徐州市房子價格還會上漲嗎（為什麼不買徐州市中心的房子）

2023-05-24 11:11:58 2

最近，有朋友讓我推薦房子。我推薦南區和東區，她都嫌遠。她想買市中心的樓盤，但又嫌貴買不起。

在很多老徐州人眼裡，出了二環就是「郊區」了。住在市中心，既是「城裡人」的戀土情結，也是一種生活習慣。但是，你發現沒有，越來越多的「城裡人」開始搬出市中心，選擇住在三環外的新片區。

市中心已經不是很多購房者的最佳選擇了。這正是我想要說的：不建議買市中心的房子！並不僅僅因為「窮」。

市中心已不適宜改善型居住

太擁擠、太嘈雜，這是市中心的現實情況。密集的老小區，密集的商業區，大量車流人流，出個門分分鐘堵到崩潰，汽車尾氣夾雜著各種喧囂，實在是難以忍受。市中心逼仄的空間，不能滿足人們改善居住的需求，也不能再承載更多的公共資源。

隨著近郊大量新樓盤的開發，徐州人開始了外遷進程。與此同步進行的，還有各種優質公共資源的外遷。

擁堵的市中心（網絡圖片）

城市在不斷地由內向外發展

10年前，政府都是圍繞著市中心搞建設，從「三場一路」、到「中心商圈」，年年都是重點工程的重點。以彭城廣場為中心的中心商圈，也就成為了最貴的地段。然而，中心商圈到如今，也就只有蘇寧廣場完全建成。

近10年來，在市中心發展相對緩慢的時候，各大新城卻如雨後春筍般生長起來。徐州已經由一個單核心城市，向多核心城市發展。

根據徐州「2 6 15」規劃，徐州主城區由2個中心 6大片區組成，規劃區內還有15個功能區。以各片區副中心為基礎，形成了一座座新城。

市中心各大優質資源外遷

自徐州市政府遷到新城區，就揭開了老城中心優質資源外遷的序幕。

學校外遷：

伴隨著城市的外拓，為了吸引人氣，政府開始在新片區建立名校的分校。於是，名校集團化辦學跟城市的外拓進行結合了。

先說小學，各名校都設立了分校區：青年路小學在新城區，解放路小學、雲興小學在東區，民主路小學在北區，少華街小學在西區、南區……

再看中學，徐州最好的中學：擷秀中學、徐州一中都搬遷到新城區；樹恩中學在高鐵片區設主校區；礦大附中搬到了南區大學路。

（老城區中小學名校，外遷的校區或分校）

隨著名校的規模擴大，優質教育資源被不斷的瓜分、稀釋，市中心學區房的價值自然受到影響。

醫院外遷：

徐州幾大三甲醫院，紛紛外遷：二院在高鐵片區，四院在新城區都設立新院；三院北區股份制醫院也在建設中；而市一院即將搬遷到南區大學路，成為淮海經濟區最大醫院；市中醫院將搬遷到新城區，選址已定；兒童醫院、婦幼保健院外遷選址也被曝光……

