有抵押的法拍房該如何過戶（有抵押的法拍房該如何過戶）

2023-04-20 17:44:33

　有抵押的法拍房該如何過戶

買房常會遇到的抵押狀態有三種：一是正常抵押狀態，可以在房產證上清晰的識別是否有抵押登記的公章以及抵押登記的基本內容。二是多重抵押，常常指有貸款機構的抵押。三是隱形抵押，該種抵押常常因非法行為而產生，比如賭博，抵債等行為。那麼購買的房產如果有抵押的話，我們該怎麼辦呢？

購房三種常碰到的抵押情況

1. 正常抵押狀態

（1）原來業主購買房產時通過辦理商業貸款或公積金貸款或組合貸款方式完成，且交易時貸款尚未結清；

（2）業主拿該套房產為債務或貸款提供擔保，房產交易時債務履行期未屆滿。這種情況下的通常是進行了抵押登記，因而可以在房產證上很清晰的識別，可以查看是否有抵押登記的公章以及抵押登記的基本內容。

2. 多重抵押情況

主要是交易房產被設定了多個抵押權，有貸款機構的抵押、金融公司的抵押甚至於個人的抵押，主要是需要留意抵押的總金額問題以及這些抵押是否登記和依次辦理的時間問題。

3. 非正常抵押（隱性抵押）

這種抵押通常是不辦理抵押登記，不能夠直接識別，因而我稱之為隱性抵押，特點是該類抵押通常是基於非法行為而產生，比如賭博、婚外情、抵債等行為而產生的，那麼債權方常見的手段是將房產證原件以及其他證件原件控制，進而對該套房產的交易產生實質性的影響，所以在籤約時，如果業主到場，但是大紅本、證件被他人控制的以及本人沒有話語權的，可以考慮存在這個因素。

所以，有抵押的房產，是要在解押後才能進行交易的。所以，買這種房子確實存在一定的風險。如果賣方沒有足夠的資金償還銀行，那就無法辦理解押手續，後續交易無法進行。更有甚者，有的買方先把一部分房款付給了賣方，讓其去還銀行貸款，但卻被賣方挪為他用，最終「錢房兩失」，陷入糾紛

司法拍賣二次異地抵押房屋的風險

首先，一套房屋被抵押兩次，就可以分為一抵和二抵，也就表明第二次抵押時，第二順位抵押人是知曉房屋抵押狀況的。

其次，法院在執行司法拍賣房產，出具執行裁定書時，是會清楚明確拍賣款去向、房屋產權歸屬以及相關債權關係，也就表示，只要出了房屋的執行裁定，這套房子在法律層面中已經產生過戶。

如果在交易中心完成過戶之前，有異地法院查封的情況出現，這種情況主要表現為：已經審稅完成，繳稅的時候買受人發現房產還有抵押沒有解，其他情況下買受人是不知情的。

這種機率非常小，但也比彗星撞地球的機率大點。並且這種情況，遠不會導致買受人無法取得房屋所有權的問題。那麼如何規避呢？我們要做好房屋盡調再進行參拍，房屋盡調的深度與準確至關重要，有了它我們才能預判，從拍中到過戶交房所需要的時間，以及買房的成本。

什麼是二次抵押

二次抵押貸款在銀行俗稱淨值貸款，淨值貸就是以同一抵押物在第一次貸款未還清的情況下申請第二次抵押貸款，例如使用汽車抵押申請了貸款，貸款還沒有結清，但是還款期限已滿一年，且用來抵押的汽車還有剩餘價值(淨值)，就可以以汽車的剩餘價值作為抵押申請第二次貸款，但是需徵得第一次貸款及第二次貸款的銀行的同意。

房產過戶流程步驟及手續的五個步驟：

1、籤訂房屋買賣合同籤訂房屋買賣合同是房屋交易的第一步，也是完成房屋過戶手續的重要一步。如果是二手房交易的話，除了籤訂房屋買賣合同，還需擁有房屋的不動產證和土地使用證才能進行交易和過戶手續。房屋買賣合同中要註明的基本信息有：雙方當事人的姓名或名稱住所，房地產權屬證書名稱和編號，房地產坐落位置、面積和四面界限，土地宗地號（土地規劃局批准的每宗土地使用權證的編號），土地使用權取得的方式及年限，房地產的用途或使用性質，成交的價格及支付方式，房地產交付使用的時間，違約責任，雙方約定的其他事項。

2、提出過戶申請房屋交易雙方在籤訂購房合同之後，要儘快到房地產管理部門進行過戶申請。大家都知道過戶這件事宜早不宜遲，政策的變化及資金的安全都在與時間做鬥爭，所以一般情況下要在自籤訂買賣合同起30日內共同提出申請，需要攜帶的證明有：當事人的合法身份和收入證明、轉讓合同等。

3、房地產管理部門對房屋進行測繪和評估房屋交易雙方提出的房地產過戶申請在房地產管理部門的審核下，會在15日內作出是否受理申請的回覆。如果通過了審核的話，便會有專業的人員根據需要對房屋進行測繪取證和房屋評估。這些勘察測繪和評估的結果會記錄在案，以方便房屋登記備案，為房屋以後進行後續交易提供數據支持，也方便對房屋信息進行溯源追蹤。

4、繳納稅費房屋交易無論是新房還是二手房，除了繳納基本的房款之外，還要繳納一定的稅費，這是拿到不動產權證的前提。對於過戶來說，也是必不可少的步驟。期房交易要繳納契稅和住房維修基金費用，二手房交易要繳納契稅，房屋非滿五唯一的還要繳納增值稅和個人所得稅。具體收費細則可以諮詢房地產管理部門。

5、核發過戶單，領取不動產權證房產過戶本質上是房屋所有權的轉移，所以最終要以拿到房屋的不動產證為目的。當以上一切手續辦完之後，房地產管理部門就可以核發過戶單了，購房者也可以等待領取不動產權證了。領取不動產證需要攜帶的資料有：過戶手續、買賣合同（原件）、雙方當事人身份證原件及複印件、房屋擁有權登記申請書（收件窗口領取）。