二手房買賣中的注意事項有哪些（二手房買賣要注意哪些）

2023-04-22 00:30:19

二手房買賣中的注意事項有哪些?【前言】房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權轉移給買受人，買受人支付價款的合同此處的房屋，包括了商品房、經濟適用房、房改房、農村房屋等各類性質的房屋，我來為大家講解一下關於二手房買賣中的注意事項有哪些?跟著小編一起來看一看吧!

二手房買賣中的注意事項有哪些

【前言】

房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權轉移給買受人，買受人支付價款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經濟適用房、房改房、農村房屋等各類性質的房屋。

房屋買賣合同糾紛是指房屋買賣過程中出現的糾紛，主要包括：1、認購書相關的糾紛；2、房屋買賣合同價款支付相關糾紛；3、房屋交付相關的糾紛；4、延期辦證的糾紛；5、懲罰性賠償的糾紛；6、二手房買賣的糾紛；7、商品房買賣合同解除糾紛等。關於二手房買賣的糾紛，我們來看以下案例。

【案情簡述】

2020年，周玉梅委託孫某代為出售其與王萬清共有的位於泗洪縣房屋。後孫某告知周玉梅案涉房屋漏水，周玉梅於2020年5月1日出資委託他人維修。2020年5月23日，孫某代王萬清、周玉梅與許莉晴及德信公司籤訂房產定金協議，約定：許莉晴（乙方）向王萬清、周玉梅（甲方）購買位於泗洪縣房屋，總價款為838000元，付款方式為乙方向甲方預付購房定金20000元。乙方應於本協議籤訂後20個工作日將剩餘首付款付給甲方，雙方需提供相關材料並積極配合辦理相關手續。若乙方違約，乙方應告知中介方及甲方，視為乙方放棄購買該套房產及車庫，甲方有權將房產及車庫另行出售並不退還定金。若甲方違約，甲方應告知中介方及乙方，同時支付給乙方二倍定金款。如私下交易甲方付成交價的2%給中介。同日，許莉晴交納定金20000元，由孫某收取交給周玉梅、王萬清。2020年6月26日，許莉晴拍攝案涉房屋牆面存在起皮掉粉及黴點問題。雙方因而產生糾紛。

許莉晴向一審法院起訴請求：1.判令解除雙方之間於2020年5月23日籤訂的德信房產定金協議；2.判令周玉梅、王萬清及德信公司雙倍返還許莉晴定金40000元及利息。一審法院判決後，周玉梅、王萬清不服，上訴至二審法院，請求撤銷一審判決，改判10000元購房定金不予退還。

【爭議焦點】

1.被上訴人許莉晴在房屋買賣過程中是否存在違約行為；

2.上訴人王萬清、周玉梅是否應返還定金。

【法院判決】

一審法院判決情況：

1、 解除許莉晴與王萬清、周玉梅於2020年5月23日籤訂的德信房產定金協議；

2、 王萬清、周玉梅返還許莉晴定金10000元，於判決生效後十日內履行；

3、 泗洪德信房產經紀服務有限公司返還許莉晴定金7000元，於判決生效後十日內履行。如果未在本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審法院判決情況：

駁回上訴，維持原判。

【裁判分析】

《中華人民共和國民法典》第五百六十六條第一款規定，合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者採取其他補救措施，並有權請求賠償損失。本案中，雙方於2020年5月23日籤訂定金協議，約定許莉晴應在協議籤訂後20個工作日內交付首付款，因許莉晴發現案涉房屋存在漏水情況，許莉晴提供的證據證明發現問題的時間為2020年6月26日，周玉梅未舉證證明早於該時間。周玉梅陳述其也是在許莉晴聯繫時知曉牆面起皮掉粉，故其不存在故意隱瞞的行為。

因此，雙方因後期出現的起皮掉粉可能涉及的房屋質量問題未達成合意，致使未訂立房屋買賣合同，不存在任意一方故意違約的情形。後雙方未能就合同的履行達成一致意見，導致許莉晴未按約定支付首付款，故許莉晴在房屋買賣過程中不存在違約行為。現因不可歸責於雙方當事人原因致使合同未繼續履行，現案涉房屋已經出售他人，合同目的無法實現，許莉晴要求解除雙方之間籤訂的定金協議應予以支持，王萬清、周玉梅已收取的定金10000元應予退還。

【筆者提醒】

關於二手房買賣的糾紛還要注意以下幾點事項：

1、儘量利用合同附件

一些賣家承諾贈送的設施等僅限於口頭承諾是沒有法律保障的，這時你不能因為要面子或者怕麻煩而把這些特別約定一筆帶過，這樣的話，如果產生糾紛就無法保障自己的權益。所以，在籤訂房屋買賣合同時，一定要儘量利用合同的附件，將這些問題約定清楚。

2、約定維修基金的結算方式

房屋交接時會遇到一些情況，比如賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經使用，如果買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是「送」的，未繳部分或不足部分就會由買方自行繳付。所以，交易雙方在籤訂合同時，應當明確維修基金的結算數額以及結算方式，以免產生糾紛。

3、房屋面積應與房產證上的一致

籤訂合同時，房屋面積要按照房地證或房產證上註明的面積填寫，因為這個面積是國家經過專業機構測量的面積，也就是法律上承認該房屋的權利面積。如果有部分房屋附有贈送的小院、閣樓、地下室或露臺等，這部分的面積可能不含在房地證或房產證的面積中，你就需要在合同的「其他條款」中註明清楚。

4、關於按揭貸款

嚴控住房信貸發布後，按揭貸款審批和放款周期均明顯延長，若合同中對於放款時間約定較為緊張，買受方容易面臨違約或自行籌款的風險，這將加重買方履行合同的義務或者導致合同無法繼續履行，因此合同中對於整個交易流程和時間節點的約定要與經辦銀行溝通後儘可能延長。

5、關於過戶時間

為避免出賣方拖延過戶，建議在原合同約定的時間節點基礎上，增加約定出賣方應當在買受方貸款合同審批通過後幾日內配合過戶，否則需要承擔相應的違約責任，並就違約金的計算方式作相應約定。

6、關於戶籍遷出

建議在合同中明確約定出賣方戶籍遷出義務，保留部分尾款，同時約定逾期遷出的違約責任，即每逾期一日，按購房款一定比例計算違約金。

【法條索引】

《中華人民共和國民法典》

第五百六十六條 合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者採取其他補救措施，並有權請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

主合同解除後，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。

第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。