對物業行業的認識（物業行業的灰）

2023-09-10 03:25:15

先說說我的物業公司從業經歷，在上市物業企業做過兩家，頭部物業企業做過一家，都是財務經理，趕上過物業企業的瘋狂上市浪潮，瘋狂外拓拿項目浪潮，瘋狂對外收併購浪潮，論對物業企業，從財務角度的了解程度，誰來我都敢和他battle一下。

我現在也是進入物業企業上遊公司房企工作了，也算是不在那個所謂的圈子裡了，為了流量，我也算是豁出去了，講講大家關心的物業公司的老底。

物業企業到底掙不掙錢？

直接先講大家最關心的問題，物業企業到底掙不掙錢，這也是我看到的關於物業討論的最多的問題，很多人覺得物業企業很黑心，掙得多，你且聽我慢慢道來。

掙不掙錢，那就得看絕對值和相對值，在財務上說就是利潤的總量和毛利率。那麼大家可能更關心的是，我家的項目，物業公司到底毛利率是多少啊，賺了百分之多少啊。

那麼首先我們得說說物業公司的收入和成本構成。

物業公司的收入主要就是物業費，但更多公司的主要利潤來源是其他經營收入。而這其他經營收入中，使用業主公共區域資源取得的公共收益，應該歸屬於業主，但很多物業公司在業主委員會成立之前，都會選擇瞞報或者少報，好一點兒的報的數據真實，但我用公共收益部分抵一些維修支出，看似合理合法，但卻也繞過了業主們的同意。

另外，大家覺得有業主委員會就會有人監督物業企業，就會好一點兒了嗎？其實不然，閒得沒事兒去幹業委會主任的人，很多也是無利不起早。比如，電梯廣告收入，很多都會有陰陽合同的存在，業委會成立前，一部分收入進入物業公司公共收益，另一部分見不得光的可能就進入了物業管理者的口袋。業委會成立後進誰腰包呢？你就明白了吧。

大家可能覺得電梯廣告能有幾個錢呀，那我再和你講一個故事，你聽聽看。之前我們去競標一個小區的物業管理，這個小區門外有一圈歸全體業主所有的商鋪，正好修路影響了商鋪的經營，於是給了業主委員會幾百萬的補貼，你說這個收入有多少會進入主任的手裡呢？

總之從收入來看，物業公司沒什麼添頭，更多都是被不良的物業管理者拿走了。我們再看看物業公司成本。

物業公司成本的大頭就是人工成本，一個物業小區客服、保安、保潔、工程、綠化所有人加起來的人工成本佔比一般在55%—65%。物業公司本身想合理賺錢，也就是在人工上想想辦法，因為其他成本都是固定的，要是省了就要出大問題了。

一般品牌大品牌好的物業公司，在這個人工成本的佔比上就越高。怎麼區分這家物業公司品牌好不好，最直觀的方法就是看保安，一是看保安年齡，二是看保安編制有沒有巡邏。雖然年齡無法決定質量，但年輕的讓業主看起來舒坦，年輕的他也貴。

我就曾盡調過一家小物業公司，三個人管一棟大廈，五個人管四棟樓的小區，像這樣的物業公司它確實不管物業費多少，它肯定是賺錢的。

而我們看品牌稍好的物業公司，其實項目的情況也決定了物業公司會不會賺錢，會不會賺很多錢。

首先看項目大小，建築面積小於15萬方的小區，品牌物業能做到盈虧平衡就不錯了，良心的物業公司都是虧損經營的。但這樣的物業項目也會有賺錢的，用上述的瞞收入和減人工的方法。

其次看項目門崗數量，數量越少，越有利於物業公司。我就曾經歷過這麼個項目，一共40多萬方，卻被道路隔成了四塊，每塊都有兩個門崗，這相當於管了四個10萬方的項目啊，怎麼做預算都沒法盈利，當時也是讓我很頭疼。

綜上，你說物業公司賺錢麼，品牌的物業公司，上市或者全國排名前五十的，我見過最賺錢的住宅項目，毛利率頂多就20%多，上25%的都少見，還得是項目大且條件很極致的好盤。品牌一般的或者沒品牌的賺錢麼，確實賺錢，如果你們攤上了這樣的物業公司，就多看看電梯維保做沒做，消防維保做沒做，差的物業公司這些他還真敢不好好幹，更別提公共收益瞞報這樣的事兒了。

物業圈子的黑

講物業公司賺不賺錢，都沒講這個刺激，說實話在物業公司幹過都知道到底賺不賺錢，從很多人個人的角度看，好像那一年的物業費不少交，但有時候很多物業項目收上來的物業費也就夠物業公司支付個人工，要不是為了地產的品牌，物業公司早撤了。但幹過物業的人可不一定都有機會看到過我接下來要說的，物業圈子的黑。

我做財務經理的第一家物業公司，總部的人事總監曾私下和我們說過，一個項目經理在一個項目幹滿三年，要是沒法在當地買房，就不算一個合格的物業經理。有時候物業經理的灰色收入就是這麼可觀，當然常在河邊走，總有溼鞋的，為此進去的也是不老少。

從一個項目交付前期開始，地產將開荒保潔招標交給物業公司，物業公司的區域總到項目經理，就開始灰色薅羊毛的歷程了。開荒保潔招標、標識標牌招標、小區服務隊招標（在小區裡賣沙子賣紗窗的，負責裝修垃圾清運的），一個二十萬方的項目產生的灰色收入大概在五六十萬。品牌物業為了規避用工風險，也會將保潔和保安進行外包，也得招標，電梯維保、綠化養護以及消防維保也是大頭，在那個圈子裡投標前都要講好提成的，不講那你就是請我去圍標嘍？那你得給我錢啊。

有的人會覺得，這個和業主沒關係啊，這不過是薅的物業公司的羊毛，那成立了業委會呢？那用的是酬金制呢？你覺得羊毛是從誰的身上出的呢？

人有了錢，就不幹什麼好事，特別是在物業這樣普遍學歷不高的行業裡，甚至物業公司很多高管都是從保安做起來的。在物業圈子裡，D博的多，亂搞男女關係的多，我說這些都不是危言聳聽，真的很真實。之前有一個很年輕的女前同事，就大半夜給我打電話，說被新領導要求潛規則，她問我怎麼辦，那個領導和她說，不同意就讓她走人並且在圈子裡封殺她。這都是物業圈子裡的並不新奇的事兒，太多了。上市物企董事長，下區域檢查，區域公司老總帶著保潔供應商招待，怎麼招待啊，你以為就是吃吃飯唱唱K？哎呀，too young too simple，不能說太多，再說就不夠播出標準了。下邊項目上的人，玩兒的就低端點兒，打打麻將啊，然後婚外互生情愫啊，差不多就這樣了。

感覺說得也差不多了，不知道這篇文章的敏感程度夠不夠播出標準，總之講的東西都是我在這個行業五六年的親身經歷，雖然年頭不多，但當時也算身居中層幹部了，所以總能看到一些東西。其實本來還想說說物業公司上市這事兒，但覺得物企更多都是在港交所上市，咱們百姓也很少能去投資個物企港股吧，所以這個就在最後總結一句話吧，物企上市純屬講故事，講的還是童話故事。

@10月財經新勢力