老破小將來有人買嗎（老破小不要再買了）

2023-04-12 08:16:30 1

當下一個非常殘酷的現實：老破小，正在被大眾拋棄。

大部分樓齡超過20年或以上的房子，在未來，註定會走向價值撕裂的時代。

我這樣說肯定會被噴，尤其是手上已經持有這類房產的業主，但我還是要亮明觀點：老破小，一定要謹慎買入，要趕緊置換掉！

房子都是有保鮮期的，一個樓齡超過20年的房子，是沒多少人願意去接盤的。

尤其是那種要環境沒環境，要物業不給力，戶型不止面積差強人意，空間尺度功能也不夠優化的房產，而這些都是「老破小」的通病。

1、房齡20年、30年，設施設備太老舊，甚至到了壽命期；
2、戶型太差，不是手槍形就是長條形，做不到南北通透，採光差、通風差，大多都是暗衛，基本沒有舒適度可言；
3、沒有物業、沒有地下車庫，所以管理非常差，地上亂停車、搶車位現象很嚴重，難免髒亂差；
最近看到一則新聞，2022上半年，北京傳統意義上的「老破小」成交量首次跌破此前幾年50%的均線。
如上圖，老破小的購買力逐年遞減已成事實，最直接的影響就是價格：
根據北青社區報消息，與去年9月相比，順義老城區，地鐵旁1990年的老小區東興一區同一套房子從4.3萬元/平方米跌至3.6萬元/平方米，降了7000多元。
此外，龍府花園等城區8個小區的房價也都下降了，降幅在2000元/平方米至7000元/平方米之間。
這樣的現象不止出現在北京，其他一線城市也是一樣；我所在的深圳，近一年多來，價格下調最厲害的也是「老破小」。
2021年百花學區的八卦嶺宿舍，一套35年樓齡的老破小，最高賣到了15.3萬每平；而目前該小區的掛盤價普遍跌到8萬上下，價格相比去年近乎腰斬。
（2021年4月成交價，365萬）
最近的掛盤價
更可怕的是價格暴跌了，還沒人願意接盤。
在老破小比較集中的羅湖區，很多二手房即使跌破指導價也很難賣，流通性越來越差。
前兩年接盤「老破小」的算是站崗了，這一跌，不知猴年馬月才能解套；而未來這類房子的價格可能還會繼續跌，因為接盤俠會越來越少。
很現實的一點，以90後和00後為主的購房群體，他們不太可能接受居住環境太差的房子。
廣州五羊新城
另外，老破小還有一個致命的問題是「樓齡高」，而貸款年限直接和樓齡掛鈎。
一般次新房能貸滿30、25年，老破小卻只能貸十幾年，有的地區甚至停貸。
在銀行貸的少，那意味著買房人的月供和首付增多，而這麼高的月供和首付，明明可以去買更高總價的房子。
況且，你買過來的時候樓齡已經夠老了，再拿手上幾年，等到賣的時候，這房子就更老了，新買家貸不了款，你就很難賣掉。
所以，大風勸你不要再追求「老破小」二手房，哪怕地段再好以後也很難有賺錢的機會，如果你手中捏著這樣的籌碼，儘早置換掉是最基本的選擇。
02
老破小，就地段而言，它們大多位於城市的老城區，享有成熟的配套資源。
以前大家考慮老破小，主要還是奔著教育資源，所以導致它的學區溢價非常高。一套房，不管面積大小，是否能夠達到居住條件，只要有了確定的對口名校學區，賣出天價都是大概率事件。
但是未來，情況就不一樣了。早在去年4月30日的中央政治局會議上，國家就提出要防止以學區房等名義炒作房價。
從去年北京西城區全面實施多校劃片區開始，再到今年深圳「優先大學區招生和集團化辦學，建立義務教育學校教師輪崗制度。」
可以看到，各地學區房的遊戲規則正在改變。當教育資源變得不再稀缺，到處都是「名校」，老破小的優勢也會就此破滅。
當價值逐漸回歸房產本身，那些羅湖、福田的老破小肯定會受到影響。畢竟沒有多少人願意花幾百萬，去住一個20-30年樓齡的房子。
大風了解到，目前深圳一些熱門區域的老學區房，報價下跌很普遍，有的已經跌破了指導價。
比如，百花片區的南天二花園，最近成交的一套106平的戶型，成交價去到了680W，比高峰期跌了1000萬左右。
鵬盛村小區
再比如，同一片區的鵬盛村，一套31平的房子從去年的375w跌到了230w，足足跌了145w，比指導價262w還要低！
2021年1月，成交價375萬
2022年8月掛盤價
真是應了那句話，爆炒過後一地雞毛！
最後的最後，老房子只剩拆遷的優勢。但如今的舊改政策，不等於直接「拆遷」。
2020年7月20日，國務院辦公廳發布《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》。
明確將全面推進老舊小區改造，以「舊改」代替拆遷。也就是說在原有的基礎上翻新。比如加裝光纖網絡、更換水電線路、加裝電梯、配置新的停車場等等....
以後老房子想要博拆非常難，因為動遷的成本太高了。現在的房企寧願拿高價的淨地，也不願意去碰城改了，一個是周期長，另一個是沒有多少利潤空間。
無可否認，老破小的價值正在消散。
對於一個居住價值不高，沒有任何故事可講的房子，人們是不太感興趣的。
老破小的未來可想而知，就是沒有未來。最後提醒大家，千萬不要往坑裡跳了，除非你嫌錢多。
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