（老城區大醫院外遷，個別選址待公布）

這些醫院有的是設分院，有的是全部搬遷。即使設分院，也是老院區的醫生輪番坐班，新設備更是比老院區先進。不進城就能享受優質醫療資源，那何必往市中心擠呢！

商業外溢：

自從2014年雲龍萬達廣場開業，徐州市中心商業獨大的歷史就宣告結束。至今天，各大商業綜合體在全市多點開花，多個商業副中心確立：

●東區：和平路有雲龍萬達，金龍湖周邊有宜家、淮海環球港。
●南區：北京路有銅山萬達，大學路有壹方城，老礦大有三胞廣場，南三環有榮盛未來廣場。
●西區：三環內有萬科淮海天地、三環外有在建的榮盛城廣場。
●北區：九裡山南有恆盛廣場，西北片區有在建的四季連城。
●新城區：已開業的美的廣場，即將開業的綠地繽紛城，未來還有淮海經濟區的CBD。
（灰字為在建綜合體）
每一個商業綜合體的開業，都帶動了板塊區域的發展，聚集了大量的人氣，綜合體周邊的房價，也快速上漲。
而各板塊都有了自己的商業中心後，居民購物消費就不一定非要到市中心了。今年1月徐州房哥曾報導：高德地圖「位智」數據顯示：雲龍萬達、銅山萬達的平均客流量，已經超過蘇寧廣場。（點擊回顧>>>
徐州客流最大的綜合體，竟不在市中心！
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地鐵，加速老城人口向外流動
徐州老城人口向城外流動的進程，將在地鐵開通後大大提速。
上面這張是徐州的地鐵規劃圖，共有11條線路。雖然地鐵1號線開通還有5個月，但我們已經看到，未來人口正在沿著地鐵流動。
有人說，地鐵就像城市的骨架一樣，支撐著城市的不斷生長。其實，地鐵也如同城市的動脈，人口、財富和商機在其中流動。
目前徐州地鐵在建的3條線，已經大大拓展城市的邊界。未來共規劃7條地鐵 4條市域S線，交織成網，就像八爪魚一樣，覆蓋了越來越多的區域。
而與此對應的是通勤時間成本的降低，住在市郊距離不再是問題，那麼市中心的居住價值就會被不斷弱化。
也正是因為商業、學校、醫院、交通等這些配套資源發生的根本性變化，於是大量的城市副中心或是郊區就逐步變成了繁華區，被城市生長逐步包住。
市中心有的優質配套，副中心也都有了，甚至上班也不用去市中心了！那麼，幹嘛還要去買市中心擁擠、嘈雜、高價的房子？
新老片區房價漲幅對比
以上這些因素疊加在一起，反應到房價上，就是市中心房價漲幅已經低於新的片區。
我們再來對比下市中心與其他區域的房價漲幅，情況到底是怎麼樣的：
以上4個樓盤，均是2015年開盤的各區域代表性樓盤，數據來源：安居客。
可以看到，2015年開盤時，橡樹灣、萬達華府、美的翰城的均價，大約都在5800元/平左右，市中心的凱旋門均價在9500元/平左右。
而4年後的二手房價，凱旋門雖然高達19000元/平，但只是勉強翻倍。
而東區的橡樹灣，南區的萬達華府，新城區的美的翰城，均實現遠翻倍以上的漲幅。其中，新城區的美的翰城，房價漲幅高達175%！
而未來兩年，隨著地鐵1、2、3號線的陸續開通，東區、新城區、南區的房價，與市中心的差距，還將進一步縮小。可以預見，新城區的房價終將會趕上市中心。
並不是所有新片區都潛力大
雖然老城房價升值潛力放緩，但並不是所有新城都能跑贏老城，甚至有的新城樓盤賣不出去，成為空城。
那麼，什麼樣的新城樓盤不能買？記住一句：離市中心太遠，又無地鐵的樓盤。
房哥曾經寫過一篇文章，關於城市的「出行半徑」。徐州的出行半徑為14公裡，即市民所能接受的權限通勤半徑，這也是徐州的城市半徑。超過14公裡的樓盤，你就要考慮考慮了。
這是徐州2017年的數據，而等到徐州地鐵3條線全部開通後，城市半徑肯定要擴大。像北京、上海、廣州、南京等城市，出行半徑已擴大到28公裡。
地鐵擴大了生活半徑。以地鐵口為中心，聚集大量人口，形成地鐵口商圈，各種生活配套也能很快完善。反之，沒有地鐵的遠郊樓盤，很難發展起來。
買房，就要以發展的眼光看城市，要看到3-5年後的規劃，去選擇發展潛力更大、投資回報最高的地段和樓盤。所以，不一定非要買市中心了！
來源：徐州房哥
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