中融信託違約踩雷（房地產信託大塌方）

2023-04-15 16:54:22 2

記者 | 吳紹志
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地產股股價逐漸回暖，地產信託仍在不斷「爆雷」。
國際四大會計師事務所之一普華永道近日發布的《2022年中國不良資產管理行業改革與發展白皮書》指出，非銀行業金融機構的不良資產同比增幅高達38%，顯著高於商業銀行和非金融企業的不良資產增幅，主要原因是房地產信託違約大幅增加。
頭部信託公司們正在消化地產業務「狂飆突進」後的惡果。
中融信託又官宣展期
近日，中融信託發布公告，中融-承安58號集合資金股權投資信託計劃（簡稱「承安58號」）自動進入延長期，預計展期不超過24個月。
產品資料顯示，承安58號成立於2020年8月，發行規模36億元，300萬元起投，是一款與融創集團關聯的產品，募集資金以繳納註冊資本及資本公積的形式投資於SPV，最終用於向符合投資標準的房地產開發項目對應的目標公司進行股權投資。
一位投資者告訴界面新聞記者，其購買的300萬元僅收回本金17.1萬元，兌付比例5.7%，沒有利息。以此計算，總規模36億元中仍有約34億元本金未兌付。
中融信託表示，將繼續和融創集團、融創產城保持密切溝通，督促相關主體儘快履行全部股權收購價款的款項支付義務，包括但不限於著手主張權利、處置相關權益、行使擔保權利等。
事實上，這已經不是中融信託第一款「爆雷」的投向融創集團的地產信託，或許也不是最後一款。
在此之前，承安96號、豐騰83號已相繼宣布展期，規模分別有20億元、50.7億元。另據投資者提供的資料，與承安58號相似，同為夾層組合股權投資項目的承安88號、承安128號，也是與融創集團合作，分別成立於2021年3月、11月，規模分別有35億元、30億元，尚未到期卻讓投資者憂心忡忡。
除了融創集團，根據公開報導，中融信託此前還有相關產品踩雷了華夏幸福、世貿集團的債務。
2021年，中融信託與華夏幸福相關聯的四個集合信託計劃「融昱100號」、「驥達11號」、「享融223號」和「享融287號」相繼爆雷，中融信託表示，這4個集合信託計劃合計債權本金金額59.84億元，合計質押華夏幸福因建設園區產生的對各地政府應收帳款176.49億元，整體質押率低於35%。
今年曝出展期的與世貿集團相關聯的信託包括融沛231號、融築421號，規模分別有16.55億元、12億元，與海倫堡相關聯的融沛275號也官宣展期，規模達12億元。
綜合來看，2021年至今已被曝出的違約地產信託總規模超200億元，佔中融信託2021年末房地產投向信託資產規模的20%以上。
大面積違約和此前地產業務的「狂奔」密不可分。2017年開始，中融信託新設房地產金融部，推動房地產信託業務開展。此後，中融信託房地產業務經歷了迅速擴張，2017年-2021年信託資產投向房地產領域的規模和佔比分別為443.07億元（6.61%）、719.20億元（10.99%）、1351.00億元（17.65%）、1291.50億元（18.00%）、895.55億元（14.02%）。
罕見的是，公司年報顯示，2021年，中融信託曾使用信託賠償準備金2億元賠付「中融-北京星城置業經營性物業抵押貸款集合資金信託計劃」。公司信託賠償準備金期末餘額8.72億元。
行業的「苦日子」
從行業角度來看，中融信託之外，不少頭部信託公司也遭遇大面積地產信託爆雷。
用益信託數據顯示，2021年下半年以來，發生逾期、違約的信託產品規模中，地產信託長期佔據半數以上，並且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地產信託違約規模都在100億元以上。
舉例來說，在地產漩渦中，「信託一哥」中信信託未能倖免。2021年年報顯示，中信信託管理信託資產總計9787.78億元，投向房地產的有1600.86億元，佔比16.36%，規模遠超其他信託公司。
2021年，嘉和125號出現逾期，本金餘額為32.5億元，另外還有嘉和118號、嘉和146號均與恆大相關。今年以來，與世貿集團關聯的「中信信託·深圳龍崗融資集合資金信託計劃」也曝出展期，該計劃總規模87億元，剩餘未兌付本金約57億元。綜合來看，中信信託旗下違約的地產信託產品規模也超百億。
五礦信託地產項目踩雷的消息同樣被廣泛傳播。今年7月，遊戲大廠米哈遊和莉莉絲分別起訴五礦信託，踩雷的產品疑似「零售之王」招商銀行代銷的五礦信託鼎興系列，該產品總規模約23億元。此外，與恆大關聯的「五礦信託-信澤投資集合資金信託計劃-第31期」出現風險，該產品總規模達33億元。稅友股份也官宣踩雷「五礦信託-信澤投資集合資金信託計劃-第38期」。
五礦信託2021年年報顯示，公司管理信託資產總計8174.05億元，投向房地產的有759.08億元，佔比9.29%。
為化解房地產項目風險，信託公司們採取了不同的措施，除了通過司法訴訟的方式追索債務，也有採取直接承接標的項目股權的方式。
今年2月，五礦信託從恆大手中接管的兩個項目分別是佛山鉑睿府和廣深國際文旅城項目。五礦信託稱，面對恆大的項目風險，「保交樓、保民生、保穩定」為首要目標。經過反覆論證後，由公司獲取項目公司的全部股權及管理權，推動項目正常化運營，才是解決問題的最優方案。
今年8月，中信信託披露，嘉和125號的債務重組方案已完成全部法律文件的籤署，即將圓滿落地。具體方案為：恆大方先行啟動項目退地，同時引入履約能力強的AAA高信用等級主體廣州城投作為保證人，以項目整體期限延展、分階段付款的方式實現信託本金安全退出。緊隨其後，重組合作方廣州城投向中信信託支付首期資金1.625億元，標誌著重組方案進入執行階段。
另一方面，房地產信託違約後遺症還在蔓延，相關業務正變得越來越難做，行業仍在過「苦日子」。
一位信託公司業務人員表示：「現在基本很難做了，房地產除非能夠找到銀行代銷，不然做不了。基本上現在的房地產項目都是處理之前的老項目，不做房地產的信託公司日子很滋潤。」
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