不享有共有權。對家庭共有財產的處分應當經全體共有人一致同意。

三

共有財產的管理（共有人對共有物如何實施管理）

法言俗語

對共有物的管理，是指為了維持共有物的物理功能，使其發揮社會的、經濟的作用所進行的一切管理活動。一般而言，對共有物的管理包括共有物的保存、改良、利用和處分。保存，一般是指為防止共有物的損毀、滅失或者物上的權利受損而維持共有物的現狀。比如，共有物放置在室外，為避免其遭受日曬雨淋價值受損，將共有物搬至室內。另外，對共有物進行簡易的修繕，比如共有房屋漏雨，用混凝土進行簡單的修補，或者房屋的門窗、玻璃破碎進行修理、更換等，都屬於保存行為。改良，一般是指不改變共有物的性質，增加其價值的行為。比如，開墾共同承包的荒地，對房屋進行裝修等。利用，是為了滿足共有人的共同需要，不改變共有物的性質，對共有物進行使用和收益。處分是指對共有物進行處置，決定該物繼續存在還是就此消失，繼續保留該物的權利或者轉讓給他人。對共有物的管理可以分為重大管理行為和一般管理行為。重大管理行為，是對共有物進行處分、重大修繕和變更共有物性質、用途的行為，由於重大管理行為關涉利益重大，所以法律規定實施重大管理行為時，應當經佔份額2／3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。而對共有物實施保存等一般管理行為時，可以不問其他共有人的意思而單獨實施。

由於共有財產的所有權人是二人以上多人，不像單獨所有權那樣所有權人只有一個，共有物的管理主體是複數的，各共有人對共有物都有管理的權利，所以共有財產的管理需要顧及多個主體的意志，法律之所以對共有物的管理進行規定，其實是為了調整各共有人之間的內部關係，避免共有人之間在對共有物實施管理中產生矛盾，損害共有物的利用效率。

《民法典》第300條規定：「共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。」該條是對共有物管理的基本規定。從該規定可以看出，法律鼓勵共有人之間通過協議的方式制訂對共有物的管理方案，各共有人按照管理協議的約定對共有物實施有序的管理活動。共有人可以約定共有物的管理專屬於共有人中的一人或者數人，也可以指定各共有人的管理範圍。通過合同約定分別對共有物進行管理，有利於充分發揮共有物的效用，應是共有物管理的最佳方式，比較符合全體共有人的意志和利益。當然，共有人關於共有物管理的約定不要求一定採取書面的方式，也可以是口頭或者默示的方式，但約定的內容應當明確無誤、沒有分歧。如果沒有約定或約定不明確的，《民法典》第300條規定各共有人都有管理的權利和義務，而具體如何管理，應當結合其他法條的規定，比如第301條規定了共有物處分、重大修繕規則，第302條規定了共有物管理費用的分擔。

對共有物進行處分、作重大修繕以及變更共有物性質、用途等重大管理行為時，由於關乎共有物的存在與否或者存在的狀態發生實質改變，影響共有物的價值，牽涉利益重大，因此法規進行特別規定。《民法典》第301條規定：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經佔份額2／3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。首先，對實施重大管理行為的決策上，區分按份共有與共同共有，按份共有要求經佔份額2／3以上的按份共有人同意，共同共有要求全體共同共有人同意。也就是說，在按份共有的場合下，重大管理行為的決策採取「多數決」，而在共同共有的場合下，重大管理行為的決策採取「一致決」。共同共有物管理決策的形成要求更為嚴格，是因為共同共有人之間存在特殊的共同關係，共同共有人對共有物的權利不分份額，各共同共有人對共有物享有平等的權利。其次，該款法律條文有「但書」規定，說明以上法律確定的規則，共有人可以通過協議的方式進行變更。比如，按份共有人約定對共有物的處分取得佔1／2以上份額的共有人同意即可，或者約定必須經佔3／4以上份額的共有人同意方可實施。

共有物的管理費用是指因保存、改良和利用行為所支付的費用，對共有物的管理費用主要包括以下幾項：第一，對共有物的保存費用，即為保持共有物免於毀損、滅失，處於良好安全狀態或使用狀態而支付的費用。第二，對共有物做簡易修繕或者重大修繕所支出的費用。其他負擔是指因共有物的存在而產生的費用，如稅收、保險費等。對於共有物的管理費用和其他負擔，《民法典》採取約定優先的原則，即有約定從約定，沒有約定的，多採取分擔原則，按份共有人按照其份額分擔，共同共有人共同負擔。如果其中一個共有人負擔的管理費用超過其應承擔的份額，可以請求其他共有人償還。

