45萬在天津買房哪裡最便宜（首付只有二三十萬）

2023-04-12 18:55:56

天津市行政區域劃分：

市內六區：和平，河西，南開，河東，河北，紅橋

環城四區：西青，北辰，東麗，津南

遠郊五區：薊州，寶坻，武清，靜海，寧河

濱海新區：包括老塘沽，漢沽，大港等區域

什麼是老破小?

不知道大家在買房的過程中，是否曾經聽說過「老破小」呢？其實，這也是二手房的一種，是泛指七八十年代城市為了滿足基本住房需求所建造的老式住宅樓，主要以小戶型，一梯多戶的形式。

目前在天津市區房源中，也有很多老小區樓齡在八九十年代的房子，產權形式分為私產，公產，企業產等，其中私產可以貸款，公產和企業產只能全款買賣。

在天津購房的時候，在我們預算不多的時候，只有首付只有20-30萬，總房價能接受80-100萬，房產中介會給我們推薦買一些老破小或者遠郊的新房。今天我們就聊一下，到底買哪種房子更適合。

市區六區老破小的優缺點：

優點：交通方便，生活配套成熟，有齊全的學校，醫療資源，便於出租，市區一室租金在1500左右，小兩室2000左右，市區的戶籍，可以參加市區中考，報考市區高中。房本滿兩年就可以交易，後期置換相對容易，上車門檻首套房最低首付20-30萬。如果是重點學區的老破小，上車門檻首付40-60萬就夠了。

缺點：物業管理差，小區環境，內部環境差，一梯多戶，居住屬性差，平米小，家庭居住擁擠。

樓齡老的小區，冬天冷，夏天熱，遇到暴雨容易積水，大部分小區沒有停車管理，投資升值空間小。

適合人群：

1.如果購房人是年輕人，剛畢業的大學生或者剛工作幾年的大學生，首付只有二三十萬，建議考慮老破小或者還遷房。因為沒有結婚或者還沒有孩子的年輕家庭，我們當下要以工作為重，不要把每天寶貴的工作時間浪費在通勤的時間上，早點買房也會讓你養成提前儲蓄，計劃理財的習慣。

如果是短期內為了上車，未來考慮置換，同樣市區的老破小也是不錯的選擇，房子出租的租金可以抵每個月的月供，後期購房資金充足後，可以立即出售置換。

2.外地工作生活，著急落戶天津的購房群體，買房的目的是準備來天津參加中考或者高考，預算不多還想置業市區，報考市區高中，孩子上完學就交易置換。

3.想考慮市區學區房，預算不多，可以考慮買小平米落戶，再租房自住的形式。天津市市重點小學的門檻總價150-200萬，區重點100-120萬.普通小學70-100萬。

上圖是天津市2019年二手房成交量最多的板塊，主要以市內六區為主，而市區的小戶型老小區也是成交主力，所以，買市區老破小的房子，只要位置不太差，買完之後好租也好賣，至於環城四區和其他區的老破小，因為沒有市區戶籍的優勢，和優質的教育資源，就真心不建議大家考慮了。

上圖是2019年二手房成交量最多的小區排名。

其中排名第3的蘭江新苑，第5的東惠家園屬於還遷房，排名6.7.8的是河西的老小區。

什麼是還遷房，如實在看不上老破小，買不起市區次新房，你還可以考慮還遷房。點擊連結，有關於還遷房的詳細介紹。

遠郊（主要指寶坻，靜海）遠大新的優缺點：

優點：新房，戶型設計合理，面積大，小區綠化，管理比較好，品牌開發商，物業公司，居住屬性好。

而且未來升值空間有可能的大！（也有可能不升值或者降價）

預算20-30萬，可以買兩室或者小三室。

缺點：交通不方便，沒有地鐵規劃，公交車通勤次數少，沒有成熟的大型商業配套，學校配套，醫療資源少，一般交房2-3年，出租難度大，轉手置換難度大，未來可能不升值，投資就是賭預期和未來規劃。如果遇到小開發商，可能爛尾或者延期交房，不確定因素比較大。

適合人群：

1.不著急落戶天津，或者不在天津居住，所買項目周邊有大型規劃，例如產業園，高鐵，學校，地鐵等建設，賭未來規劃落地後帶來的紅利。

2.北京工作，後期打算來天津居住，兩地通勤的人群，家中有老人，孩子，需要大平米的房子居住，並且對居住環境要求比較高的群體，可以考慮武清，寶坻，北辰的新房。

3.考慮通勤距離和低預算。河北滄州，保定的客戶，可以考慮靜海團泊新城，唐山的客戶可以考慮漢沽，寶坻，薊縣。

2020年天津重點建設項目

3月10日，天津市發展和改革委網站刊發《市發展改革委關於印發天津市2020年重點建設、重點儲備項目安排意見的通知》。

其中，2020年安排重點建設項目346個，總投資10025億元，年度投資2105億元。2020年安排重點儲備項目304個，總投資6989億元。總計17014億元！

下面幾張圖是2020年天津市高鐵，地鐵，學校建設的重點建設項目。大家可以作為買遠郊新房投資的考慮依據。

鐵路

京濱高鐵：北京通州開往天津濱海新區的高鐵線路，天津境內設站：寶坻南站，京津新城站，北辰站，機場站，濱海西站。預計22年底之前開通。

京唐高鐵：北京開往唐山的高鐵，天津境內設站：寶坻南站，預計22年底之前開通。

下面是今年開工建設的地鐵線路，二圖是天津市整體地鐵規劃圖。

下圖是天津2020年學校建設項目，大家可以根據想買房的區域，重點關注一下學校的規劃和建設情況。

以上2020年3.13日晚上抖音直播內容

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