買房子可以提前還款幾次（先入住再還款買房前3年只還利息）

2023-05-31 07:00:19

「先息後本」「買房前3年只還利息」……為了緩解疫情期間購房者貸款初期還款壓力，近期多家銀行創新住房按揭靈活還款舉措，突破了以往「等額本金」「等額本息」兩種傳統還款方式的限制。6月23日，北京商報記者了解到，為進一步為購房者紓困，近日，安徽地區一國有大行開始推廣「尾款到期付」「入住還」等還款方式。雖然多樣的住房按揭還款方式能為購房者提供便利，但購房者也應做好甄別，選擇符合自身需求的還款方式。

一大行推「尾款到期付」和「入住還」

溫州「買房前3年只還利息」話題熱度還未停歇，一家國有大行也在安徽地區推出了「先入住再還款」「尾款本金延遲結清」的住房貸款靈活還款政策。

6月23日，北京商報記者從安徽省阜陽市多家工商銀行網點人士處獲悉，工商銀行總行近日印發《關於個人貸款支持抗疫紓困有關事項的通知》（以下簡稱《通知》）要求，各行可結合屬地實際推廣「尾款到期付」「入住還」等還款方式，緩解疫情下購房者貸款初期還款壓力。

根據工商銀行阜陽市一網點個貸人士提供的信息，「尾款到期付」是指借款人可按照貸款金額一定比例保留尾款，剩餘款項在貸款期限內按「等額本息」或「等額本金」方式還款，尾款利息按月（期）歸還，尾款本金在提前還款或貸款到期時結清。

「入住還」還款法是指借款人購買產權房或購買與該行籤訂了按揭合作協議且開發商為貸款提供階段性保證擔保的期房時，可在所購房產入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息的還款方式。「入住還」還款法適用於個人住房按揭貸款，本金寬限期不超過1年，購買期房的本金寬限期一般為從貸款發放之日起至購房合同中約定的交房日止。

在《通知》中，該行要求，客戶經理在營銷過程中要向客戶準確介紹此還款法，貸款申請和貸款合同等資料中無「入住還」字樣。

「存量貸款現在不支持這兩項業務辦理，只有新增貸款可以辦理，當前產品還在發布期間，購房者可以申請，6月底就可以辦理業務。」上述個貸人士說道。

對工商銀行此次推廣「尾款到期付」和「入住還」兩種還款方式，諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪在接受北京商報記者採訪時指出，此次該行推出的「尾款到期付」和「入住還」政策均屬於較為新穎且靈活的還款方式，是緩解當前購房情緒仍偏低的方式之一，可在一定程度上減輕購房群體短期資金壓力。

整體還款負擔並未減少

今年以來，已有多家銀行將支持居民合理住房需求作為房地產政策靶心，採取了多種措施降低購房者的負擔，突破以往「等額本金」「等額本息」兩種傳統還款方式。

譬如，華夏銀行溫州分行此前推出了一款名為「安居貸」的住房消費金融服務產品引發熱議，貸款期限在十年（含）以上的首套住房按揭購房者申請「安居貸」，可選擇「先息後本」或「少量本金加利息」等靈活按揭還款方式，靈活還款方式最長可達三年，即借款人前三年可選擇只還利息，從第四年開始分期還本付息。

江門農商行近期也推出了一款「樂居貸」業務，貸款期限在10年（含）以上的住房按揭購房者，可採用靈活還款方式，借款人前3年每月只需償還利息，餘下期限及貸款採用分期還款方式，也就是說，按揭可前3年「只付息不還本」。

以購買首套住房，住房按揭貸款100萬元，貸款期限20年，現行年利率4.25%計算，採用「等額本息」還款方式，第1-3年購房者每月還款金額為6192元，辦理江門農商行「樂居貸」業務的購房者每月只需要還3542元利息。

再來看上述工商銀行推出的「尾款到期付」和「入住還」政策，以貸款金額100萬元、20年、利率4.25%，等額還款方式為例，採用「尾款40萬元最後一期付」，購房者每個月還款金額為5132.08元，比正常等額還款方式每月少還1060.26元；採用「入住還」，前12個月購房者月還款金額為3541.67元，比正常等額還款方式每月少還2650.67元。

從月還款金額來看，多家銀行推出的靈活還款方式確實在一定程度上緩解了購房者貸款初期壓力，不過從長期來看並沒有實質為購房者「減負」。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此類模式是房貸產品多元化、靈活化的重要體現，無論是「先息後本」還是「尾款到期付」「入住還」，都使得購房者前期的房貸壓力會小很多，也是一種合理規劃房貸償還方式的重要體現。

「不過，需要關注的是，類似創新多少會有一些質疑。」嚴躍進強調稱，比如說可能看似很划算，但其實算起來的話，初期貸款壓力小了，但是後面的利息反而高起來了。實際上無論是哪種償還模式，按照時間進行貼現計算的話，所有償還的本金和利息折現回來，其實就是貸款本金，只不過是通過創新月供償還模式，使得月供負擔和月供償還能力可以更加匹配。

適用範圍有限

今年5月，「首套房貸利率下限調整」與「5年期以上貸款市場報價利率（LPR）調降」雙重禮包下發，當前多地已普遍執行首套房貸利率最低4.25%這一標準。政策利好之下，雖然多樣的還款方式為購房者提供了便利，但購房者也應做好甄別。

上述工商銀行阜陽市一網點個貸人士介紹稱，「該政策主要是針對疫情期間受影響收入比較薄弱的購房者。假如個人或夫妻雙方有穩定的收入，這種還款方式不一定適合，不論是『尾款到期付』還是『入住還』，都會存在集中還款的壓力，而『等額本息』還款方式是利息付出較少的一種方式」。

「採用『先息後本』或『少量本金加利息』等還款方式只是前期還款金額有所減少，但本金還款後置相較於『等額本息』還款方式還款金額將更多，後期還款壓力加大，因此此舉對於緩解購房壓力的效果較為溫和。」正如關榮雪所言，從長期來看，銀行此類創新按揭貸款服務方式屬於本金還款後置，因此此舉更多是有助於減輕短期資金壓力，該項貸款服務偏適用於當前受疫情等影響就業或薪資出現短暫受挫或下滑情況的購房者。

「購房者可以自己斟酌，覺得划算的，至少可以獲得一個選擇權，即選擇更匹配的月供償還模式。而且此類做法也對其他銀行系統和房地產有啟發，即吸引購房者購房和償還貸款，要努力讓購房者在購房後的5年內壓力最小化，這樣顧慮就最小，也會更加積極購房和申請房貸。」嚴躍進說道。

北京商報記者 宋亦桐