重磅樓市釋放的新信號你get到了嗎（釋放非同尋常的信號）

2023-05-25 15:04:38 1

最近這段時間，樓市回暖的消息滿天飛，搞得人心惶惶，尤其是對於無房者而言，焦慮更是成噸輸出。鐵錘關注的不少博主，近期的發言也明顯激進了很多，有人說「小陽春只是前菜」，有人說「我希望能喊醒一部分人」，更有人預測「明年的房價會比今年更貴」。

鐵錘還是那句話，真相如何，不妨讓子彈飛一會兒。

眾所周知，人只有在最著急的時候，才會臉紅脖子粗的高聲呼喊。而且從過往經驗來看，在前路未明的情況下，就衝動盲目進場，很大概率會先交學費——現在的市場壓根沒到房子靠搶，房價一天一變的瘋狂時期。一句話，現在鼓譟冒進，正中別人的下懷。

過去這幾天，樓市發生了兩件大事，掀起了軒然大波。而且有意思的是，這兩件大事所引發的輿論走向，是完全相反的。雖然兩件事都釋放了非同尋常的信號，但鐵錘覺得，很多人可能都理解錯了。

先說第一件：2月15日，住建部宣布，查清了全國的房屋建築數量，一共是6億棟。於是就有人給出結論：我國的房子夠全世界的人住了，房子白菜價時代將來臨。

關於這件事，這兩天網上討論的比較多，而且說實話，這是值得上熱搜的重大新聞，但結果所有的資訊類平臺的熱搜榜單都沒有。反倒是「張雪峰吐槽還60萬房貸利息57萬」這樣的新聞上了熱搜，鐵錘百思不得其解。

接下來說說我對此事的看法。

首先，6億棟是房屋建築總和，根據參與過普查的人員的透露，普查是全口徑，包括農房、平房、倉房、倉庫、企業、廠房、公建，甚至公廁都算一棟。所以，全國的住房，尤其是商品房住宅的數量遠低於6億棟這個數字。

住房的數量到底有多少？除了住建部，現在誰也不知道。正如我在之前的文章所說的，這個數據是不可能公布的，因為公布後影響巨大，會涉及到以後的建房、賣地、房價、投資、人口流動、產業資源的轉移等等層面，這個責任誰也承擔不起。

現在網上的數據都是在瞎猜，有人基於城鄉總戶數比例，估算出農村房屋建築大概在2.4億-2.5億棟，得出結論，城鎮房屋建築數量大概在3億-3.5億之間。當然，這包括所有類型的建築，小產權房、寫字樓、廠房、公租房、工業廠房等等。按城市裡的建築有1/5是能住人的比例估算，城市裡的住宅大概在6000萬-7000萬棟。城市裡的住宅，50%以上是10-20層的高層住宅，而且很多是兩梯四戶，所以這麼算下來，城鎮住房早就能夠滿足14億人的居住需求了。

於是搬出經濟學知識：任何商品一旦供大於求，價格就會下跌。

如果你也這麼想，不好意思，你也理解錯了。

首先，這樣的估算沒啥意義，數據微調一下，結果就大相逕庭；其次，所有的商品都適用這套邏輯，但唯獨房子不行。我們在聊房價時，千萬不能用總體的住房供求關係，來衡量某一個城市的房價漲跌，這毫無意義。

鐵錘不否定，我國住房整體嚴重過剩的事實，但我們同時也要認清一個事實，我國的住房分布極度不平衡。全國1700多個三四線城市的住房，確實可以容納全國14億人居住，而且這些地方的房子價格較便宜，但這絲毫不影響一二線城市的房價高企不下，因為大家對房子的需求不是機械的平均。

黑龍江鶴崗、威海乳山、甘肅玉門等都有大量的空置房子，甚至有些白送都沒人要，但影響不到其它城市，一線城市北上廣深，每年都有源源不斷的新增購房需求。

在鐵錘看來，住建部摸底全國房屋建築，確實釋放了非同尋常的信號——住建部真正想做的事情應該是為徵稅做準備，而不是降房價。國家的意圖非常明顯，摸清家底、探明虛實，掌握主動權，當然最重要的是提前做好數據基礎、技術手段等準備工作，如有必要，隨時出擊。

第二件事是：證監會啟動「不動產私募投資基金試點」。已經被傳得神乎其神，尤其是中介們，大呼利好，再一次顱內高潮了。

鐵錘想說的是，這件事很多人不僅被帶節奏了，而且可能也理解錯了。

必須承認，現在的調控大基調確實變了，以前是明令禁止機構參與投資房地產，2017年，基金業協會曾發布4號規範對私募基金投資房地產進行了限制，現在確實又開啟了這一通道。

但在引進房地產私募投資目的上，很多人明顯理解有誤。

以前，私募基金主要通過明股實債的方式為房企提供前融。這一次試點，從文件內容來看，不動產私募股權投資基金屬於私募股權投資基金框架下的新類別，換言之，這一次私募基金為房地產所用，不是走前融的老路，而是有明確流向的政策糾偏。

投資範圍目前僅限於特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。接下來說兩點個人分析：

1、存量商品住宅，具體指的是已取得5證，已實現銷售或主體工程已開工的普通住宅、公寓。這個規定明顯阻斷了前融這條路，準確地說，是為了給房企紓困和完成保交付的作用。毫無疑問，能夠受益的基本都是優質房企。

有人說，自然人也被允許投資不動產私募投資基金，這為有錢人投資房產增加了新的投資渠道。鐵錘覺得，這是單純的臆想，現在的市場語境下，還需要多此一舉嗎？個人只要有錢，基本上可以隨便買。有錢人不買房，不是因為限購，而是因為沒價值、沒預期。搞出一個如此麻煩的私募出來，壓根也改變不了市場投資環境差的現狀。

2、私募基金是最聰明的錢，它投資的唯一信條就是盈利，簡單來說就是賺錢。怎麼賺錢？靠投資保障房和收租，顯然是不可能的。所以，雖然投資範圍涉及保障房、租賃房，個人覺得，私募資金真正肯去投資的少之又少。

基於上述分析，鐵錘覺得，這個模式真的很難行得通。我不知道，很多人高興和興奮的點到底在哪？為什麼很多人，還大喊大叫「房地產的救兵來了」、「你不買房自然有人買房」？

鐵錘覺得唯一的解釋就是，這些人並非不知道該政策的真實效果，他們之所以這麼說，都是故意為之，要麼是為了博流量，要麼就是屁股坐歪了。

當然，如果說一點利好都沒有，也不對，這確實印證了那句話，地產不起，刺激不停。

總結，當下的樓市風雲詭譎，尤其是各種有效信息和無效信息夾雜著滿天飛，稍不留意就會被帶節奏，這是房地產一貫的作風，利用信息差，來迷濛大家的眼睛。

這種情況下，我們該怎麼做呢？鐵錘之前就說過，這時候信誰都不如信自己，判斷樓市是否回暖，最簡單的辦法是，用雙腳丈量你所在城市的每一個樓盤，用雙眼盯緊土地拍賣的結果。對於親歷市場的人來說，謊言說得再多，也無法變成真理。