對共有物的分割，導致共有關係的消滅。如果共有物的物理存在形態是可以分割為若干獨立部分的，可以進行實物分割，分割後各部分獨立構成一物，分得該部分的共有人從此單獨享有該部分的所有權，從而原共有物以及共有關係均不復存在。如果共有物無法進行實物分割，可以對共有物變賣後分配所得價款，各共有人對分得價款單獨享有所有權，從而共有關係消滅，此時共有物雖繼續存在但一經轉讓已被他人所有。

對於按份共有財產的分割問題，各國和各地區民法多規定各共有人可以隨時請求分割共有物，以消滅共有關係。我國《民法典》對於按份共有財產的分割請求權，規定共有人約定不得分割共有財產的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割。沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割。也就是說，對於按份共有的財產，原則上各共有人隨時可以請求分割，如果各共有人之間約定不得分割共有財產，應當按照約定，但請求分割的共有人有重大理由的，該共有財產也必須進行分割，也就是說，按份共有的財產以允許共有人分割為常態和原則，以不允許共有人分割為例外。

關於什麼情況下屬於「重大理由」，法律未明確規定，需要根據具體情況靈活把握，如共有人或者其近親屬患病，迫切需要醫療費，在這種情況下，由於關係到共有人及其近親屬的生命健康權，應當屬於「重大理由」。如果共有人請求分割共有財產，目的是購買高檔消費品，在這種情況下不應視為「重大理由」。關於如何理解「共有的基礎喪失」，由於共同共有多數情況下是基於婚姻家庭關係而產生的，這種共同關係一旦喪失就無所謂共同共有，如夫妻離婚，其共同共有財產肯定要分割；分家析產，家庭共同財產要進行分割等。

關於共有財產分割的方法，根據《民法典》第304條的規定，主要有兩種：一是協議分割。如果共有人對分割共有物達成協議的，應當按照協商確定的分割方式分割，但分割協議必須經全體共有人同意，否則分割協議不發生法律效力。分割協議生效後對各共有人具有約束力，如果保管共有財產的共有人不履行分割協議，其他共有人可以向人民法院起訴，請求共有人分割。二是裁判分割。首先需要明確的是，因共有財產的分割而引發的訴訟，原則上各共有人都要參加，即使有些共有人不願參加，法院也會通知其參加訴訟。依據《民法典》第304條的規定，裁判分割的具體方法有三種，即實物分割、變價分割和折價分割。首先要考慮實物分割，然後再使用其他分割方法。共有財產從物理屬性上適宜分割，而且分割不減損財產價值的情況下可以適用實物分割；變價分割是將欲分割的共有財產變價為貨幣，然後再在共有人之間分割；折價分割是將共有財產給予共有人中的其中一人或者數人，取得財產的共有人給予其他共有人一定的金錢。如果分割的共有財產有瑕疵，其他共有人應當分擔損失。

因共有財產產生的債權債務關係主要是共有人與共有人之外的第三人之間的關係。對於共有財產產生的債權應當如何享有，《民法典》的基本原則是各共有人之間共同享有債權。在共同共有的情形下比較容易理解，因為財產是共同所有的，自然所產生的債權也應共同享有，如夫妻關係存續期間所產生的債權是由夫妻雙方共同享有的；在按份共有的情形下，雖然每個共有人都享有份額，但該份額是抽象的，每個共有人所享有的份額都及於全部共有財產，份額只在觀念上存在，各共有人行使權利時要受到份額的限制，但因份額產生的債權應當由各共有人連帶享有。對於因共有財產產生的債務，《民法典》從保護受害人利益的角度出發，仍規定各共有人之間對共同債務相互承擔連帶賠償或者清償責任。該規定對共有物造成他人傷害的情況比較有利。上述原則有兩種例外情況，一是法律另有規定共有人在對外關係上不享有或者負擔連帶債權債務關係的，應當適用法律的特別規定。二是如果第三人明知各共有人之間不具有連帶債權債務關係的，此種情況下，因共有物產生的債權債務則由各共有人分享和分擔，不再承擔連帶責任。

在共有人之間的內部關係上，因共有物產生的債權債務如何處理，首先要看各共有人之間的約定，如果有約定的，則按約定處理；如果共有人之間沒有約定或者約定不明確的，按份共有人則按照應有份額享有債權、承擔債務，這應是按份共有的應有之義；同理，共同共有人則共同享有債權和承擔義務。

