萬達商管輕資產劣勢分析（穩定經營基本盤）

2023-09-22 18:39:47 1

文｜張瑩

編｜姜來

一年一度的上市公司中報季來臨。作為商管行業老大的萬達商管，也同樣交出了今年上半年的「成績單」。

8月31日，珠海萬達商管的大股東——萬達商管披露了2022年公司債券中期報告。中報顯示，2022年上半年，萬達商管集團營收達244億元，同比增長7%；實現歸屬於母公司所有者的淨利潤（公允值）為67億元，淨利潤為67.43億元；總資產為5921億元，與往年同期數據基本持平。

儘管商業管理行業受疫情等因素影響，但從上述數據可以看出，行業維艱之時，萬達商管依然保持了穩定的盈利水平，並對負債端進行持續優化，構建了一條長期穩健的發展賽道。

穩健的經營能力背後，源於萬達多年堅守的戰略定位——全面實施「輕資產」。最近兩年，隨著行業進入深度調整期，「轉型輕資產」成了很多企業的集體訴求。但對於早已「輕裝上陣」的萬達商管來說，已經提早來到了業績豐收期。

早在2017年，王健林出售萬達廣場就引起了外界的關注。當時有分析人士稱，萬達是為了緩解債務難題。可王健林卻說，重資產的發展模式越來越困難，走輕資產模式是必然選擇。

2020年以來，在房地產行業「三道紅線」的監管之下，曾經依靠高杆槓的房企們開始經歷陣痛期。相比之下，早已轉向輕資產化的萬達從容了很多。

萬達的主要利潤來源由租金和物業管理費組成，不再需要依靠傳統的高槓桿開發模式。而輕資產業務的成長性和持續的盈利能力，也讓萬達自身經營水平具備了一定的逆周期屬性。

數據顯示，2022年上半年，該公司實現歸屬於母公司所有者的淨利潤（公允值）為67億元，淨利潤為67.43億元。同時，報告也披露了萬達商管集團母公司的盈利情況。2022年上半年，萬達商管集團母公司淨利潤達29億元，同比大漲73%，毛利率為63%。

業內人士分析認為，超過60%的毛利率讓公司獲得了較高回報，隨著疫情的緩解，後續毛利率將得到進一步提升。

得益於良好的盈利水平，萬達的帳上現金流也十分充裕。截至2022年6月30日，萬達商管集團經營活動產生的現金流量淨額為83.7億元，期末現金及現金等價物餘額為315.53億元。

即便在當前的市場環境下，萬達商管的租金收入仍然獲得了穩定提升。就輕資產板塊而言，在上半年疫情防控與旅遊、商務出行減少的影響下，萬達商管集團下屬公司——萬達酒店，在酒店管理和經營方面的拓展仍取得了一定成效。

數據顯示，2022年上半年，上述公司新增9家酒店的經營，中止經營1家酒店。截至2022年6月30日，萬達酒店管理的酒店網絡包括97家酒店，運營客房24609間。同時，在商業廣場管理方面，總在管建築面積亦有所上升。

評級機構惠譽曾分析指出，萬達商管依託於大規模、城市分布廣泛且富有彈性的經營能力為其獨立信用狀況提供支撐，預計到2022年，該公司的租金和管理費收入將在2021年的430億元人民幣的基礎上，繼續增長6%。

不僅如此，今年以來，萬達商管也不斷發揮輕資產的合作優勢，拓展了多個大型商業項目。2022年以來，萬達商管與北京SOLANA藍色港灣北京SOLANA藍色港灣、北京五棵松卓展購物中心等項目的輕資產合作計劃已正式落地。在當前的市場行情下，這些合作的達成充分體現了萬達商管在行業中集聚優質資源的能力，馬太效應愈發明顯。

除了經營數據一如既往地穩健外，萬達商管集團在資產層面的狀況也得到了持續優化。

2017年初，萬達商管「輕資產」戰略的第一步，就是回籠資金，降負債。此後，萬達通過剝離前景不太好的資產，達到公司輕運營的目的，從而降低風險。同時，又賺取了所賣資產的品牌管理費，持續提升輕資產運營能力。

儘管行業正在面臨一些起伏，萬達依然扛住了壓力，把負債率降到一個足夠安全的程度。數據顯示，2022年上半年，萬達商管集團資產負債率為50.8%，繼續保持較低水平；有息負債為1398億元，近幾年持續減少。

另外，從現金流量表來看，萬達償債現金能力也十分充裕。數據顯示，2022年上半年，公司取得借款收到的現金為157.3億元，償還債務支付的現金為182.5億元，這表明公司上半年償債淨流出超25億元。此外，分配股利、利潤或償付利息支付的現金為39億元，體現出萬達商管集團良好的償債能力。

萬達之所以能平穩發展，很大程度上源於其輕資產業務模式的策略。最近五年，房地產行業風雲變幻，野蠻生長的時代一去不回，眾多房企紛紛喊出「輕資產化」的口號。資本市場亦轉變邏輯和態度，將目光更多聚焦在一些輕資產領域。

而萬達商管已率先在輕資產道路上走了快五年時間，具備了堅實的運營基礎和良好的財務情況。在資本市場，也不斷傳來有關萬達商管獲得融資的好信息。

報告顯示，萬達商管集團於2022年7月5日至7月6日發行了2022年度第一期中期票據，實際發行規模為10億元，發行利率為6.8%，期限為2 1年，募集資金全部用於償還發行人本部債務融資工具本金。

經過五年的「輕資產」實踐之後，如今萬達商管的輕資產品牌輸出已經形成一套流程和模塊，可以快速複製，為萬達帶來源源不斷的利潤和現金流。未來，隨著輕資產運營模式優勢不斷釋放，在萬達商管資產質量和盈利水平的穩步提升下，公司有望進一步實現跨越式發展。