萬科a宏觀經濟分析（回暖二季度盈利超百億）

2023-04-16 23:16:48 2

長江商報消息 ●長江商報記者 沈右榮

「始終將安全放在第一位！」萬科A（000002.SZ）董事長鬱亮的公開表態基本實現。

8月30日晚間，萬科A披露的2022年半年報顯示，期末，公司資產負債率為79.16%，較期初的79.74%進一步下降，較2019年底的84.36%下降5.2個百分點，淨負債率35.50%，守住了安全邊際。

今年上半年，公司實現營業收入2069.16億元，同比增長23.82%，歸屬於上市公司股東的淨利潤（簡稱淨利潤）122.23億元，同比增長逾10%，由降轉增。其中，二季度的淨利潤超過百億，同比也為降轉增。

與之相關的是，公司經營現金流淨流入82.88億元，同比增加15.06億元，投資現金流-48.53億元，同比減少流出21.05億元。

數據顯示，今年上半年，萬科A拿地節奏明顯放緩，去庫存力度加大。期末，公司存貨餘額1.02萬億元，較年初及去年同期均有明顯減少。

營收淨利轉向雙增

超出市場、超出地產界的預期房地產市場調控影響，讓房企經營倍感壓力。龍頭房企萬科A挺住了，經營開始轉好。

根據最新披露的半年報，今年上半年，萬科A 實現營業收入2069.16億元，較去年同期的1671.11億元增加398.05億元，同比增長幅度為23.82%。與之對應的淨利潤為122.23億元，較去年同期的110.47億元增加11.76億元，同比增幅為10.64%。扣除非經常性損益的淨利潤（簡稱扣非淨利潤）為117.21億元，同比增加約10億元，增幅為9.26%。

顯然 ， 這樣的業績是來之不易的。去年上半年，萬科A 的營業收入同比增長14.19%，淨利潤、扣非淨利潤同比分別下降11.68%、11.45%。去年全年，公司實現營業收入4527.98億元，同比增長8.04%，淨利潤、扣非淨利潤分別為225.24億元、223.82億元，同比分別下降45.75%、44.38%。

與去年同期相比，今年上半年，萬科A的營業收入、淨利潤、扣非淨利潤的變動幅度均由降轉增。

從單個季度看，今年一二季度，公司實現的營業收入分別為626.67億元、1442.49億元，同比增長0.65%、37.58%。對應的淨利潤為14.29億元、107.94億元，同比增長10.58%、10.65%。扣非淨利潤為10.93億元、106.28億元，同比變動-5.58%、11.06%。二季度，扣非淨利潤轉為正增長。

從行業來看，今年上半年，國家統計局數據顯示，1-6 月全國商品房銷售面積 6.89 億平方米，同比下降 22.2%，銷售金額 6.61 萬億元，同比下降 28.9%。全國房地產開發投資完成額同比下降 5.4%，全國房屋新開工面積延續下滑趨勢，上半年同比下降 34.4%。

萬科A的主營業務包括房地產開發及相關資產經營和物業服務兩大板塊。上半年 ，公司團現銷售面積 1290.7 萬平方米、銷售金額 2152.9 億元，同比分別下降 41.1%、39.3%。不過，公司結算收入保持增長。房地產開發業務結算面積 1310.2 萬平方米，同比增長 17.5%，結算收入 1788.8 億元，同比增長 23.9%。

投資和開竣工方面，上半年，公司開發業務新開工計容面積約 1068.8 萬平方米，同比下降 38.9%，完成年初計劃的 55.7%。開發業務竣工計容面積約1443.7 萬平方米，同比增長 17.8%，公司預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。

保交付是房企當下的首要任務。今年上半年，萬科A克服疫情對施工的不利影響，實現 11.5 萬套住宅的平穩交付。

在中期業績說明會上，鬱亮表示，萬科不僅是保證交付，還要保證質量，公司邀請客戶共建家園，讓客戶能看見萬科在建項目進展情況。目前為止，70%的準業主在正式交付前都至少去過一次現場查看自己的房屋。萬科還推進交房即交證工作，目前已實現35%的項目在交付的同時，將房產證交到業主手裡。

經營現金流83億負債率79.16%

隨著房地產市場深入調控，曾經激進擴張的房企爆發了危機，資金鍊斷裂，深陷經營困境。萬科A保持住了較大克制，守住了安全邊際。

鬱亮表示，萬科A歷來非常重視現金流和財務穩健，始終把安全放在第一位，在規模和債務方面一直比較克制。去年以來，公司應對工作也做得比較早、比較紮實，銷售回款效率一直保持在比較高的水平，債務結構、成本等方面都有進一步的優化和提升。因此，儘管上半年市場波動超出了所有人的預期，公司的經營性現金流仍然實現了淨流入，比去年同期表現更好。

今年上半年，萬科A的經營現金流淨流入82.88億元，比去年同期的67.82億元增加15.06億元，增長幅度為22.21%。

萬科A保持了適度拿地節奏。今年上半年，公司獲取新項目 19 個，總規劃計容建築面積 307.8萬平方米，權益計容規劃建築面積 213.1 萬平方米。項目總地價 386.8 億元，權益地價總額約 248.3億元。投資金額中，一二線城市的佔比為 95.6%。而在去年上半年，公司獲取新項目 95 個，總規劃建築面積 1505.9 萬平方米，權益規劃建築面積 1101.4萬平方米。項目總地價 1126.3 億元，權益地價總額約886.5億元。

對比發現，今年上半年，拿地投資同比減少約72%。

正是因為如此小心謹慎，萬科A的財務運營穩健。截至今年6月底，公司資產負債率為79.16%，較2019年底的84.36%下降5.2個百分點。期末，公司淨負債率僅為35.50%，剔除預收款項的資產負債率為68.4%。

財務數據方面，截至今年二季度末，公司貨幣資金為 1410.73億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債之和 626.4 億元。公司的有息負債中，長期負債佔比為 77.6%，債務結構較為合理。

半年報披露，萬科A 的融資成本進一步下降，期末，其存量融資的綜合融資成本為 4.08%。

與之相關的是財務費用大幅減少。今年上半年，萬科A的財務費用為2.24億元，較去年同期的17.47億元減少15.23億元。

鬱亮認為，房地產調控的三大目標「穩地價、穩房價、穩預期」中的前兩者已經實現，目前，穩預期還存在較大挑戰，重建市場信心會較為溫和。相比短期政策，萬科A更關注與未來行業長期發展有關的政策。