《民法典》條文

第三百條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。

第三百零一條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。

第三百零二條 共有人對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照其約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。

第三百零三條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

第三百零四條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。

第三百零七條 因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關係上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但是法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關係的除外；在共有人內部關係上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

以案釋法

1996年，張某麗同王某帥結婚，兩人均系再婚。張某麗與前夫生有一女，名叫劉某洋，隨張某麗、王某帥一同生活。2006年，張某麗獨立購買房屋一套，並辦理了房產證。2009年，張某麗與劉某洋籤訂房屋買賣合同，將上述房屋轉讓給劉某洋，轉讓價款為135萬元。張某麗將房屋過戶給劉某洋，劉某洋登記為房屋產權人。2018年，張某麗與王某帥經法院調解離婚。王某帥認為張某麗在婚姻關係存續期間購買的房產應為張某麗與王某帥的共同財產，張某麗在王某帥不知情的情況下擅自與劉某洋籤訂房屋買賣合同應當為無效合同，故以張某麗、劉某洋為被告訴至法院，請求法院判令：兩被告協助原告將房屋恢復登記至被告張某麗名下。法院經審理認為，系爭房屋購買於張某麗、王某帥婚姻關係存續期間，雙方無婚後的財產約定，屬於夫妻共同財產，王某帥為該房屋的共同共有人。張某麗未經共有人王某帥同意，擅自處分系爭房屋之產權，其行為屬於無權處分。而劉某洋系張某麗的女兒，長期與張某麗、王某帥共同生活，應當知曉系爭房屋屬於張某麗、王某帥的夫妻共同財產，且沒有證據證明其支付了合理對價，故不構成善意取得。物權具有追及性，張某麗無權處分共有房屋，而受讓人劉某洋並非善意取得，王某帥作為共同共有人，有權要求將系爭房屋恢復至原有登記狀態。

案件爭議的房屋是被告張某麗在與原告王某帥婚姻關係存續期間購買，雙方無婚姻財產分別所有的約定，因此該房屋為張某麗與王某帥夫妻關係存續期間的共有財產。處分共有的不動產或者動產需經全體共同共有人同意，張某麗未經王某帥同意擅自處分房屋為無權處分。根據法律規定，無權處分房屋時，受讓人需滿足以下條件才能取得所有權：（1）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（2）以合理的價格轉讓；（3）辦理產權過戶手續。劉某洋作為張某麗的女兒，長期同張某麗、王某帥共同生活，應明知爭議的房屋為張某麗與王某帥的共同財產，並非法律上的善意第三人；同時劉某洋並未支付合理對價。故劉某洋不構成善意取得。因此，法院支持了王某帥的訴訟請求。（類似生活實例，可參見案例：張某1訴張某2等返還原物糾紛案，詳見上海市第一中級人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第158號民事判決書）

法官說法

為了對共有物實施有效率的管理，各共有人可以經協商達成共有物的管理協議，各共有人按照管理協議的約定對共有物實施有序的管理活動。共有人可以約定共有物的管理由共有人中的一人或者數人具體負責實施，其他共有人進行監督，也可以指定各共有人各自的管理範圍或事項。通過合同約定對共有物進行管理，有利於充分發揮共有物的效用，應是共有物管理的最佳方式。

對共有物的出租，法律沒有進行明確規定，但一般認為，出租雖然與處分、重大修繕、變更共有物的性質或者用途不同，不會影響共有物的存在即價值，但屬於決定共有物的使用、收益方法的行為，關係到全體共有人的利益，應當由共有人共同決定，任何共有人不得擅自決定對共有物進行出租。

在共有物的處分問題上，按份共有物實行「多數決」原則。即佔份額２／３以上的按份共有人同意，即可處分共有物。共同共有最重要的特徵之一就是各共有人平等地對共有物享受權利和承擔義務。因此，處分共同共有物必須經全體共同共有人同意。

對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔。在共同共有中，對共有物的管理費用以及其他負擔，原則上由共同共有人共同負擔，即從其他的共有財產，如共有的積蓄中支付。但是共同共有人另有約定的，依照其約定。

不論是按份共有還是共同共有，只要是因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關係上，共有人對債權債務享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關係的除外。連帶的方法，是共有人享有連帶債權時，任一共有人都可向第三人主張債權，共有人承擔連帶債務時，第三人可向任一共有人主張債權。因共有財產產生的債權債務關係，在共有人內部關係上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權，承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。

來源：江必新、張甲天主編《中華人民共和國民法典學習讀本》